CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Метро и новостройки: когда покупать, когда продавать?

Рядом с будущими станциями метро в столице сосредоточено 20% предложения жилья в новостройках на рынке недвижимости, из чего следует вывод, что как минимум на 20% жилье у метро актуальнее. А насколько оно дороже и когда выгоднее его продавать, мы узнали у экспертов сфере недвижимости.

Аналитические данные на сентябрь 2021 года

Рядом с зонами строительства станций метро Москвы девелоперы ведут реализацию 43 проектов застройки, в которых на выбор потенциальным будущим жильцам (покупателям) предлагается 7,8 тысячи квартир и апартаментов. Всего же объем рынка столичных новостроек оценивается в 39,5 тысячи объектов. Получается, что рядом с новыми станциями метро девелоперы предлагают 20% квартир и апартаментов в московских новостройках. Об этом «Известиям» сообщили аналитики компании «Метриум».

Также эксперты данной компании отметили, что в зоне строительства метро сосредоточено предложение нового жилья в основном массового сегмента. Это 5,1 тысячи квартир и апартаментов, то есть 65% от общего числа квартир рядом с новыми станциями, а в среднем такие апартаменты и квартиры продаются по 218 тысяч рублей за квадратный метр.

Метро и новостройки: когда покупать, когда продавать?
Фото: Станислав Фалалеев/cud.news

Стоимость «квадрата»

Практически все эксперты сходятся во мнении, что шаговая доступность добавляет как минимум 10% стоимости к цене аналогичной квартиры, которая находится вне зоны доступа к станции метро.

«Если сравнивать цены новостроек одного класса, то те, что расположены в зоне пешеходной доступности в среднем стоят на 10% дороже, чем удаленные объекты», – считает компания «Азбука жилья». Такого же мнения и ведущий эксперт компании BuyBuyHouse Марина Лашкевич. «Шаговая доступность добавляет как минимум 10% стоимости к цене аналогичной квартиры на расстоянии нескольких остановок. Безусловно, этот фактор – один из ключевых», – считает она.

Компания BuyBuyHouse также отмечает, что, хоть этот фактор является одним из ключевых для застройщика и покупателя, он отнюдь не единственный. Однако одна из крупнейших строительных компаний России ГК «ФСК», которая входит в топ-10 самых надежных застройщиков страны, по версии делового журнала Forbes, приводит больший процент изменения стоимости. Обусловив свое мнение тем, что также огромное влияние оказывает безопасность района и экологическая составляющая, ГК «ФСК» полагает, что все это вместе с шаговой доступностью метро может увеличить стоимость до 30%.

Сейчас читают:  Вне зоны доступа: как «Доступная среда» ставит барьеры

«Средняя наценка на близость к метро (исходя из анализа существующего предложения) – 25-30%. На цену, кроме близости станции, еще влияют локация (экология, безопасность района) и уровень развития инфраструктуры», – рассказала коммерческий директор ГК «ФСК» Ольга Тумайкина.

Метро и новостройки: когда покупать, когда продавать?
Фото: Станислав Фалалеев/cud.news

Как застройщики выбирают локации?

Коммерческий директор ГК «ФСК» рассказала о том, что наличие перспектив развития метро, безусловно, влияет на маркетинг и рекламу нового проекта, а также и саму стоимость. Однако настоящая прибавка происходит в момент открытия (ввода в эксплуатацию) станции или целой линии метро.

«Близость станций метро, МЦК, МЦД является существенным фактором при выборе площадок под застройку, т. к. транспортная доступность повышает ликвидность всего проекта. Наличие перспектив развития метро, безусловно, влияет на маркетинг и рекламу нового проекта, но настоящая прибавка к стоимости возникает тогда, когда стартуют строительные работы по возведению линий/станций и известен срок ввода в эксплуатацию будущей станции», – поделилась Тумайкина.

«Выбирая локацию, девелопер изучает совокупность факторов. Какое ВРИ у земли, если это не реконструкция старого здания, какие есть транспортные развязки, ведь многие покупатели имеют личный автотранспорт. Сейчас плохие дороги могут перевесить пешую доступность метро», – считает эксперт компании BuyBuyHouse Марина Лашкевич. Помимо этого, она отметила, что «граждане знают, что многие вещи в стране откладываются на долгие годы». Об открытии метро в Митино говорили задолго до свершившегося факта, это означает, что при покупке квартиры нужно внимательнее изучать информацию о строительстве инфраструктуры.

Эксперт компании «Азбука жилья» считает, что неважно, строится метро или оно уже есть, в приоритете находится сама близость здания к метро. «Застройщики выбирают в принципе любые возможные локации, так как спрос в Москве достаточно большой. Но локации в зоне доступа метро, разумеется, находятся в приоритете, а там уже строящаяся или существующая – второй вопрос», – считают в компании. Также эксперт «Азбуки жилья» сообщил, что надбавка за близость к метро появляется еще на этапе старта развития жилого проекта, потому что в большинстве случаев именно подтвержденные планы строительства метро являются катализатором строительства новых жилых комплексов в зоне доступности будущей станции. Именно поэтому в момент открытия станции метро квартиры на вторичном рынке дорожают, как правило, сильнее, чем в новостройках. В среднем рост цен на квартиры в новостройке в месяц открытия и месяц после этого составляет до 5%.

Сейчас читают:  «Количество жилья и людей должно быть скоординировано с инфраструктурой»
Метро и новостройки: когда покупать, когда продавать?
Фото: Станислав Фалалеев/cud.news

Недвижимость в шаговой доступности от метро как инвестиция

В районе новых веток МЦД маржинальность будет выше 10%, поэтому BuyBuyHouse советует обратить внимание на территории вблизи МЦД, отмечая, что продать инвестицию (недвижимость) можно будет в первый сезонный пик активности после открытия ветки.

«Я бы обратила внимание на локации ближайшего Подмосковья в районе новых веток МЦД. Вот тут действительно маржинальность будет выше 10%. Квартиры бюджетные, и владельцы скорее будут пользоваться наземным метро, чем ежедневно стоять в пробках у МКАД. Планы введения диаметров зафиксированы, и видны проводимые работы. Поэтому на данном этапе покупки в Раменском районе или Химкинском округе будут выгодны. А реализовать их и продать можно будет в первый сезонный пик активности после открытия ветки. Опыт первых МЦД это наглядно показывал, возле станции МЦД «Долгопрудная» наблюдался в 2020 году ажиотаж и рост цен на 7–9% выше, чем по рынку в целом», – рассказала эксперт.

«Пока на рынке новостроек сохраняется практика увеличения цены продажи в процессе строительства объекта, поэтому выгоднее приобретать на начальном этапе развития жилого комплекса», – поделилась мнением компания «Азбука жилья», из чего следует вывод, что, пока объект строится, цена у некоторых девелоперов возрастает, поэтому потенциальному покупателю выгоднее приобретать жилье на начальных этапах постройки. Исчисление налога при продаже производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца, поэтому инвесторам выгодно продавать именно по такой схеме.

Метро и новостройки: когда покупать, когда продавать?
Фото: Tima Miroshnichenko/Pexels

В ГК «ФСК» сообщили, что даже при покупке квартиры для последующей перепродажи действует один правильный алгоритм, приведя в пример для наглядности ситуацию с новым ЖК Sydney City.

«Здесь действуют те же правила, что и всегда при покупке квартиры для последующей перепродажи: выгоднее приобретать квартиру на старте продаж (а еще лучше – на старте бронирования, когда есть максимальный выбор планировок и минимальные цены), максимальную выгоду можно получить при перепродаже недвижимости ближе к сдаче дома, когда СМР завершены, ведется отделка корпусов и благоустройство территории, по договору переуступки прав требования. Исчисление налога при продаже производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Например, около нашего ЖК Sydney City планируется открытие метро «Звенигородская» в 2024 году. Сейчас начинается строительство второй очереди, и совсем скоро будут открыты продажи», – подытожила коммерческий директор Тумайкина.

Сейчас читают:  Обзор ситуации на рынке: спрос падает, а «квадраты» дорожают

Автор: Тамара Антифеева

06 октября 2021 12:10

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *