В 2022 году в Московском регионе был введен рекордный объем складской недвижимости

По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года в Московском регионе был зафиксирован рекордный объем введенной качественной складской недвижимости с 2014 года – 1,95 млн квадратных метров. При этом, по прогнозам аналитиков, за 2023 год показатель может составить около 1,6 млн квадратных метров.

Совокупный объем сделок на московском рынке достиг 1,67 млн квадратных метров (с учетом сделок субаренды), что на 40% ниже результата 2021 года. По итогам текущего года значение может оказаться на 10–15% меньше и составить около 1,5 млн квадратных метров. Доля вакантных площадей к концу прошлого года снизилась до 1,8% (с учетом предложения субаренды), а в 2023 году может увеличиться до 2%-2,5%. Средние запрашиваемые ставки аренды на конец 2022 года составляют 5500 рублей за квадратный метр в год и, вероятно, останутся на этом уровне.

По итогам 2022 года в Московском регионе был введен рекордный объем складских площадей за последние восемь лет – 1,95 млн квадратных метров. Среди наиболее крупных объектов можно отметить распределительный центр Ozon в индустриальном парке «PNK Парк Пушкино-2» (267 700 квадратных метров), распределительный центр «СберЛогистика» в «PNK Парк Пушкино-2» (107 800 квадратных метров), распределительный центр X5 Group на Новорижском шоссе (92 000 квадратных метров), корпус №2.2 в логопарке «Софьино» (91 000 квадратных метров), первую очередь распределительного центра DNS в индустриальном парке «Холмогоры» (88 000 квадратных метров).

Динамика ввода складской недвижимости в Московском регионе

Крупнейшими из объектов, введенных в 2022 году, стали складские комплексы, построенные по схеме built-to-suit для компаний сегмента онлайн-торговли. Рекордное значение ввода является следствием роста активности на рынке и заключения крупнейших сделок в 2020-2021 гг. преимущественно с представителями сектора e-commerce. Согласно оценкам NF Group, по итогам 2023 года объем ввода может составить около 1,6 млн квадратных метров (почти на 20% меньше по сравнению с результатами 2022 года), около 40% из которых придется на проекты built-to-suit или на складские комплексы под собственные нужды.

В середине 2022 года в Московском регионе фиксировался выход складских площадей на вторичный рынок ввиду сокращения компаниями занимаемых помещений. Кроме того, предложение пополнилось значительным объемом площадей в субаренду. Тем не менее, во II полугодии резкий рост вакансии в регионе прекратился. По итогам 2022 года доля вакантных площадей составила 1,8% с учетом субаренды, что в абсолютных значениях достигает 411 000 квадратных метров. Стоит отметить, что объем площадей, предлагаемых в субаренду, значительно сократился. Так, в середине года значение достигло 300 000 квадратных метров, а к концу года показатель не превышал 50 000 квадратных метров. В 2023 году доля вакантности ожидается на уровне 2%-2,5% (+0,2-0,7 п. п. к результатам 2022 года).

Динамика доли вакантных площадей на рынке складской недвижимости, Московский регион

Показатель средней запрашиваемой ставки аренды был нестабилен на протяжении года и демонстрировал тенденцию к росту. Кроме того, запрашиваемые ставки аренды на объекты, предлагаемые по схеме built-to-suit, в определенный период времени достигли рекордно высоких значений. На конец 2022 года показатель находился на сопоставимом с итогами 2021 года уровне, составив 5500 рублей за квадратный метр в год. В 2023 году ожидается сохранение текущего значения ставок аренды.

Динамика ставок аренды складских помещений в Московском регионе (без учета НДС и OPEX)

  За 2022 год совокупный объем сделок на складском рынке Московского региона составил 1,67 млн кв. м, что на 40% ниже результата 2021 года. Начало года отметилось резким снижением спроса: так, в I и II кварталах показатель не превышал 250 000 квадратных метров в каждом из периодов, однако к концу года был зафиксирован его рост: в IV квартале он достиг 780 000 квадратных метров. В 2023 году объем сделок на московском рынке может составить 1,4-1,5 млн квадратных метров, что на 10-15% меньше значения 2022 года.

Динамика сделок со складской недвижимостью в Московском регионе (с учетом сделок субаренды)

Динамика сделок со складской недвижимостью в Московском регионе в 2022 году, распределение по кварталам (с учетом сделок субаренды)

Доля сделок в формате built-to-suit показала минимальное значение за последние 10 лет, сократившись в четыре раза: по итогам 2022 года они занимают 11% в объеме спроса. В абсолютных значениях показатель снизился в шесть раз по сравнению с результатами 2021 года (181 000 квадратных метров в 2022 году против 1 164 т000 квадратных метров в 2021 году). Примечательно, что значение по сделкам с готовыми площадями уступает лишь рекордному 2021 году (1 494 000 квадратных метров в 2022 году против 1 545 000 квадратных метров в 2021 году). Таким образом, сокращение спроса произошло за счет уменьшение объема сделок built-to-suit, которое стало следствием резкого роста стоимости строительства во II-III кварталах 2022 года, а также общей неопределенности относительно планов развития крупных потребителей складских площадей.

Распределение сделок в Московском регионе по типу (с учетом сделок субаренды)

Представители онлайн-торговли остались основными потребителями складских площадей в Московском регионе – 44% в объеме спроса. По сравнению с прошлым годом доля сделок с компаниями, принадлежащими сегменту розничной торговли, сократилась практически в пять раз, а в абсолютном выражении объем сделок с этим сектором сократился в 7,5 раз.

Распределение спроса по профилю арендаторов и покупателей, Московский регион (с учетом сделок субаренды)

Прошедший год также ознаменовался крупными инвестиционными сделками с индустриальной и складской недвижимостью. Так, за 2022 год в Московском регионе объем инвестиций в этот сегмент вырос на 55% по сравнению с прошлым годом и достиг 72,6 млрд руб. против 46,7 млрд рублей в 2021 году.

Крупнейшие по площади инвестиционные сделки в сегменте складской недвижимости, Московский регион, 2022 год

Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «На протяжении 2022 года мы наблюдали значительные изменения в структуре складского рынка: резкое снижение спроса в первом полугодии, уход иностранных игроков, рост доли вакантных площадей. Компании пересматривали планы развития, кроме того, многие проекты, заявленные девелоперами, были «поставлены на паузу». Тем не менее, к концу года мы зафиксировали рост объема совершенных сделок, за чем последовало снижение доли вакантных площадей. Кроме того, год отметился крупными инвестиционными сделками. Так, при участии консультантов NF Group был продан индустриальный парк «Южные Врата», это одна из крупнейших инвестиционных сделок, в рамках которой было продано 460 000 квадратных метров качественных площадей».

Ранее мы писали о том, что по итогам 2022 года в Московском регионе ожидается рекордный объем ввода качественной складской недвижимости за всю историю наблюдений.