Никита Корниенко (SimpleEstate): Как структурировать инвестиции в коммерческую недвижимость через АО

Коммерческая недвижимость в формате стрит-ритейл – один из самых популярных вариантов для инвестиций. В этой сфере, как правило, все стабильно даже в кризисы и во время масштабных форс-мажоров, доходность стабильная, а риски небольшие. Так ли это и как правильно подойти к инвестициям в коммерческую недвижимость, если нет опыта, большой суммы денег и желания брать всю ответственность на себя, в авторской колонке, написанной специально для CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») рассказывает генеральный директор SimpleEstate Никита Корниенко.

Механизм инвестиций в коммерческую недвижимость

Начинающим инвесторам может показаться, что даже новичок достигнет успеха при инвестициях в коммерческую недвижимость. Казалось бы, начать очень просто – выбрал подходящий объект, заключил договор купли-продажи с продавцом и нашел арендатора на свое помещение. А еще лучше купить уже готовый арендный бизнес (объект уже с арендатором) Но на деле приходится выбирать объект из сотен вариантов, а поиск арендатора, с которым можно заключить договор на приемлемых условиях, тоже становится долгим и сложным. Помимо этого, в инвестировании в коммерческую недвижимость есть множество подводных камней:

∎ Нужно разбираться в ценообразовании на рынке недвижимости и представлять, каких арендаторов вы будете искать. Например, у объекта может быть хорошая локация, но неудобное расположение в самом здании. Или отличная площадь, но в спальном районе с низкой плотностью населения. Чтобы не повестись на низкую стоимость или, наоборот, не переплатить, нужно изучать ценообразование в конкретном районе.

∎ Продавец будет пытаться продать выгодно. Вы сможете сразу не заметить какие-то недостатки помещения, а продавец вам об этом не скажет. Его задача – побыстрее и подороже продать объект, так что он будет настойчиво расхваливать помещение.

∎ Есть юридические риски, связанные с документами. Мало того, что вы должны проверить право собственности продавца, отсутствие обременений и арестов, наличие перепланировок, документы о предыдущих сделках, нужно досконально изучать договор аренды, проверять законность постройки, правильность подключения и оформления всех коммуникаций, риск оспаривания сделки и многое другое. Если вы плохо разбираетесь в юридических тонкостях, то вас будет легко обмануть.

∎ Нужно представлять, какой вид коммерческой деятельности возможен в помещении. Разные виды деятельности требуют различных разрешений. Например, при открытии продуктового магазина вы должны учитывать наличие зоны разгрузки, возможность утилизации отходов и возможность размещения холодильного оборудования. Кроме того, помещение должно соответствовать ряду санитарных и противопожарных требований.

∎ Если у помещения нет арендатора, придется его найти. Даже если вам продают готовый арендный бизнес, есть вероятность, что арендатор в любое время уйдет. Вы должны представлять, как будете искать новых и отстраиваться от конкурентов.

Чтобы понять, через какой период времени недвижимость себя окупит, нужно просчитать первичные затраты не только на покупку недвижимости, но и на оформление сделки. Оценить как доход от аренды, так и будущие расходы (налог на имущество, налог на землю / аренда земли, эксплуатационные расходы, взносы на кап. ремонт, уборка и т.д.), стоимость коммунальных услуг (если вы планируете платить за них самостоятельно). После этого поделить все изначальные затраты на годовой чистый арендный поток (за вычетом расходов). Считать окупаемость по арендной плате без учета расходов – грубая ошибка (хотя и очень распространенная).

Много факторов, которые нужно учитывать инвестору. В том числе поэтому в России набирает популярность формат инвестиций в недвижимость с помощью инструментов коллективных инвестиций, которые берут на себя все «технические» вопросы по осуществлению сделок с коммерческой недвижимостью. Специалисты ищут подходящие объекты, проверяют их, заключают договоры и «заселяют» арендаторами, если это необходимо. А значит инвестору не нужно тратить время на долгие поиски, подбор арендаторов, документы и управление объектами.

Как работают платформы на основе акционерных обществ

Под каждый объект создается свое акционерное общество, а все инвесторы становятся акционерами и получают доход за счет дивидендов. Доли инвесторов распределяются пропорционально вложенным средствам. Такой формат делает инвестиции в недвижимость привлекательными для новичков – ведь «зайти» в готовый арендный бизнес можно даже с небольшой суммой.

При этом акционерное общество выпускает 2 вида акций – обычные и привилегированные. Первыми владеет управляющая компания – такие акции дают только контроль над объектом, но не приносят дивидендов. Инвесторам предлагаются привилегированные акции, по которым им полагается доход в соответствии с уставом. Хотя привилегированные акции не предполагают контроля над объектами, инвесторы тоже участвуют в принятии важных решений – например, продажа объекта или изменении устава. 

Такой формат удобен и тем, что с его помощью можно легко выйти из бизнеса. Вместо того, чтобы срочно искать покупателя для своего помещения и проверять его документы, можно дать объявление о продаже своих акций среди других акционеров и гораздо быстрее заключить сделку.

Мифы об инвестициях через акционерное общество

∎ Это опасно – акционерные общества никто не контролирует

Каждое акционерное общество находится под контролем Центрального Банка России, а каждый выпуск акций также регистрируется в ЦБ.

Очень важно проверять управляющую компанию. Выбирайте надежные организации, которые контролируются со стороны государства. Так, например, платформа SimpleEstate входит в реестр инвестиционных платформ и находится под контролем ЦБ.

∎ Если управляющая компания исчезнет, акции тоже пропадут

Во-первых, акции инвесторов никуда не пропадут, даже если управляющая компания исчезнет или обанкротится. Имущество акционерного общества и управляющей компании разделены. В случае таинственного исчезновения УК, привилегированные акции становятся голосующими. А значит теперь инвесторы смогут совместно решить, что делать дальше: продать объект, выбрать новую управляющую компанию или ликвидировать акционерное общество. Ни деньги, ни объект недвижимости, ни акции никуда не пропадут.

∎ Непонятно на чем зарабатывают акционеры

На ежеквартальных дивидендах, а также на росте стоимости объекта (а значит и их акций). Качественные объекты коммерческой недвижимости стабильно растут в цене, а риск резкого падения цены тут минимален. Дивиденды в акционерных обществах формируются из чистой прибыли – в случае с недвижимостью прибыль получается из арендной выручки за вычетом расходов.

∎ Акционерное общество – это непрозрачно. Неизвестно, сколько у тебя акций, и как рассчитываются дивиденды  

У каждого акционерного общества есть устав, в соответствии с которым происходит взаимодействие с акционерами. Там может быть заранее прописан размер дивидендов или способ их определения. Реестр акционеров ведет независимая компания – реестродержатель. Такие компании находятся под жестким контролем ЦБ и отвечают за сохранность ценных бумаг инвесторов.

∎ Если АО не выплатит кредит или не заплатит налоги – их взыщут с акционеров

Никто не будет звонить акционерам и требовать с них оплату кредита или налогов. Все финансовые обязательства касаются только самого акционерного общества, но не его акционеров.

∎ Из акционерного общества сложно выйти

Если вы хотите выйти из акционерного общества, вам нужно найти покупателя на свои акции и заключить обычный договор купли-продажи. В случае с Simple Estate, сама платформа организует вторичный рынок акций, и инвесторы могут продать свои акции через него – не нужно искать покупателей на стороне. Свой пакет акций вы можете разделить на несколько частей и продать нескольким желающим.

Инвестиции через акционерное общество – это проверенный и рабочий механизм. Выгоду получает как платформа, так и инвесторы, которые могут покупать более крупные и перспективные объекты. А также избавляются от головной боли по поводу подбора объекта и арендатора, управления, оплаты расходов и получают пассивный доход с каждого объекта, в который инвестировали.

Все отношения между акционерным обществом и инвесторами прозрачны, поэтому такой вариант отлично подходит новичкам и для тем, кто хочет получать стабильный пассивный доход с минимальными операционными затратами.

Не даром все крупнейшие компании как в мире так и в России организованы именно как акционерные общества. Газпром или Сбербанк, Apple или Google – все это акционерные общества.

Автор: Никита Корниенко