Вакантность на рынке офисной недвижимости класса «А» может достигнуть 14%

Аналитики международной консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia) подвели предварительные итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Вопреки опасениям и прогнозам, высвобождение на рынке офисов Москвы было значительным, но не привело к удвоению показателя вакантности – доля свободных помещений по итогам декабря предположительно достигнет 13-14% в классе «А» и 7-7,5% в классе «B», с начала года увеличившись на 3,5-4,5 п. п. и на 1,4-1,9 п. п. соответственно.

Объем ввода офисных площадей может составить 280-300 000 квадратных метров, при этом в прошлом году значение достигло 587 400 квадратных метров. Поглощение офисов ожидается на уровне -150-160 000 квадратных метров, при этом отрицательный объем будет постепенно сокращаться. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды составят 26 000-28 000 рублей за квадратный метров в год для класса «А» и в пределах 17 000-18 000 рублей за квадратный метро в год для класса «В» (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

Предложение и спрос

Объем новых офисов по итогам года может составить от 280 до 300 000 квадратных метров, что более чем в два раза ниже результата 2021 года. Стоит отметить, что высокий показатель прошлого года обусловлен завершением строительства крупных BTS-проектов: например, «Ростех-Сити» площадью 173 600 квадратных метров и «Сбербанк-Сити» площадью 128 400 квадратных метров. Тем не менее, итоговый показатель 2022 года будет выше, чем в пандемийном 2020 году – тогда объем новых офисов на рынке составил 224 000 квадратных метров.

С начала 2022 года фиксируется минимальное пополнение рынка новыми проектами – разрешение на ввод получают объекты, которые до марта находились на высокой стадии готовности, в то время как начало нового строительства в ситуации неопределенности является нецелесообразным. Учитывая срок возведения офисного здания, в настоящее время на продвинутой стадии строительства находится не так много объектов, так как начало их девелоперского цикла пришлось на пандемийный 2020 год.

Получено разрешение на строительство нового корпуса второй очереди ЖК «Саларьево парк»

Большая часть нового предложения вышла на рынок в III квартале. Впервые за девять месяцев разрешение на ввод в эксплуатацию получили объекты класса «А»: AFI Square (78 500 квадратных метров), Comcity (фаза Bravo) (61 600 квадратных метров), башня А проекта StoneTowers (10 900 квадратных метров).

Динамика объемов предложения на рынке офисной недвижимости Москвы

Вакантность на рынке офисной недвижимости Москвы росла с начала года. По предварительным данным, по итогам 2022 года объем чистого поглощения окажется отрицательным – на уровне -150-160 000 квадратных метров. Такой значительный объем отрицательного поглощения зафиксирован впервые за всю историю наблюдений. Показатель вакантности класса «А» по итогам года ожидается на уровне 13-14%, класса «В» – 7-7,5%.

Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group: «Несмотря на то, что тема ухода иностранных компаний звучала практически непрерывно в течение года, и, как казалось, могла значительно ухудшить положение рынка, реальное влияние этого тренда оказалось не таким масштабным. Объем офисных площадей, занимаемых зарубежными резидентами, оценивается всего в 500-700 000 квадратных метров. Хотя значительное количество международных компаний объявили об уходе с российского рынка, большинство из них реализовали передачу активов локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников, что позволило избежать высвобождения офисов полностью. Реальная ситуация на рынке заключается в достаточно устойчивом, стабильном положении, при котором помещения действительно освобождаются, но не значительными темпами, более того, часть площадей остается в субаренде. Кроме того, сейчас отсутствуют высокие темпы ввода нового предложения, в отличие от 2014-2015 годов, когда на рынок выходило более 1 млн квадратных метров спекулятивных офисов, что в совокупности с кризисным снижением активности того времени привело к рекордной вакантности. Ожидается, что объем отрицательного поглощения будет постепенно сокращаться».

Проблемный дом в Кокошкине введут в эксплуатацию в начале 2023 года

Динамика вакантности

Коммерческие условия

В 2022 году на показатель средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды значительно влияло появляющееся на рынке предложение – в связи с высвобождением качественных офисных блоков в ключевых деловых локациях, которые ранее занимали иностранные арендаторы, показатель демонстрировал рост. Затем в III квартале средневзвешенное значение скорректировалось в сторону уменьшения из-за появления на рынке новых офисных проектов по ставке ниже среднерыночных. Тем не менее, в поведении собственников не наблюдается тренд к значительному снижению запрашиваемых ставок аренды.

По итогам года показатель класса «А» ожидается на уровне 26 000-28 000 рублей за квадратный метр в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), класса «B» – в пределах 17 000-18 000 рублей за квадратный метр в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

Динамика запрашиваемых ставок аренды на офисном рынке Москвы