Объявление о возможной отмене льготной ипотеки с господдержкой уже увеличило спрос на 16% 

В ноябре средняя цена «квадрата» на первичном рынке старой Москвы – 340 500 рублей, лидером по объему предложения является ЗАО; в Подмосковье среднестатистический 1 квадратный метр стоит 171 000 рублей, наибольший выбор в Ленинском городском округе, – приводит свою статистику Аналитический центр «Инком-Недвижимость». 
 
По данным компании, спрос в этом месяце был на 16% выше октябрьского показателя, причем основной подъем пришелся на вторую половину месяца – после заявлений о перспективной отмене ипотеки с господдержкой под 7%.

Специалисты «Инком-Недвижимость» называют 2022 г. переломным: в течение нескольких последних лет 60% в общем составе клиентов занимали представители поколения Y (30-35 лет), и их значительный отток в конце сентября обрушил рынок в 1,5 раза. Эксперты сделали прогноз развития событий в сегменте новостроек в 2023 г. 

                                                                            Предложение 

Согласно статистике, предложение на первичном рынке в старой Москве насчитывает 32 660 объектов. Лидерами по числу экспонируемых лотов являются ЗАО (20,3% в общем объеме), ЮАО (15,2%) и ЮВАО (12,4%) – совокупно они образуют 47,9%.
 
В Новой Москве на продажу выставлены 9730 квартир: 96,5% из них находятся в Новомосковском округе, 3,5% в Троицком АО.
 
На рынке новостроек Подмосковья можно выбирать из 22 050 квартир. Половина предложения сосредоточена в Ленинском, Одинцовском и Люберецком городских округах – в общем объеме они занимают 20%, 15% и 15% соответственно. 
 
Относительно изменений объема экспозиции аналитики подсчитали:

∎ в старых границах Москвы +1,95% за месяц, +25,9% за год;
∎ в ТиНАО +4% за месяц, +51,6% за год;
∎ в Московской области +3,2 за месяц, –7,9% за год.

Средняя стоимость первичного предложения в старой Москве по итогам ноября составляет 340 500 рублей за квадратный метр, месяц назад она находилась на отметке 339 000 рублей (+0,4% за месяц), год назад 325 400 рублей (+4,6%).
 
В Новой Москве медианная цена 1 квадратного метра в ноябре зафиксировалась на уровне 230 500 рублей; в октябре она была чуть выше – 321 200 рублей (–0,3% за месяц); в ноябре 2021 г. – 209 000 рублей (+10,3% за год).

В Подмосковье среднестатистический «квадрат» стоит 171 000 рублей – за месяц он подорожал на 0,3% (против 170 500 рублей в октябре), за год на 14,4% (против 149 600 рублей в ноябре 2021 г.).

Спрос

По данным «Инком-Недвижимость», в ноябре спрос на квартиры в новостройках увеличился на 16% по сравнению со значениями октября: основной подъем специалисты компании фиксируют во второй половине месяца и связывают его с известиями о предстоящей в 2023 году отмене ипотеки с господдержкой (по ставке 7%), а также кредитов с околонулевой процентной ставкой, субсидируемых застройщиками. Пока есть возможность взять жилищный заем на прежних условиях, нужно поторопиться, рассуждают те, кто планировал сделать покупку в следующем году.

Специалисты проанализировали состав покупателей жилья в новостройках Москвы. Сегодня спрос на 57% формируют мужчины; 62% всех клиентов состоят в браке и 49% имеют детей; средний возраст обращающихся в компанию – 40 лет.

«В течение нескольких последних лет наиболее активными покупателями на первичном рынке жилья в Москве были представители поколения Y (30-35 лет): они занимали 60% в общем составе и преимущественно делали приобретения на ипотечные средства. В конце сентября их доля сократилась до 5-7% – можно сказать, они просто ушли с рынка, что повлекло за собой падение спроса на 50%. Однако уже во второй половине октября спрос постепенно начал восстанавливаться, и многие клиенты сейчас покупают первичные квартиры на деньги от продажи вторичных, а ипотеку берут для доплаты. В этом смысле 2022 г. можно назвать переломным для рынка жилья, – отмечает Валерий Кочетков, директор по вопросам новостроек «Инком-Недвижимость». – Весьма значимым событием также считаю внедрение субсидированной застройщиками ипотеки с околонулевыми ставками – за время ее действия покупатели привыкли ориентироваться не на цену лота, которая завышена, а на ежемесячный платеж по кредиту. Тем не менее, для определенной категории граждан это единственная возможность приобрести собственную жилплощадь при посильной финансовой нагрузке в виде выплат ипотеки. Все игроки рынка едины во мнении, что обеспокоенность ЦБ РФ чрезмерная: девелоперы совместно с банками обратились к регулятору и в Минстрой с компромиссным предложением о введении единого минимального размера субсидированной ипотеки от застройщика».

Прогноз

 В отношении программы господдержки ипотеки специалисты  заявляют: в случае ее полного закрытия сегмент новостроек ждет падение спроса на 80%, и для адаптации к новым условиям рынку потребуется не менее трех месяцев, однако к прежним показателям уровень спроса вернуться не сможет. Если же Центробанк все-таки предложит любые другие варианты кредитования с господдержкой, провал спроса будет менее глубоким – на 30-40%, и адаптация произойдет уже к концу февраля.

«Стрессовый сценарий с полным завершением государственной поддержки льготной ипотеки под 7% считаю маловероятным, поскольку в таком случае будет большой разрыв в наполняемости эскроу-счетов из-за снижения продаж. Это, в свою очередь, повлечет за собой удорожание проектного финансирования, что не укладывается в первоначальную финансовую модель проектов. Ситуация может привести к череде банкротств застройщиков, и, следовательно, к тому, что стройки повиснут непрофильным активом у банков. Другой фактор не в пользу закрытия программы господдержки льготной ипотеки под 7% на новостройки: рыночные ставки повысятся до 10,5-11%, что спровоцирует переход клиентов на вторичный рынок», – резюмирует Валерий Кочетков.

Ранее мы писали о том, что отмена льготной ипотеки приведет к снижению цен на новостройки на 20-30%.