Вакантность на рынке офисной недвижимости класса «А» может достигнуть 14%

Аналитики международной консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia) подвели предварительные итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Вопреки опасениям и прогнозам, высвобождение на рынке офисов Москвы было значительным, но не привело к удвоению показателя вакантности – доля свободных помещений по итогам декабря предположительно достигнет 13-14% в классе «А» и 7-7,5% в классе «B», с начала года увеличившись на 3,5-4,5 п. п. и на 1,4-1,9 п. п. соответственно.

Объем ввода офисных площадей может составить 280-300 000 квадратных метров, при этом в прошлом году значение достигло 587 400 квадратных метров. Поглощение офисов ожидается на уровне -150-160 000 квадратных метров, при этом отрицательный объем будет постепенно сокращаться. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды составят 26 000-28 000 рублей за квадратный метров в год для класса «А» и в пределах 17 000-18 000 рублей за квадратный метро в год для класса «В» (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

Предложение и спрос

Объем новых офисов по итогам года может составить от 280 до 300 000 квадратных метров, что более чем в два раза ниже результата 2021 года. Стоит отметить, что высокий показатель прошлого года обусловлен завершением строительства крупных BTS-проектов: например, «Ростех-Сити» площадью 173 600 квадратных метров и «Сбербанк-Сити» площадью 128 400 квадратных метров. Тем не менее, итоговый показатель 2022 года будет выше, чем в пандемийном 2020 году – тогда объем новых офисов на рынке составил 224 000 квадратных метров.

С начала 2022 года фиксируется минимальное пополнение рынка новыми проектами – разрешение на ввод получают объекты, которые до марта находились на высокой стадии готовности, в то время как начало нового строительства в ситуации неопределенности является нецелесообразным. Учитывая срок возведения офисного здания, в настоящее время на продвинутой стадии строительства находится не так много объектов, так как начало их девелоперского цикла пришлось на пандемийный 2020 год.

Минстрой проведет анализ цен на обслуживание газового оборудования в регионах

Большая часть нового предложения вышла на рынок в III квартале. Впервые за девять месяцев разрешение на ввод в эксплуатацию получили объекты класса «А»: AFI Square (78 500 квадратных метров), Comcity (фаза Bravo) (61 600 квадратных метров), башня А проекта StoneTowers (10 900 квадратных метров).

Динамика объемов предложения на рынке офисной недвижимости Москвы

Вакантность на рынке офисной недвижимости Москвы росла с начала года. По предварительным данным, по итогам 2022 года объем чистого поглощения окажется отрицательным – на уровне -150-160 000 квадратных метров. Такой значительный объем отрицательного поглощения зафиксирован впервые за всю историю наблюдений. Показатель вакантности класса «А» по итогам года ожидается на уровне 13-14%, класса «В» – 7-7,5%.

Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group: «Несмотря на то, что тема ухода иностранных компаний звучала практически непрерывно в течение года, и, как казалось, могла значительно ухудшить положение рынка, реальное влияние этого тренда оказалось не таким масштабным. Объем офисных площадей, занимаемых зарубежными резидентами, оценивается всего в 500-700 000 квадратных метров. Хотя значительное количество международных компаний объявили об уходе с российского рынка, большинство из них реализовали передачу активов локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников, что позволило избежать высвобождения офисов полностью. Реальная ситуация на рынке заключается в достаточно устойчивом, стабильном положении, при котором помещения действительно освобождаются, но не значительными темпами, более того, часть площадей остается в субаренде. Кроме того, сейчас отсутствуют высокие темпы ввода нового предложения, в отличие от 2014-2015 годов, когда на рынок выходило более 1 млн квадратных метров спекулятивных офисов, что в совокупности с кризисным снижением активности того времени привело к рекордной вакантности. Ожидается, что объем отрицательного поглощения будет постепенно сокращаться».

Аналог дорожного фонда может появиться в системе капитального ремонта в России

Динамика вакантности

Коммерческие условия

В 2022 году на показатель средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды значительно влияло появляющееся на рынке предложение – в связи с высвобождением качественных офисных блоков в ключевых деловых локациях, которые ранее занимали иностранные арендаторы, показатель демонстрировал рост. Затем в III квартале средневзвешенное значение скорректировалось в сторону уменьшения из-за появления на рынке новых офисных проектов по ставке ниже среднерыночных. Тем не менее, в поведении собственников не наблюдается тренд к значительному снижению запрашиваемых ставок аренды.

По итогам года показатель класса «А» ожидается на уровне 26 000-28 000 рублей за квадратный метр в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), класса «B» – в пределах 17 000-18 000 рублей за квадратный метр в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

Динамика запрашиваемых ставок аренды на офисном рынке Москвы