Каждый третий бизнес-квартал Москвы имеет дореволюционное происхождение

В настоящее время на офисном рынке Москвы функционируют порядка 50 бизнес-кварталов. Треть из них начинали свою карьеру еще до революции как заводы и фабрики. По оценке экспертной группы «Товарищества Рябовской Мануфактуры» они содержат более 250 свободных помещений (офисы и ПСН офисного типа) и в совокупности занимают почти 1,4 млн квадратных метров.

Наибольший объем предложения, относящегося к категории «исторических» бизнес-кварталов, сосредоточен в границах Даниловского района. Сегодня в местных «исторических» проектах вакантны 64 офиса и офисных ПСН, которые в сумме занимают более четверти всех вакантных площадей (без малого 40 000 квадратных метров). Ожидается, что в краткосрочной перспективе объем локального предложения увеличится за счет фонда реконструированного ТРК «Ролл Холл», основанного на месте гончарно-изразцового завода братьев Власовых. Общая площадь этого объекта составляет 20 000 квадратных метров. Это будет первое за последние несколько лет пополнение пула бизнес-центров с «дореволюционным стажем». После завершения работ перестроенный и модернизированный комплекс войдет в состав единого делового кластера с кварталом «Товарищество Рябовской Мануфактуры».

В соседнем Донском районе фабричная застройка также получила широкое распространение. Деловые центры, возникшие на месте старинных предприятий, содержат 18 свободных помещений совокупной площадью 14 600 квадратных метров (десятая часть от общего показателя).

Широким выбором малогабаритных лотов отличаются районы Басманный (45 юнитов, 9600 квадратных метров) и Богородское (36 лотов, 4400 квадратных метров). Иной характер экспозиции наблюдается в районах Беговой, Преображенское и Таганский. В этих локациях сдается по 7-8 лотов, в большинстве своем крупного масштаба (500+ квадратных метров). Упомянутые выше районы Пресненский и Хамовники, чей ландшафт во многом формировался фабриками и мануфактурами, также вошли в первую пятерку по количеству предложения в реконструированных бизнес-комплексах. Вместе они располагают примерно полусотней офисных помещений (30 800 квадратных метров, 21% от суммарного метража).

Больше всего среди «исторических» деловых кварталов представителей класса B+, на их долю приходится 53% всего метража в рамках выборки. Этот сегмент заключает в себе 139 арендных лотов. В классе А преобладает более крупная нарезка. Потому при достаточно скромном объеме экспозиции (всего 30 объектов) они покрывают четверть всех свободных офисных площадей. Проекты класса B демонстрируют обратную ситуацию: у них накопились большие запасы юнитов как раз малого формата (84 единицы), соответственно их сектор в структуре метража ограничивается 22%.

В основном «исторические» бизнес-кварталы поставляют на рынок небольшие или относительно небольшие помещения: у 28% помещений из выборки габариты не превышают 100 квадратных метров, у 16% этот параметр варьируется в пределах 100-200 кв. м, еще у 13% он измеряется 200-300 квадратных метров. Лотов с площадью от 300 до 500 квадратных метров всего 9%. Таким образом, две трети предложения сконцентрировано ниже планки в 500 квадратных метров. Вместе с тем, надо отметить, что очень часто (в 14 случаях из 19) встречаются объекты площадью от 500 до 1000 квадратных метров. Они охватывают 20% актуального предложения. Более крупные офисы, как и в других сегментах рынка, найти непросто. Есть только 7 проектов, в которых доступны помещения по 1000-2000 квадратных метров, и столько же проектов, где встречаются еще более просторные юниты. В сумме эти две категории дают 14% актуального предложения.

В десяти офисных центрах с дореволюционным бэкграундом возможно найти лоты с годовым арендным чеком в 15-25 тысяч рублей за квадратный метр. Более низкие ставки обнаружены по четырем адресам. И лишь в пяти комплексах отсутствует предложение дешевле 25 000 рублей за квадратный метр в год. Верхняя граница по аренде у большинства проектов заключена в диапазоне 25-40 тысяч рублей. Показатели в 40+ тысяч рублей выявлены по трем адресам (в Хамовниках, Басманном и Таганском районах).

«Наличие у проекта истории – безусловный, редкий и ценный актив, который обязательно нужно грамотно задействовать. Как принято говорить, «во-первых, это красиво». Действительно русская промышленная архитектура XIX-XX вв. подарила нам немало образцов «кирпичного» модерна, которые до сих пор смотрятся строго, стильно и органично. Они имеют комфортную высотность и оптимально вписаны в уличный профиль. И еще одно преимущество офисных кластеров с ярким прошлым – это особая атмосфера, привлекающая и арендаторов креативного профиля, и рядовых горожан. Они служат отличной площадкой для проведения ивентов, фестивалей, семинаров, лекций», – уверен Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры».

Ранее мы рассказывали о том, что в бизнес-центрах офисы стоят вдвое дешевле, чем в новостройках.