Екатерина Румянцева (Kalinka Ecosystem): Как правильно выбрать объект для инвестиций

В 2023 году вложения в региональную недвижимость были максимальными за всю историю наблюдения. На объекты, расположенные в регионах, пришлась пятая часть всех инвестиций – 155 млрд рублей. В основном, это связано с выводом денег инвесторов из зарубежных объектов и инвестированием в российскую недвижимость. Объекты в регионах стоят на порядок ниже, чем в популярных Москве, Санкт-Петербурге и Сочи, а их инвестиционная привлекательность велика. Так, во многих сибирских и уральских городах активно развивается промышленность, а в населенных пунктах поблизости от моря, гор и других природных объектов – туризм.

На какие регионы стоит обратить внимание инвесторам, в авторской колонке, написанной специально для CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») рассказала, Екатерина Румянцева, основатель основатель Kalinka Ecosystem.

Чего опасаются инвесторы при покупке недвижимости в регионах

В первую очередь, пугает слабое понимание рынка. В каждом регионе есть свои особенности, о которых могут знать только местные. Например, какой-то район может быть привлекателен с точки зрения расположения и транспортной доступности, но квартиры там будут невостребованными из-за криминогенной обстановки. Или в другом районе может по бумагам планироваться развитая инфраструктура, но только местные будут знать, что эти планы существуют уже много лет и никак не воплощаются.

На региональном рынке развито так называемое панибратство, закрытые круги риелторов. Из-за этого там могут продаваться объекты с заведомыми нарушениями в процессе строительства и оформления. Например, плохую репутацию заработал рынок Сочи, который «славился» своими самостроями. Ситуацию исправили не так давно принятая новая градостроительная политика и мораторий на строительство многоквартирных домов.

В регионах чаще встречается мошенничество, потому что конкуренция среди агентств и застройщиков там ниже. Нужно внимательно изучать все документы – что и на каких условиях вам хотят продать. Но при всем этом вложения в региональную недвижимость довольно перспективны, поэтому отказываться от них не стоит, пока стоимость жилья не взлетела. Тем более, что во многих городах оборот недвижимости сейчас находится под строгим контролем властей.

В какие регионы выгодно инвестировать

Тройку лидеров составили Махачкала, Магнитогорск и Грозный. Также в наш список вошли перспективные в плане инвестиций в недвижимость города, где планируется развитие туризма или промышленной отрасли.

Махачкала

Дагестан – одно из перспективных туристических направлений, которое быстро развивается в последние годы. Махачкала расположена на побережье Каспийского моря, что привлекает любителей пляжного отдыха. В непосредственной близости есть множество исторических и природных достопримечательностей. Туристы ездят в близлежащий старинный город Дербент, в горы, на знаменитый Сулакский каньон и бархан Сарыкум, где снимался фильм «Белое солнце пустыни».

Пока туристическая инфраструктура в Дагестане развита не так сильно, как на российском черноморском побережье, поэтому квартиры там стоят довольно дешево, и их приобретение в перспективе может принести неплохой доход. Уже сейчас многие туристы выбирают не переполненный Сочи или Крым, а Дагестан. И велика вероятность, что туризм внутри страны будет только развиваться.

Средняя стоимость квартир: 104 288 рублей за квадратный метр (здесь и далее – по данным «Домклик»);

Доходность: 11,6% (здесь и далее – по данным «Мир квартир»).

Магнитогорск

Этот город в Челябинской области – один из мировых центров черной металлургии. Долгое время он был одним из экологически неблагополучных мест, но модернизация Магнитогорского металлургического комбината улучшила обстановку, и сейчас атмосфера в городе не так загрязнена. Это привлекает в город жителей близлежащих областей, которые приезжают сюда из-за более выгодных предложений на рынке труда.

Также сейчас активно развивается туристический потенциал региона. Магнитогорск представляет интерес как объект промышленного туризма, а неподалеку находится масштабный исторический памятник Аркаим и город-музей Верхнеуральск. Любители активного отдыха приезжают на горнолыжный курорт Абзаково и в национальный парк Иремель.

Средняя стоимость квартир: 77 716 рублей за квадратный метр;

Доходность: 7,2%.

Грозный

Грозный – город с активно развивающейся инфраструктурой. Современные здания, отличное качество дорог, безопасность делают Грозный привлекательным для постоянного проживания и для туризма. Так, например, в 2023 году поток туристов вырос на 72%, по сравнению с 2022 годом. Также недавно был принят мастер-план, согласно которому город станет научным, образовательным, финансовым и туристическим центром Северного Кавказа.

В дальнейшей перспективе Грозный может стать торгово-промышленным хабом, через который будет осуществляться взаимодействие со странами Ближнего Востока. Стоимость квартир здесь пока невысока, но ожидается, что с развитием транспортных связей с Ближним Востоком цены возрастут.

Средняя стоимость квартир: 80 796 рублей за квадратный метр;

Доходность: 6,9%.

Ростов-на-Дону

Выгодное географическое положение города, его близость к морю, мягкий климат и промышленный потенциал делают его привлекательным для жизни и отдыха. В Ростов-на-Дону переезжают жители Таганрога, Новочеркасска, Батайска, так как в городе легче найти работу и начать бизнес, чем в этих регионах.

Ростов-на-Дону привлекателен и для туристов, которые приезжают сюда не только ради достопримечательностей самого города, но и останавливаются здесь по дороге на черноморское побережье.

Средняя стоимость квартир: 117 906 рублей за квадратный метр;

Доходность: 6,6%.

Тюмень

Тюмень – один из самых быстрорастущих городов Сибири, который несколько раз оказывался в топе по ключевым показателям развития и качества жизни. Здесь находится один из крупнейших в мире нефтегазовых кластеров, развита научно-исследовательская деятельность в сфере нефтегазовой промышленности. Сюда переезжают жители близлежащих регионов, которых привлекает развитый рынок труда и более высокие зарплаты.

Также в регионе активно развивается туризм. Живописная северная тайга, природные термальные источники, памятники деревянного зодчества могут стать визитной карточкой региона. Сейчас идет активная работа по наращиванию туристической инфраструктуры. При этом, квартиры здесь стоят недорого, а спрос на них стабилен – как среди туристов, так и среди тех, кто переезжает сюда из других регионов.

Средняя стоимость квартир: 116 321 рублей за квадратный метр;

Доходность: 5,5%.

Калининград и область

Близость моря и мягкий климат привлекает в Калининградскую область любителей спокойного отдыха. Также туристы приезжают в Калининград, чтобы посмотреть достопримечательности – сохранившиеся произведения готической архитектуры, природу знаменитой Куршской косы, многочисленные музеи янтаря, который добывается на территории области.

Инвестиционная перспективность калининградской недвижимости возросла еще и благодаря тому, что в прошлом году стоимость квадратного метра буквально «заморозилась». Если раньше стоимость жилья в Калининградской области стабильно росла из-за непосредственной близости к Европе, то теперь расположение не так влияет на цены из-за закрытых границ. При этом эксперты отмечают, что временное затишье может смениться бурным ростом цен, поэтому думать о покупке недвижимости в Калининграде можно уже сейчас.

Средняя стоимость квартир: 117 474 рублей за квадратный метр;

Доходность: 8,7%.

Шерегеш

Поселок в Кемеровской области известен, прежде всего, своим горнолыжным курортом – одним из первых в России. Сезон здесь длится примерно с ноября по апрель, на курорте работают 4 склона, развито внетрассовое катание, поэтому каждый год Шерегеш становится местом паломничества и начинающих, и опытных горнолыжников. Цены на скипассы и еду здесь ниже, чем в популярной Красной поляне, трасс для разного уровня подготовки много.

При этом гостиничный фонд не так велик, а цены там довольно высоки, поэтому многие горнолыжники предпочитают снимать квартиры. Популярностью пользуется как жилье в непосредственной близости от склона, так и квартиры в поселке, где есть и другие развлечения, помимо катания.

Средняя стоимость квартир: 141 856 рублей за квадратный метр;

Доходность: 11,1%.

Мурманск и окрестности

Мурманск входит в топ российских городов по доходности и окупаемости жилья. Горнодобывающие предприятия, расположенные в Мурманской области, ежегодно привлекают массу вахтовиков, которые снимают жилье. Также здесь высок приток военнослужащих с семьями, снимающих многокомнатные квартиры на долгий срок.

Помимо этого, Мурманская область – один из развивающихся центров туризма. Сюда приезжают, чтобы посмотреть знаменитое северное сияние и полярную ночь, побывать на берегу Баренцева моря и увидеть китов, покататься на лыжах в Хибинах.

Средняя стоимость квартир: 108 460 рублей за квадратный метр;

Доходность: 7,2%.

Стоит ли инвестировать в региональную недвижимость

Несмотря на то, что доходность жилья в некоторых регионах сейчас может выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге, квартиры и апартаменты в признанных городах-лидерах по привлеченным инвестициям всегда остаются востребованными, в отличии от жилья в Мурманске или Тюмени. Поэтому при выборе объекта важно анализировать рынок, чтобы оценить его инвестиционную привлекательность в комплексе.

Если главная задача – инвестировать ради сохранения денег, то стоит исходить из бюджета. Рассмотреть регионы, где жилье пока еще не так востребовано, но есть четко выраженные перспективы. Чтобы не наткнуться на мошенников, нужно тщательно изучать рынок, общаться с экспертами в регионе и действовать через проверенное агентство, у которого много положительных отзывов.

А если задача – преумножить свой капитал, приобрести актив, который будет востребован вне зависимости от политических и экономических событий, то лучше выбрать проверенные варианты: Москва, Сочи, Санкт-Петербург. Недвижимость в этих городах будет стоит дороже, но она обеспечит инвестору стабильность, которой сегодня так не хватает. Например, спрос на элитное жилье в столице в 2023 году вырос и продолжит расти с учетом появления новых проектов, которые уже запланированы на ближайшее время.

Поэтому недвижимость, например, в Сочи, будет более востребована, чем в соседних городах Краснодарского края несмотря на их стратегию развития. Правильно подобранный объект, на первый взгляд, может показаться затратным инвестиционным решением, но в перспективе он способен принести владельцу более высокую доходность по сравнению с регионом, которому предстоит еще поработать над инфраструктурой. Должно пройти время, чтобы все функционировало так, как планируется.

Как выбрать объект для инвестиций:

∎ определиться с целями и сроками;

∎ оценить свои финансовые возможности;

∎ проанализировать рынок региона самому или обратиться к специалистам;

∎ сформировать список интересующих объектов;

∎ провести комплексную оценку перспектив и рисков каждого объекта;

∎ составить план действий в случае влияние внешних факторов;

∎ проверить застройщика, агентство и юридическую чистоту сделки.

Автор: Екатерина Румянцева

---