Ольга Кирилловых (VIRA): Региональные застройщики могут предложить более качественный продукт

Региональные застройщики могут предложить более качественный продукт,  утверждает в авторской колонке, написанной специально для CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») наш колумнист, коммерческий директор VIRA Ольга Кирилловых.

Льготная ипотека

Очередное продление льготной ипотеки вновь окажется главным фактором, определяющим в нынешнем году состояние рынка жилой недвижимости.  2023 год станет одним из самых интересных сезонов сериала под названием «Субсидируемая государственная ипотека: продолжение». Главные сегодняшние инструменты поддержания и стимулирования спроса – льготная ипотека и программы снижение ипотечных ставок с помощью субсидирования.  Несмотря на то, что государственные регуляторы в последнее время активно высказываются против таких механизмов, схемы в том или ином виде останутся – да, околонулевые ставки уйдет, но ставки ниже среднерыночных останутся. Отказываться от программ субсидирования ипотеки застройщики не собираются, ведь они уже зарекомендовали себя достаточно эффективными в нынешний непростой период, когда эффективные инструменты поддержания продаж можно пересчитать по пальцам одном руки.

Ряд крупнейших банков и девелоперов объявили о совместных субсидированных программах на отдельные новостройки со ставкой до 4% годовых.

Такие предложения будут пользоваться спросом среди тех, для кого приоритетом на момент покупки квартиры является размер ежемесячного платежа. То есть, когда важно получить кредит именно с низким платежом, несмотря на некоторое увеличение итоговой стоимости квартиры при таком варианте кредитования. Спрос на жилье в 2023 году будет несколько ниже, чем в 2021-2022 годах, цены продолжат стагнировать. При этом сегодня наблюдается почти двукратное превышение темпов вывода на рынок новых проектов против темпов продаж. Застройщики пытаются уравновесить спрос и предложение с помощью откладывания начала продаж жилья.

Однако,  стоит  не забывать, что низкие процентные ставки  иногда могут смещать фокус внимания покупателя с качества самого объекта недвижимости,  ведь человек  покупает не проценты, а квартиру.  В 2023 году нас ждет изменение структуры спроса и большее внимание покупателей к честности девелоперских компаний. Если девелопер честен во всем, он и строит качественно. А если застройщик нечестен – в позиционировании, рекламе и т.д., если заботится только о своих интересах, то это часто сопровождается и более низким качеством самих проектов – используются более дешевые и менее качественные строительные материалов, страдает общее качество проектов.

 Успешные стратегии для девелоперов

Для застройщиков сегодня особенно актуально грамотное выстраивание своих PR-стратегий и выверенной коммуникации с клиентами (нынешними и будущими). Девелоперы будут все больше внимания уделять нейтрализации негатива и повышению качества клиентского сервиса на всем пути клиента.

Дело в том, что пиар конкретного девелоперского проекта всегда направлен сразу на несколько разных целевых групп: потенциальных покупателей, нынешних дольщиков, банки, партнеров, даже представителей контролирующих государственных органов. А поскольку один из ключевых критериев любого девелоперского проекта это надежность застройщика, то для эффективного продвижения новостройки на рынке, грамотного позиционирования проекта и самого застройщика, всегда необходимо заниматься полноценным PR девелоперской компании. Это та основа, которая будет служить надежным фундаментом, где уже можно строить эффективные взаимоотношения со всеми целевыми группами проекта.

Результат идеально выстроенной коммуникационной стратегии с целевыми аудиториями — это не только сохранение стабильного уровня продаж даже в условиях неблагоприятной рыночной конъюнктуры, но и повышение продаж, в том числе через повторные покупки и работающие рекомендации.

В последние годы обозначилась тенденция роста интереса к квартирам с отделкой: отдельно взятому покупателю всегда сложнее самостоятельно искать по оптимальным ценам необходимые отделочные материалы и даже мебель, чем крупной девелоперской компании, которая всегда способна договориться с поставщиками о скидках на объем. Более того, большинство девелоперов не зарабатывает дополнительно на квартирах с отделкой, наценка здесь часто нулевая, так как квартиры с ремонтом это лишь инструмент повышения ликвидности продукта. То есть покупатель может купить у застройщика ремонт с материалами и мебелью по оптовым ценам, которые ему самому недоступны и часто это действительно оказывается выгодным.

Все более популярными становятся квартиры с европланировкой, 2023 год не станет исключением. Причин несколько: в советское время в одной квартире часто жили несколько поколений одной семьи и лишнее помещение в виде кухни могло быть крайне кстати, да и нормальных вытяжек тогда просто не производилось. Сейчас в квартирах почти всегда живет одна семья, проблемы перенаселенности жилплощади нет, а современные вытяжки позволяют готовить любые блюда без запахов по всей квартире. Да и порой существенное увеличение площади главного помещения квартиры за счет объединения функционала гостиной и кухни это всегда плюс.

Еще один сегмент аудитории, чьи запросы необходимо будет учитывать в 2023 году – семьи с двумя детьми. Расширение на них программы «Семейной ипотеки» поможет девелоперам сохранить уровень продаж в 2023 году при общем сокращении доходов населения.

Снижение ипотечной ставки на квартиры площадью больше 55 квадратных метров также будет стимулировать спрос на квартиры большей площади.

И, безусловно, продление льготной ипотеки, о котором стало известно в декабре, – это очень позитивный сигнал для рынка. Можно допустить, что уровень как спроса, так и цен вполне может стабилизироваться на уровне конца 2022 года.

Кроме того, в арсенале застройщиков всегда есть механизмы поддержания спроса и целевых темпов продаж за счет грамотных маркетинговых акций, собственного субсидирования ипотеки и выгодных программ рассрочки.

С учетом текущей экономической ситуации и уровня спроса на рынке неправильно было бы ждать серьезного сиюминутного всплеска покупательской активности после продления льготной ипотеки. Более важным сейчас и, главное, более «долгоиграющим» является именно долгосрочный эффект от продления и расширения программ государственной поддержки на 2023-2024 годы.

Как минимум, в 2023 году придется максимально аккуратно выводить проекты на рынок, тщательно просчитывать ценовую политику, предварительно детально изучать и тестировать спрос, в совершенстве знать своего покупателя и, разумеется, понимать, на кого рассчитан конкретный проект.

У каждого продукта и у каждого рыночного сегмента по-прежнему есть свой покупатель. Обычно в периоды экономической нестабильности спрос перетекает на жилье в проектах высокой стадии готовности или уже в сданных домах. Этот тренд был заметен и в 2022 году. Что, правда, не помешало успешному старту новых проектов в конце прошлого года у ряда крупных застройщиков.

Автор: Ольга Кирилловых