В 2022 году в Московском регионе введено рекордное количество складских площадей

По данным консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia), по итогам 2022 года в Московском регионе ожидается рекордный объем ввода качественной складской недвижимости за всю историю наблюдений – 2 млн квадратных метров, при этом строительство большинства проектов стартовало еще в прошлом году.

Общий объем сделок на московском рынке за период с января по октябрь 2022 года составил 1 млн квадратных метров. Ожидается, что показатель достигнет 1,3 млн квадратных метров, но все же будет вдвое ниже результата прошлого года. Доля вакантных площадей в регионе находится на низком уровне и составляет 2,9% (с учетом предложений субаренды).

По итогам года в Московском регионе ожидается рекордный объем ввода качественной складской недвижимости за всю историю наблюдений – около 2 млн квадратных метров, что составляет почти 60% от общего объема ввода складов в России. К числу наиболее крупных объектов можно отнести РЦ Ozon в «PNK Парк Пушкино» (267 700 квадратных метров), I фазу РЦ Wildberries в г. Электросталь (108 400 квадратных метров), РЦ «Сберлогистика» в «PNK Парк Пушкино 2» (107 800 квадратных метров).

Динамика ввода складской недвижимости в Московском регионе, 2012-2022 гг., тыс. кв. м

Абсолютное большинство складских площадей, заявленных к вводу в 2022 году, – это проекты, стартовавшие еще в прошлом году. Крупнейшие из анонсированных объектов – складские комплексы, строящиеся «под клиента» по схеме built-to-suit. Рекордное значение ввода является следствием резкого роста рынка и заключения крупнейших сделок в 2020-2021 гг. Ожидается, что в следующем году объем ввода снизится до уровня 1,5-1,7 млн квадратных метров, при этом около 40% ввода придется на проекты built-to-suit или складские комплексы под собственные нужды.

В середине 2022 года в Московском регионе фиксировался выход предложения на вторичный рынок ввиду сокращения компаниями занимаемых помещений. Кроме того, появился значительный объем площадей в субаренду. Тем не менее, к концу III квартала резкий рост вакансии в регионе прекратился. По предварительным итогам года доля вакантных площадей составляет 2,9% с учетом предложения субаренды.

Динамика доли вакантных площадей на рынке складской недвижимости, Московский регион

По предварительным данным, средняя ставка аренды на складские помещения в Московском регионе с начала года не подверглась существенным корректировкам и находится в диапазоне
5400-5500 рублей за квадратный метр в год.

Динамика ставок аренды, без учета НДС и OPEX, Московский регион

За период с января по октябрь объем сделок на складском рынке Московского региона составил более 1 млн квадратных метров. Максимальный объем сделок был зафиксирован в сентябре, когда было поглощено 209 000 квадратных метров складских площадей.

По итогам года ожидается, что объем сделок достигнет 1,3 млн квадратных метров, но все же будет вдвое ниже результата прошлого года.

Динамика сделок со складской недвижимостью в Московском регионе, тыс. кв. м

Динамика сделок со складской недвижимостью в Москве, январь-октябрь 2022 г. (с учетом сделок субаренды), тыс. кв. м

Представители онлайн-торговли остаются основными потребителями складских площадей в Московском регионе, занимая 49% в объеме спроса. С начала года доля сделок с компаниями розничной торговли сократилась более чем в два раза, а в абсолютном выражении объем сделок с этим сектором сократился в восемь раз. Также фиксировался выход на рынок большого объема площадей в субаренду. Основными «поставщиками» таких помещений стали отдельные представители онлайн-торговли и розничного ретейла. Компании пересматривали свои планы, однако не отказывались от площадей, предлагая их в субаренду с целью оптимизировать затраты с расчетом на то, чтобы площади не простаивали после сокращения товарных запасов.

Распределение спроса по профилю арендаторов и покупателей, Московский регион (с учетом субаренды)

Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «При том, что Московский регион остается основным логистическим хабом страны, на который приходится 54% всего предложения, именно на нем наиболее заметно отразились события текущего года – сказалась приостановка деятельности иностранными игроками. Также на рынок вышел значительный объем вакантных площадей, в том числе в субаренду, ввиду сокращения товарных запасов компаний, а также пересмотра дальнейших стратегий развития. Так, в середине года предлагалось около 800 000 квадратных метров площадей, что составило 4% всего предложения региона. Помимо того, мы наблюдали существенное снижение спроса за период с февраля по август. Тем не менее, во втором полугодии отмечается постепенное восстановление спроса ввиду адаптации игроков рынка к текущей ситуации, что, в свою очередь, выражается в снижении доли вакантных площадей».

Ранее мы писали о том, что к концу года общий объем ввода складских объектов по России может достичь 3,5 млн «квадратов».