Эксперты рынка выступают за сегментацию господдержки ипотеки

В Москве состоялся деловой завтрак «Отказаться от господдержки и не остановить продажи: факторы нормализации рынка жилья к 2025 году», на котором представители девелоперов и банков обсудили перспективы развития рынка жилой недвижимости на ближайшие два года. 

После увеличения ключевой ставки и изменений в субсидируемых государством ипотечных программах рынок зафиксировал спад продаж первичной недвижимости в многоквартирных домах на 60%. При этом, несмотря на прогноз по росту ВВП на 2024 год от 0,5% до 2,3%, прогнозы по ключевой ставке на текущий год не ниже двузначного показателя.

На этом фоне скорая реорганизация льготных ипотечных программ может создать неблагоприятную ситуацию для развития строительной отрасли. Руководитель портала «ЕРЗ.PФ» Кирилл Холопик пояснил, что доля льготных ипотечных программ в общем объеме ипотечных сделок под ДДУ в 2023 году достигла  81%.

«Новостройки не перестали быть доступными, так как сегодня главное не цена квартиры, а ежемесячный платеж. Правительству РФ удалось сдержать на доступном уровне среднемесячный платеж по ипотеке на новостройки благодаря льготным программам», – отметил Кирилл Холопик.

В то же время Анастасия Якупова, руководитель Дирекции ипотечного кредитования «Альфа-Банка», прогнозирует дальнейшее замедление ипотечного кредитования – объемы выдач за первое полугодие 2024 года снизятся до 30% относительно первого полугодия 2023 года.

Одной из ключевых задач, по мнению директора по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолия Клинкова, является сохранение объемов продаж на первичном рынке жилой недвижимости с использованием ипотеки на уровне 2020-2023 года – порядка 2 млн квартир в год. Такое количество ипотечных сделок было заключено в 2023 году и 2021 году. И данных объемов необходимо достичь не за счет субсидированной государством ипотеки, а за счет нормальных рыночных механизмов.

«Поэтому в случае отказа от льготной ипотеки рынок видит альтернативу в виде развития льготного субсидирования ипотеки застройщиками с привлечением бридж-кредитов. Уже сегодня федеральные девелоперы способны субсидировать до 8% от рыночных ставок, но в каждом случае конечные цифры зависят от наполняемости эскроу-счетов», – подчеркнул спикер. 

Рынку также требуются специализированные ипотечные программы для определенных профессиональных и возрастных групп, в поддержке которых заинтересовано государство. А поскольку потребности в этих группах могут отличаться от региона к региону, для губернаторов  особые региональные программы могли бы стать дополнительным инструментом стимулирования деловой активности.

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», предложил развивать направления специализированной ипотеки для молодых семей без детей, что позволило бы стимулировать рождаемость. 

«Почти 50% россиян в возрасте до 25 лет, состоящих в браке, отказываются заводить детей только из-за отсутствия своего жилья, а около 35% людей этого возраста называют наличие собственного жилья одним из ключевых условий при принятии решения о вступлении в брак. «Молодежная ипотека» может поспособствовать повышению рождаемости и, как следствие, улучшению демографичской ситуации в стране», – отметил Рустам Азизов. 

Елена Балахонова, руководитель направления по развитию ипотечных программ и продуктов на первичном рынке «Домклик» Сбербанка, подчеркнула, что доля семейной ипотеки в сделках «Сбера» с застройщиками достигла в целом 48%, одновременно с этим доля спецпрограмм в выдачах первичного рынка по «Сберу» стабильно держится на уровне 40+%.

Объемы продаж на вторичном рынке снижаются на фоне роста ипотечных ставок. Эксперт компании «Циан.Аналитика» Елена Лапшина отметила, что сокращение спроса скажется на динамике цен – уже сейчас средние цены предложения стагнируют, а во 2 квартале могут скорректироваться вниз  на 7-10%. Учитывая, на цены на новостройки снижаться не будут, ценовой разрыв между сегментами усилится, и многие покупатели столкнутся с трудностями при попытке улучшить свои жилищные условия.

Кроме того, на сегодняшний рынок недвижимости серьёзное влияние оказывает ИЖС, активно наращивающий как долю рынка, так и цену. Генеральный директор агентства недвижимости «Этажи.Москва» Евгений Затонский отметил, что что доля ИЖС в общих объемах продаж 2024 года может составить рекордные 20%.

«ИЖС это единственное направление, по которому одобрение фактически выросло и мы ожидаем продолжение этого роста до 20% от общих продаж в четвертом квартале 2024 года. По вторичному рынку мы делаем  прогноз, что рынок сократиться по итогам года примерно на 27% по сравнению с 2023 годом», – подчеркнул он.

И это идет в разрез с трендом на переселение людей в большие города. Проще говоря, люди хотят жить в городах с современной доступной средой, но текущие условия по ипотеке не позволяют им это сделать.

В целом участники мероприятия смотрят на рынок нейтрально-позитивно, ожидают снижения ключевой ставки ЦБ во второй половине года до 14-12.5%, расширения адресных ипотек за счет привлечения новых категорий льготных заемщиков, в том числе работников оборонного комплекса, новых видов молодежной ипотеки, а также надеются, что «ипотека 2020» может быть продлена в модифицированном виде.

В дискуссии приняли участие Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»; Жанна Белянкина, директор по продажам Dogma; Александр Тернющенко, директор по продажам «Железно»; Анатолий Клинков, директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101»; Сергей Гусев, директор департамента аналитики и ценообразования GloraX; Кирилл Холопик, руководитель портала «ЕРЗ.PФ»; Анастасия Якупова, руководитель Дирекции ипотечного кредитования «Альфа-Банк»; Елена Балахонова, руководитель направления по развитию ипотечных программ и продуктов на первичном рынке «Домклик» и Евгений Затонский, генеральный директор «Этажи Москва».

Ранее мы писали о том, что доля ипотеки с господдержкой выросла в 2023 году до 81% в общем объеме кредитов.