Траншевая ипотека: какие слабые и сильные стороны увидели в ней эксперты

Новая схема продажи жилья, которая появилась как ответный ход застройщиков на предупреждение ЦБ о принятии мер по регулированию (читай запрету) околонулевой ипотеки, вызвала настороженные комментарии в Банке России. Насколько жизнеспособным окажется новый банковский продукт, CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») поинтересовался у экспертов рынка недвижимости.

 Новация от безысходности?

Траншевая ипотека представляет собой кредитование, при котором сумма займа дробится на несколько частей, каждая из которых имеет свою кредитную ставку. Основные риски этой схемы, перечисленные недавно главой Центробанка Эльвирой Набиуллиной, сводятся к росту ставок по проектному финансированию (из-за медленного наполнения экскро-счетов), скачку цен на жилье (в связи с ажиотажным инвестиционным спросом) и мисселлингу, то есть недобросовестным продажам и другим неприятностям, которые сегодня пока трудно предугадать.

Набиуллина, отметила, что ЦБ видит эти риски, продолжает анализировать ситуацию и пообещала по мере необходимости принимать соответствующие решения в области банковского регулирования.

Новая схема приобретения жилья, внедренная такими застройщиками как «А101», «Основа», «Страна Девелопмент» и «Мармакс» пока не получила широкого распространения, тем не менее вызвала резонанс на рынке недвижимости, поскольку представленные игроки входят в топ наиболее крупных девелоперских компаний РФ.

По мнению Максима Лазовского, владельца строительной компании «Дом Лазовского»  – это типично маркетинговая история.

«Траншевая ипотека является жестом безысходности девелоперов, которые пытаются хоть как-то оживить стагнирующий спрос в эпоху неопределенности (как тут не вспомнить акции «-30%» (Level) и «-20%» (ПИК) при покупке за наличный расчет), – говорит эксперт. – В нормальных условиях никто бы такие инструменты не применял. И, надеюсь, в будущем они не понадобятся».

В настоящее время спрос на жилую недвижимость поддерживается благодаря разного рода ипотечным продуктам, субсидированным государством и девелоперами. Однако появление траншевой ипотеки выглядит несвоевременным, считает Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus.

По его словам, Банк России уже обратил внимание на те ипотечные продукты, которые являются более рисковыми как для заемщиков, так и для кредитных организаций. Например, с декабря регулятор планирует ввести надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам, предоставленным по ДДУ с первоначальным взносом меньше 10%. Таким образом подобные кредиты существенно подорожают для банков, а, следовательно, и для клиентов.

«Плюсов» больше, чем «минусов»

Тем не менее многие эксперты отреагировали на появление траншевой ипотеки весьма благосклонно.

«Она, безусловно, сопряжена с дополнительными рисками, и внимание к ней со стороны Банка России можно понять. Однако плюсов как для покупателей, так и для девелоперов в нынешних реалиях российского рынка недвижимости, на мой взгляд, в данной истории больше», – считает Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».

По сути это классическая модель европейского и североамериканского финансирования строительства жилья. В рамках траншевой ипотеки кредит выдается частями – небольшая на период до ввода ЖК в эксплуатацию, остальная для завершения покупки. Оформивший ее человек оплачивает первоначальный взнос в размере не менее 15% от стоимости квартиры в строящемся доме, а затем ежемесячно перечисляет застройщику минимальную сумму (в некоторых случаях один рубль в месяц). Этот период длится до ввода дома в эксплуатацию, но не более трех лет.

Соответственно, покупателям, которые не имеют жилья и вынуждены арендовать квартиру, такая модель позволяет серьезно снизить финансовую нагрузку на этапе строительства дома. Ведь проценты будут начисляться не на все тело кредита, а только на его часть. Получается, что можно снимать жилье и спокойно ждать пока дом достроят и введут в эксплуатацию. Или же за время строительства накопить денег на последующий ремонт.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», прогнозирует, что данный вид кредитования станет одним из основных драйверов потребительской активности на рынке недвижимости в ближайшие годы.

«Траншевая ипотека не подразумевает увеличения стоимости самой квартиры, в отличие от кредитов с околонулевыми ставками. Кроме того, благодаря ей снижается риск задержки сдачи новостройки, ведь девелоперам выгодно скорее завершить строительство и получить перевод из банка на эскроу-счет», – подчеркивает эксперт.

Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс», которая уже работает по схеме траншевой ипотеки, подтвердила, что клиент как бы «замораживает» стоимость квартиры в новостройке, тем самым подстраховывая себя от последующего повышения цен. А то что по мере строительной готовности дома такое повышение обязательно будет знает даже неискушенный покупатель жилья.

Траншевая ипотека появилась в ответ на тренд второй половины 2022 года, который выражается в увеличении интереса к банковским программам по снижению финансовой нагрузки на клиентов. Это еще одна возможность приобрести жилье, экономя на ежемесячных выплатах до ввода дома в эксплуатацию, считает Александр Козлов, исполнительный директор «Русич Недвижимость».

«Сейчас оформить ипотеку траншами можно по семейной ипотеке, по дальневосточной и по другим программам с господдержкой, в которых ставки ниже, чем у стандартных продуктов», – говорит Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент».

Все финансовые операции проходят также, как и при обычной ипотеке – собирается точно такой же пакет документов, подписывается договор долевого участия и ипотечного договора, застройщик получает деньги с эскроу-счета только после ввода дома и т.д.

Между тем эксперты отмечают, что траншевую ипотеку могут позволить себе только те люди, которые эффективно планируют свои расходы и уверены в собственной финансовой устойчивости.

Значит, риски все-таки есть

Чаще всего проблемы могут возникнуть в процессе выплаты второго (основного) транша кредита, когда заемщик поймет, что не в состоянии обслуживать ипотеку из-за резко возросших взносов. И это только видимая часть айсберга.

«Риелторы и застройщики, используя траншевую ипотеку, легко могут вводить покупателей в заблуждение, спекулируя на том, что с помощью выгодной схемы в будущем квартиру можно выгодно перепродать», – считает Руслан Сухий.

По его словам, неопытные покупатели и инвесторы могут поддаться искусственно созданному ажиотажу и приобрести жилье. Между тем увеличение доли инвесторов, готовых на момент сдачи дома в эксплуатацию выйти на рынок с целью продажи своих квартир, повлечет за собой увеличение срока экспонирования этих квартир и собственникам придется давать существенные дисконты для привлечения покупателей.

Что касается самих девелоперов, то здесь опасения не так очевидны.

«Да, при новой схеме эскроу-счета будут наполняться медленнее, чем при покупке с использованием других ипотечных продуктов.  Но повышение ставки проектного финансирования, а вслед за ним и стоимости квартир, как это предполагают в Центробанке, возможно лишь в том случае, если доля траншевой ипотеки в объеме продаж достигнет двухзначных величин, например, 50%», – уверена Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель».

Кстати, доля траншевой ипотеки в общем объеме продаж сегодня составляет не более 1%. Поэтому на ставку проектного финансирования в краткосрочной перспективе она не повлияет, уверены эксперты.

Лучше синица в руке…

В перспективе, если новая схема действительно получит широкое распространение, стоимость денег, полученных девелопером в банке, безусловно, подорожает. Однако в сложные времена, траншевая ипотека – это все же возможность продолжать строить, привлекать покупателей и не останавливать свою деятельность.

«Лучше немного потерять с точки зрения доходности проекта, чем вовсе его не реализовывать и вообще ничего не зарабатывать, – резюмирует Руслан Сухий. – Пока же такую модель сегодня могут позволить себе только компании с хорошим финансовым состоянием.

Автор: Виталий Простаков