Опасности и подвохи: сколько переплатит заемщик за кешбэк на покупку квартиры

На фоне сокращения продаж девелоперы стараются восстановить покупательский интерес. Один из таких из таких инструментов – кешбэк на покупку жилья. В ЦБ уже выступили против таких схем, отмечая, что они таят в себе массу рисков, особенно для заемщиков. Почему? Попытались ответить экономисты РЭУ им. Г.В. Плеханова в беседе с корреспондентом CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития»).

Во спасение продаж

Доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова Маргарита Наследникова рассказывает, что объем ввода жилья в России в 2022 году составил 102,7 миллиона квадратных метров, что превышает показания тоже рекордного 2021 года. Взятый темп строительства продолжится и в 2023 году, так как более половины строящегося жилья имеет своих инвесторов, но снижение платежеспособного спроса заставляет девелоперов и банки искать альтернативные механизмы привлечения средств через различные маркетинговые акции, чтобы распродать этот объем.

На этом фоне застройщики и банки предлагают новый механизм увеличения спроса – кешбэк на покупку жилья, что предполагает возврат средств первоначального взноса, который составляет 15%. Вернется эта сумма в денежной форме, после оформления сделки, предложение действует при оплате первоначального взноса картами банка-партнера.

Деньгами и «в натуре»

Коллега Наследниковой, доцент Базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления г. Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова Ольга Тарасова уточняет, что сам по себе кешбэк на рынке жилья – это совсем не частая практика. Чаще встречаются скидки или особенные условия оплаты, рассрочки. Тем не менее, примеры кешбэка бывают, и покупатели ими пользуются. Разумеется, речь идет о рынке новостроек, а не о вторичном жилье.

«Форма жилищного кешбэка существенно отличается от традиционных форм такого возврата некоторой суммы, к которому все привыкли в случае покупки того или иного товара. Жилищный кешбэк не выплачивается в денежной форме, а представляет собой сертификат, который покупатель может потратить целевым образом в рамках реализации того же жилищного проекта – например при приобретении машиноместа, или с целью аренды квартиры пока новая недвижимость строится», – рассказывает экономист. 

Например, по ее словам, подобная акция в 2020 году предлагалась в проектах столичного застройщика «ФСК».

Еще одна форма жилищного кешбэка, которая сегодня как раз и набирает обороты, – это возврат некоторой суммы при оплате картой. Это тоже не самая распространенная форма взаимоотношений между застройщиком, банком и покупателем, так как почти всегда оплата происходит на специализированный счет. Но если соблюсти ряд условий, например о полной оплате одним платежом, теоретически можно рассчитывать на кешбэк, который в данном случае может составить несколько долей процента.

«Стоит отметить, что не все застройщики, объявляющие о кешбэке при покупке квартиры, ведут себя добросовестно. Так, в начале 2023 года один из девелоперов сообщил о 15-процентном кешбэке для ипотечников, оплачивающих приобретение жилья картой одного из банков. На поверку, стоимость продаваемых таким образом квартир оказалась почти на 20% завышенной. Что еще раз доказывает необходимость осторожного отношения к любыми подобного рода акциям», – уточняет Ольга Тарасова.

Опасности и подвохи

Маргарита Наследникова подтверждает, что данный механизм в действительности позволяет увеличить спрос на жилую недвижимость от застройщика, не снижая при этом стоимость квартиры. Однако по сути программа схожа с со знаменитой ипотекой от застройщика по ставкам, близким к нулю, против которой так активно выступает Банк России, и даже в некотором роде является его альтернативой.

«Почему ЦБ против? Дело в том, что цена квадратного метра с кешбэком выше, в среднем примерно на 15%. Например, квартира в районе третьего транспортного кольца в Москве площадью 34,4 «квадрата» с кешбэком – 12,1 миллиона рублей, без него – 10,5 миллиона рублей, что на 13,2% меньше. Первоначальный взнос составляет 1,82 миллиона рублей, абсолютный рост стоимости квартиры – 1,6 миллиона рублей. Все это, по сути, тоже берется в ипотеку под проценты и увеличивает ежемесячный платеж. С учетом страхования жизни и здоровья заемщика при базовой ставке 12,7% – на 15 644 рублей в месяц. Если срок ипотеки составит 20 лет, в сумме вы заплатите 3,75 миллиона рублей только за увеличение стоимости жилья, с учетом возврата кешбэка выгода банка и девелопера составит 1,93 миллиона рублей», – приводит расчеты экономист.

Конечно, по ее словам, можно направить полученный кешбэк на досрочное погашение ипотеки, но в этом случае это все равно не оправдывает уже начисленных и уплаченных процентов за пользование кредитом.

«Другими словами, выгоды от данного предложения покупателю – нет, это очередной рекламный ход, привлекающий к покупке недвижимости, а учитывая, что предложение объектов по данной акции не самой лучшей локации, то это рассчитано на импульсивного покупателя, в погоне за визуальной выгодой», – подытожила Маргарита Наследникова.

Очевидно, судя по последней риторике, это понимает и ЦБ. Ранее Эльвира Набиуллина уже рассказывала, что регулятор внимательно следит за появлением новых ипотечных схем застройщиков, в том числе с кешбэком на покупку квартиры.

Если такие программы будут множиться и дальше, Банк России может принять более радикальные меры – например, предложить правительству полный запрет на маркетинговые ипотечные схемы – любые, кроме льготных и базовых рыночных программ.

Кроме того, ЦБ для ограничения рисков заемщиков и банков с 1 мая 2023 года повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам: устанавливает надбавки по займам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), то есть предметом залога которых является квартира в новостройке. Причина – необходимость ограничить риски заемщиков и банков.

Автор: Маргарита Разгуляева