CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Эксперты рынка выступают за сегментацию господдержки ипотеки

В Москве состоялся деловой завтрак «Отказаться от господдержки и не остановить продажи: факторы нормализации рынка жилья к 2025 году», на котором представители девелоперов и банков обсудили перспективы развития рынка жилой недвижимости на ближайшие два года. 

После увеличения ключевой ставки и изменений в субсидируемых государством ипотечных программах рынок зафиксировал спад продаж первичной недвижимости в многоквартирных домах на 60%. При этом, несмотря на прогноз по росту ВВП на 2024 год от 0,5% до 2,3%, прогнозы по ключевой ставке на текущий год не ниже двузначного показателя.

Эксперты рынка выступают за сегментацию господдержки ипотеки
Фото: Community

На этом фоне скорая реорганизация льготных ипотечных программ может создать неблагоприятную ситуацию для развития строительной отрасли. Руководитель портала «ЕРЗ.PФ» Кирилл Холопик пояснил, что доля льготных ипотечных программ в общем объеме ипотечных сделок под ДДУ в 2023 году достигла  81%.

«Новостройки не перестали быть доступными, так как сегодня главное не цена квартиры, а ежемесячный платеж. Правительству РФ удалось сдержать на доступном уровне среднемесячный платеж по ипотеке на новостройки благодаря льготным программам», – отметил Кирилл Холопик.

В то же время Анастасия Якупова, руководитель Дирекции ипотечного кредитования «Альфа-Банка», прогнозирует дальнейшее замедление ипотечного кредитования – объемы выдач за первое полугодие 2024 года снизятся до 30% относительно первого полугодия 2023 года.

Одной из ключевых задач, по мнению директора по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолия Клинкова, является сохранение объемов продаж на первичном рынке жилой недвижимости с использованием ипотеки на уровне 2020-2023 года – порядка 2 млн квартир в год. Такое количество ипотечных сделок было заключено в 2023 году и 2021 году. И данных объемов необходимо достичь не за счет субсидированной государством ипотеки, а за счет нормальных рыночных механизмов.

  Девелопер «А101» продал за 2021 год на 40% больше коммерческих площадей в ТиНАО

«Поэтому в случае отказа от льготной ипотеки рынок видит альтернативу в виде развития льготного субсидирования ипотеки застройщиками с привлечением бридж-кредитов. Уже сегодня федеральные девелоперы способны субсидировать до 8% от рыночных ставок, но в каждом случае конечные цифры зависят от наполняемости эскроу-счетов», – подчеркнул спикер. 

Рынку также требуются специализированные ипотечные программы для определенных профессиональных и возрастных групп, в поддержке которых заинтересовано государство. А поскольку потребности в этих группах могут отличаться от региона к региону, для губернаторов  особые региональные программы могли бы стать дополнительным инструментом стимулирования деловой активности.

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», предложил развивать направления специализированной ипотеки для молодых семей без детей, что позволило бы стимулировать рождаемость. 

«Почти 50% россиян в возрасте до 25 лет, состоящих в браке, отказываются заводить детей только из-за отсутствия своего жилья, а около 35% людей этого возраста называют наличие собственного жилья одним из ключевых условий при принятии решения о вступлении в брак. «Молодежная ипотека» может поспособствовать повышению рождаемости и, как следствие, улучшению демографичской ситуации в стране», – отметил Рустам Азизов. 

Елена Балахонова, руководитель направления по развитию ипотечных программ и продуктов на первичном рынке «Домклик» Сбербанка, подчеркнула, что доля семейной ипотеки в сделках «Сбера» с застройщиками достигла в целом 48%, одновременно с этим доля спецпрограмм в выдачах первичного рынка по «Сберу» стабильно держится на уровне 40+%.

Объемы продаж на вторичном рынке снижаются на фоне роста ипотечных ставок. Эксперт компании «Циан.Аналитика» Елена Лапшина отметила, что сокращение спроса скажется на динамике цен – уже сейчас средние цены предложения стагнируют, а во 2 квартале могут скорректироваться вниз  на 7-10%. Учитывая, на цены на новостройки снижаться не будут, ценовой разрыв между сегментами усилится, и многие покупатели столкнутся с трудностями при попытке улучшить свои жилищные условия.

  В августе 2022 года девелоперы подготовили к продаже в три раза больше квартир, чем годом ранее

Кроме того, на сегодняшний рынок недвижимости серьёзное влияние оказывает ИЖС, активно наращивающий как долю рынка, так и цену. Генеральный директор агентства недвижимости «Этажи.Москва» Евгений Затонский отметил, что что доля ИЖС в общих объемах продаж 2024 года может составить рекордные 20%.

«ИЖС это единственное направление, по которому одобрение фактически выросло и мы ожидаем продолжение этого роста до 20% от общих продаж в четвертом квартале 2024 года. По вторичному рынку мы делаем  прогноз, что рынок сократиться по итогам года примерно на 27% по сравнению с 2023 годом», – подчеркнул он.

И это идет в разрез с трендом на переселение людей в большие города. Проще говоря, люди хотят жить в городах с современной доступной средой, но текущие условия по ипотеке не позволяют им это сделать.

В целом участники мероприятия смотрят на рынок нейтрально-позитивно, ожидают снижения ключевой ставки ЦБ во второй половине года до 14-12.5%, расширения адресных ипотек за счет привлечения новых категорий льготных заемщиков, в том числе работников оборонного комплекса, новых видов молодежной ипотеки, а также надеются, что «ипотека 2020» может быть продлена в модифицированном виде.

В дискуссии приняли участие Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»; Жанна Белянкина, директор по продажам Dogma; Александр Тернющенко, директор по продажам «Железно»; Анатолий Клинков, директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101»; Сергей Гусев, директор департамента аналитики и ценообразования GloraX; Кирилл Холопик, руководитель портала «ЕРЗ.PФ»; Анастасия Якупова, руководитель Дирекции ипотечного кредитования «Альфа-Банк»; Елена Балахонова, руководитель направления по развитию ипотечных программ и продуктов на первичном рынке «Домклик» и Евгений Затонский, генеральный директор «Этажи Москва».

  С чем офисный сегмент подходит к концу 2022 года?

Ранее мы писали о том, что доля ипотеки с господдержкой выросла в 2023 году до 81% в общем объеме кредитов.

10 февраля 2024 09:44


АКТУАЛЬНО