«Весело, весело встретим Новый год»: взгляд на «новый мир» сквозь призму GMK Talks
Те парадигмы, в которых девелоперская деятельность развивалась как минимум с 2019 года, когда ввели проектное финансирование, – сильно меняются. А кое-что попросту перестало «работать», поскольку вмешались факторы, на которые девелоперы в принципе никогда не обращали внимания, и неудивительно: кто ж мог такое предположить. Вопрос к знатокам: как быть дальше? И «где деньги, Зин?»
На завершающей год декабрьской конференции GMK Talks на повестке дня было два ключевых вопроса: «Продлят ли льготную ипотеку в 2023 году» и «Разное».
Дискуссия, темой для которой выбрали «Новый мир. Новый девелопмент», изобиловала отсылками к анекдотам. Что вполне закономерно: в целом по году и с нынешними мыслями о перспективах – что еще остается, кроме как смеяться. Как бы ни храбрились девелоперы.
Директор консалтингового агентства GMK и модератор встречи Сергей Разуваев пошутил, что насколько нам всем будет весело в грядущем году – выяснится, когда наконец-то станет точно известна «судьба» льготной ипотеки.
«Мы решили этот GMK Talks провести, чтобы поговорить, скорее, о будущем, чем о прошлом. Текущий год был необычным; а когда мы чего-то не понимаем – а в последнее время мы не понимаем много чего – зовем Антона Табаха в надежде на то, что Антон нам расскажет, как все будет хорошо. В принципе, он так и делает, поэтому мы все время его зовем; в конечном итоге все действительно становится хорошо, но не так, как он рассказывает. Поэтому Антона мы пригласили, чтобы он разделил с нами ответственность» (а на самом деле потому, что ситуацию в сфере и в стране сейчас рассматривать в отрыве от общемировой ситуации как минимум странно – прим.ред.).
А вообще, признался Сергей Разуваев, зазвали на конференцию только тех спикеров, кто считает себя оптимистом, «…потому что в преддверии Нового года очень хотелось бы поговорить о том, как мы будем жить, расти и развиваться в следующем году» (и, добавим от себя, по возможности не бегать кругами по потолку с криками «Все пропало, шеф! Гипс снимают, клиент, уезжает!» – прим. ред.)
«Не то чтобы совсем не попал; просто не попал в шарик»
«Надежда и опора» по части «скажите нам, как все будет хорошо» – управляющий директор по макроэкономическому анализу и прогнозированию рейтингового агентства «Эксперт» Антон Табах – бодро заявил, что сейчас приходится выходить на мост отрубленных голов: «Да, год был абсолютно необычным; хотя я тут пересматривал свои прогнозы – расчетные ставки, курс, еще некоторые параметры – но ведь попал!»
«Не только ты попал; мы все попали», – вмешался Сергей Разуваев.
«Да, «попал» имеет два значения; и то, что запустили не только спутник, но и сельское хозяйство, – продолжил господин Табах. – Сегодня вообще будет много отсылок к анекдотам советского периода. Тем не менее, хотя на этот необычный год, начавшийся умеренно за здравие, далее пришлись разные интересные события, сейчас он заканчивается как минимум не «за упокой»: мы хотя бы строим какие-то планы на 2023 год. А эпиграфом к будущему году из классики очень подойдет «Он то плакал, то смеялся, то щетинился как еж»: очень похоже на настроение и широких масс, и принимающих решение верхов».
И воодушевляющий заголовок к презентации («Впереди – засада, сзади – западня»), и ключевая иллюстрация (из анекдота про «Забыли карту, последний раз по пачке «Беломора» летим) пришлись более чем к месту: «В каком-то смысле это – та ситуация, которая началась уже в прошлом году и скорее всего продолжится в 2023-м, причем в более явной форме. Макроэкономиста обидеть может каждый, и за прогнозы огребаешь даже если они сбылись, а особенно – если не сбылись; тем не менее, подчеркну две вещи. Первая: неопределенность сейчас в разы больше, чем в последние годы, но важнейшие решения, которые определят судьбы 2023-го, уже приняты».
Так что сюрпризы могут быть позитивного толка и внешнеэкономического характера; что же касается экономики – то все процессы уже запущены, уверен эксперт. То бишь, караван уже ушел.
Что до политики внутри страны, как и общемировой, – и там и там, если пользоваться терминологией азартных игр, шла «игра на повышение». Острая геополитическая ситуация; основные риски – вне пределов экономической повестки; дефицит все того же экономического «боезапаса» у ключевых правительств; резкое повышение процентных ставок (в США близко к истощению); санкционные войны запущены… Санкции, контрсанкции, антисанкции – в общем, много всего, чего мы не видели аж с 70-х годов: «Если бы тем, кто принимал решения в феврале-марте, рассказали, чем все кончится к декабрю, то решения скорее всего были бы совсем другие; но история не знает сослагательного наклонения. А тогда все изо всех сил показывали, кто в доме хозяин» (к чему это привело – нетрудно судить даже людям, далеким от глубинных экономических познаний: как в фотомеме про кота и обои с надписью «Психанул» – прим. ред.).
«Наш Центробанк – чуть ли не единственная структура, которая принимает решения исходя из экономической логики до сих пор; но не факт, что так будет и дальше», – беспокоится Антон Табах. И вот что, по его мнению, ждет РФ в 2023-м: шоки спроса и предложения, дефицит трудовых ресурсов (включая и «неприезд», и «массовый отъезд» мигрантов), упрощение перепроизводства; при этом изменения в логистике – которые, надо отдать им должное, сильно ослабили имеющееся напряжение – «идут» быстрее и лучше импортозамещения.
Чего ждать? Инфляция как минимум на ближайшие полгода будет низкой: ниже, чем у так называемых «развитых стран». И надо привыкать к валютному контролю как к постоянному компоненту пейзажа. Во втором полугодии инфляция увеличится, но предположительно останется на уровне порядка 6,5-7%: тут помогут «наработки» 2022-го. Если, конечно, не случится чего-то такого, на фоне чего всем нам на величину инфляции будет наплевать.
Что тут ключевое для сферы строительства: не стоит в будущем году слишком уж уповать на стимулирующие меры. Бюджет не «упадет», в 17-18 год мы не вернемся, но деньги будут дорогими в принципе, и девизом способно стать «все можно, но медленнее, сложнее и хуже качеством».
Со всех сторон давит рост издержек и удорожание финансирования.
«Ну и опыт 2021-22 годов, когда хотели повысить доступность жилья, а выиграли при этом исключительно девелоперы и банкиры, всегда будет висеть мрачным укором», – посетовал эксперт.
Когда началась пандемия – какое чудесное было время», – пробормотал Сергей Разуваев; рискнем с ним согласиться…
«Мы не знаем, как работать с возрастом 50+»
Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков, со своей стороны, порекомендовал игрокам сферы озаботиться тем, чтобы разбить закольцованное «мы строим то, что продается; а продается у нас то, что раньше построили», нарастающее как снежный ком. Оглянуться-таки на демографическую ситуацию и хоть как-то – ну хотя бы на 3-5 лет вперед – планировать почетче, с учетом характеристик будущих покупателей. Потому что рынку сейчас как никогда нужны внятные точки опоры; а демография, как ни странно, – одна из них.
Специалист предъявил выразительные графики по количеству родившихся за последнее десятилетие и т.д., прокомментировав все нужные столбики и клеточки.
Если вкратце: до последнего времени российский рынок девелопмента в сегменте жилья в основном работал с многочисленной аудиторией поколений 70х-80х – тех, кому сейчас от 32 до 52 лет. Они сначала покупали свою первую квартиру лет этак 10-20 назад, а сейчас по мере возможности делают запасы, как бобры.
«Эти люди с дефицитным жилищным прошлым хорошо воспринимают сегодняшнюю идею инвестиций в недвижимость, в том числе тратят материнский капитал, используя льготную ипотеку. Причем не на улучшение жилищных условий, а на покупку квартир для своих детей, – пояснил специалист. – То есть, тут нужно иметь в виду снижение количества потенциальных новых покупателей, поскольку у них уже есть купленные родителями квартиры».
Да, есть определенный процент 20-35-летних, кто приобретет свою первую квартиру; часто они советуются с родителями в этом вопросе, но все-таки это – самостоятельные игроки на рынке жилья, принимающие осознанные решения (кстати, среди них есть и немало весьма состоятельных покупателей, таких как недавно прикупивший квартиру у Кремля белорусский блогер Влад Бумага. – прим.ред.): «Мы видим, что эта группа по-прежнему многочисленна. Но самая обширная категория – именно 35-50-летние: мы их относим к тем, кто улучшает жилищные условия, расширяет площадь, меняет качественные характеристики квартиры. И вот они сегодня – костяк для рынка жилья.
А вот после 50 лет и до пенсионного возраста – это категория в основном городских жителей кот сегодня «выключены» из рынка: мы не знаем, как с ними работать.
Поскольку среди них много тех, кто живет в избыточной площади: дети выросли, покинули отчее гнездо, а просторная квартира осталась. При этом многие – консерваторы: у них очень маленький опыт смены мест жительства, квартир; люди боятся продавать единственную крышу над головой. И работу с этой категорией нам предстоит переосмыслить».
Ну а 65+ – те, кто выключен из рынка жилья абсолютно; они часто рассматриваются исключительно как «поставщики наследства». А тут упомянем заметное старение населения, так что категории «50+» и «65+» быстро расширяются.
Вывод? Важный, и печальный: число покупателей именно своего первого жилья уже лет пять как снижается. И, судя по всему, будет снижаться и дальше. Число потенциальных «улучшателей жилусловий» ближайшую пятилетку, возможно, будет расти, но это не точно.
Так что девелоперам предстоит сильно поломать голову, как вовлекать в сделки категорию «50+». Которых ни лофтом с видом на Кремль, ни 10-метровыми апартаментами без балкона и без прописки в Зюзино не заинтересуешь.
Напоследок Михаил Хорьков настоятельно порекомендовал хотя бы часть внимания и сил, брошенных на продажи, переключить на изучение демографических трендов в РФ, «…которые меняют рынок небыстро, незаметно – но неизбежно».
«А я старушек люблю»
И вот как раз тут поступил интересный вопрос от слушателей: станут ли проявляться «профильные» девелоперы, которые будут специализироваться не на регионах (Москва, Питер, Сочи, Дальний Восток, Урал) и не на форматах (элитка, человейники, конурки-апартаменты), а на узких возрастных категориях: например, «наш клиент – 55 лет и более».
Мнение экспертов таково: для этого все-таки уровень развития рынка и уровень конкуренции в РФ пока «не дорос» – он должен быть гораздо выше. К тому же рынок разных городов сильно отличается; так что подобные сценарии возможны лишь в перспективе, и в крупнейших и самых развитых населенных пунктах страны. А в целом девелопмент, скорее всего, будет развиваться по принципу «куда ветер дует – там и будем работать»; но это сейчас вполне «в духе» общей позиции в стране, безотносительно сферы экономики.
Тут вспомнили о другом: после того как всех девелоперов фактически силой заставили работать с проектным финансированием, фазы «отрицание», «гнев» и абсолютно бесполезный в данном случае «торг» сменило «принятие». И значимость денег приобрела для застройщиков гораздо большее значение. Как и умение выстроить прочные романтические отношения с банковской системой.
Так что тут микрофон вручили Елене Костылевой, управляющему директору дирекции отраслевого развития Банка «ВТБ»: банк за последние годы «отгрыз» себе немалый кусок в смысле весомости и уровня значимости в строительном сегменте, что было аккуратно подано как «зарекомендовал себя на рынке».
Как бы это ни называлось, ВТБ теперь – в уверенных лидерах: как-никак, второе место по объему финансирования в пересчете на квадратные метры.
Если что – остается «Дальневосточная ипотека»,
на нее и будем рассчитывать
Госпожа Костылева честно призналась, что «…в августе ситуация казалась намного радостнее; тем не менее, сейчас время подводить итоги. На фоне агрессивного «набора» не самых приятных показателей в 2022 году мы приняли удар на себя, выбрав стратегию «не останавливаться».
То есть, по всем действующим проектам продолжали бесперебойно выдавать деньги, параллельно – вместе с клиентами-девелоперами – перетряхивая уже действующие модели: где довложить, где ликвидность объекта повысить. Ну, насколько это в целом было по силам финансовой структуре.
В том числе к началу мая, оглядевшись, рискнули начать брать и новые проекты: застройщики тогда начали активизироваться, так что «все побежали – и я побежал». Эксперт мимоходом похвалила «финансовые службы застройщиков, которые были на передовой вместе с нами», быстренько прошлась по портрету клиента и критериям успешности проекта. Напомнив, что «…если раньше продавалось все, то теперь надо смотреть, кому, что и как продавать: от «нарезки» до развитой инфраструктуры».
Сообщила, что «наш подход к запасу прочности остается неизменным: мы верим в LLCR не менее 1,25»; посулила гибкость в отношении каждого проекта и любого застройщика…
Тут комментировать не будем – не в нашей компетенции – а вот прогнозы после «минутки рекламы» очень хотелось бы, чтобы оправдались. А именно: в настоящий момент ВТБ исходит из предпосылок, что стройотрасль в начале 2023 года ждет некоторое снижение деловой активности. Обсуждаются варианты проектного финансирования, две штуки: «базовый» и «рисковый» (скорректированный с учетом меньших ожиданий), «…но мы все надеемся на сохранение доступности ипотечных программ – пусть локальных, видоизмененных, возможно – с фиксацией минимального платежа».
Так что в «базовом» варианте нынешние подходы к проектному финансированию должны вроде как сохраниться; что до «рискового» – тут стоит морально готовиться к затяжному снижению покупательского спроса, росту себестоимости материалов (а то его сейчас нет) и услуг. «…Что приведет к корректировке финансовых моделей, невозможности предусматривания некоторых показателей; будет замедление и на инвестиционной фазе». А это в свою очередь «…приведет к росту собственного участия застройщика в проекте». В общем, морально готовьтесь.
Закончила Елена Костылева на позитивной ноте. Ну, как «позитивной»: сродни анекдоту про бодрячка и «…жить будем плохо, но недолго». А именно: «Горизонт планирования сейчас близкий; мы уверены, что первый квартал 2023 года поможет сориентироваться. И, надеемся, стратегия будет оптимистичной». Возможно, на руку застройщикам сыграют прогнозы по льготной ипотеке, а если точнее – клиентская паника на тему неподтвержденных (пока что) слухов о ее отмене: «Пока это шоковая информация, и потребители начинают задумываться: а не прикупить ли мне что-то в последний месяц? Может, еще в какую-нибудь историю влезть, неважно – надо жилье или не надо; но запрыгнуть в уходящий поезд».
Очень хотелось бы надеяться, добавила эксперт, что даже если с первого января со льготной ипотекой все же придется попрощаться, из этого «лимона» удастся сделать «лимонад». В том смысле, что за месяц-два станет видно, получилось ли хотя бы частично выровнять ситуацию с балансом «первички» и «вторички»: ведь со льготной ипотекой клиенты массово ломанулись именно в сегмент новостроек, оставив б/у лоты и их продавцов «на бобах».
«Но в любом случае остается же «Дальневосточная ипотека», – резюмировала спикер. – На нее и будем рассчитывать». И то верно: она-то точно гарантирована до 2030 года.
Автор: Кристина Голубева
АКТУАЛЬНО