Как быть совладельцам квартиры, которые не могут жить вместе? Решение суда

Очень распространенную житейскую ситуацию рассмотрел Верховный суд РФ. Он изучил спор, в котором речь идет о квартирах, у которых несколько собственников. Таких квартир в нашей стране очень много. И зачастую площадь жилья настолько невелика, что даже родственники на этих квадратных метрах с трудом размещаются. Что уж говорить о совершенно чужих людях. Об этом рассказала читателям «Российская газета».

Юристы советуют таким гражданам обращаться в суд, чтобы определить порядок пользования помещением. Но практика подсказывает, что и судам непросто разрешать такие споры. На какую компенсацию может рассчитывать гражданин, если он не живет в квартире на своих метрах, но является их собственником, объяснил Верховный суд.

А началась история с того, что в «однушке» проживала пенсионерка. Пожилая женщина была нездорова. Ей диагностировали психическое заболевание, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. Но пенсионерка владела лишь половиной квартиры. Вторая половина принадлежала ее сводному брату. Как только представилась удобная возможность, он решил избавиться от своей доли в этой квартире, в которой он никогда и не жил. Вот брат и продал свою долю посторонним людям.

Но никто из новых сособственников жить в одной комнате с пенсионеркой так и не смог. Начались долгие судебные споры. И в итоге пять лет назад половину этой небольшой подмосковной квартиры купила некая гражданка. Понятно, что и эта женщина не смогла проживать в купленной половине.

Через год эта гражданка подала иск, в котором попросила суд определить порядок пользования квартирой и оплаты «коммуналки» пропорционально долям. Истица в суде рассказала, что у квартиры два собственника, но живет там только пенсионерка.

Первая инстанция ее требования отклонила. Ведь новая собственница не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой. Но упорная гражданка оспорила этот отказ. И ей повезло – следующее решение оказалось в ее пользу.

Совсем иного мнения оказался Московский областной суд. Апелляция обязала пенсионерку ежемесячно выплачивать сособственнице 11 500 рублей за пользование чужой долей и «коммуналку» по счетчикам. Такую сумму «арендной платы» судьи рассчитали исходя из заключения ООО Центр экспертизы и оценки «Альянс». Его сотрудники использовали сравнительный подход по аналогичным объектам недвижимости – однокомнатным квартирам, которые в этом регионе сдавали по средней цене 23 000 рублей.

Понятно, что теперь с таким решением пенсионерка не согласилась. И уже она обратилась в Верховный суд РФ. Точнее – в Судебную коллегию по гражданским делам. Вот что она решила.

Судьи пришли к выводу, что апелляция неверно определила размер компенсации, потому что не учла нескольких важных обстоятельств дела. Покупая долю в квартире, гражданка должна была предвидеть, что не сможет поселиться в «однушке». Из материалов дела видно, что она и при покупке доли в этой квартире прекрасно знала, что вторая собственница постоянно там проживает. А главное – она была в курсе, что живущая в квартире пенсионерка не просто не здорова, а страдает заболеванием, которое мешает вместе с ней жить.

«Спорная квартира по техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, которые не состоят между собой в родстве», – подчеркнул Верховный суд.

Апелляция взяла среднерыночную цену аренды подобных «однушек», но в исследовании участвовали свободные объекты. Между тем в спорной квартире живет пенсионерка, которая владеет половиной жилья, а другой половиной реально невозможно пользоваться. Вот с такими выводами высокая судебная инстанция страны отправила дело на пересмотр в апелляцию.

Ситуация, которую изучал Верховный суд, в последние годы встречается все чаще. При продаже, вступлении в наследство и прочих жизненных ситуациях даже однокомнатные квартиры делятся на доли. И посторонние люди очень редко могут сосуществовать в одной квартире, даже если они здоровы.

В этом гражданском деле Верховный суд подтвердил – в аналогичных случаях надо неживущему сособственнику перечислять «арендную плату», и определил для этого условия.

Главное, что для этого должен наличествовать спор между проживающим собственником и непроживающим. Непроживающий в квартире собственник может потребовать в своем иске в суд несколько вероятных вариантов – либо вселить его в жилое помещение и не чинить ему препятствия им пользоваться, либо обязать платить проживающего собственника. При этом практикующие юристы подчеркивают: проживающий постоянно в квартире собственник может попробовать освободиться от выплаты компенсаций своему соседу. Сложно, но реально добиться, чтобы в суде долю признали незначительной и обязали живущего принудительно выкупить ее.

Главный критерий в аналогичных ситуациях, по словам юристов, – не фактический размер доли, а невозможность предоставить отдельную комнату, соразмерную доле собственника. Эксперты напомнили, что не так давно рассматривалось похожее дело, когда Верховный суд признавал незначительной даже долю в 1/3.

Правда, есть и еще один, более сложный способ. Можно попробовать доказать, что единственной целью покупки доли в однокомнатной квартире было ущемить права проживающих в ней людей. В судебной практике применяют статью 10 ГК – «о недопустимости злоупотребления правом» в спорах о вселении собственника незначительной доли.

Ранее мы писали о том, что делать, если не повезло с соседями.