CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Завышение и занижение стоимости квартиры в договоре: преимущества и последствия

Как рассказали CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») специалисты Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, по статистике, каждая десятая квартира в России продается по цене, отличающейся от той, что указана в договоре купли-продажи. На это у сторон сделки есть свои причины: кто-то уклоняется от налогов, кто-то не в силах накопить деньги на первоначальный взнос. О мотивах, а также о возможных последствиях таких махинаций мы и хотим рассказать в этом материале.

Завышение и занижение стоимости квартиры в договоре: преимущества и последствия
Фото: garetsvisual /freepik.com

Если цена в договоре выше рыночной

Конечно, теоретически статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора предусматривает, что в этом соглашении можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это база свободы договора. Однако в реальности все не так просто, как кажется на первый взгляд, и иной раз слишком подозрительные действия могут стать причиной для возбуждения уголовного дела о мошенничестве или уклонении от налогов. Так что следует еще раз разобраться, насколько оправданы такие действия.

К схеме завышения стоимости квартиры обычно прибегают в ипотечных сделках и часто в тех случаях, когда у покупателя даже нет денег на покрытие первоначального взноса, уточняет доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова Елена Зацаринная

Схема рассчитана следующим образом: покупатель находит недооцененные квартиры, которые имеют потенциал к завышению цены и просит владельца указать в договоре стоимость, увеличенную на полную сумму первоначального взноса или на его недостающую часть. Далее, если банк находит такую стоимость справедливой и одобряет объект, продавец пишет расписку о том, что якобы получил 10-15% от его стоимости наличными на руки в качестве первого платежа.

Таким образом, банк выдает кредит на остаток средств, сумма которого по сути является полной стоимостью квартиры и была указана в объявлении.

  На фоне страха дефолта россиян призывают инвестировать в зарубежную недвижимость

Интерес покупателя в данной ситуации очевиден – приобретение жилья в ипотеку без первоначального взноса. Выгода же продавца квартиры, при условии, что он не платит потом НДФЛ от продажи имущества заключается в том, что покупатель не торгуется, и, как правило, такая жилплощадь реализуется по цене на 2-5% выше рыночной. Впрочем, и риски в этой схеме для продавца тоже очевидны.

«Если по каким-либо причинам сделку купли-продажи квартиры признают недействительной, продавец будет вынужден вернуть покупателю сумму, указанную в договоре купли-продажи. То есть сумму, которая превышает денежные средства, полученные от реализации имущества на руки», – поясняет Зацаринная.

Да и не стоит забывать, уточняет она, что сделки с завышением стоимости в договоре купли-продажи – это, по сути дела, обман банка и мошенничество, за которые в случае его вскрытия перед законом ответит как покупатель, так и продавец.

Если же до этого не дойдет, все же присутствуют личные риски у заемщика. Он может попросту не выплатить кредит. Человек, приобретающий квартиру без первоначального взноса, может неправильно оценить свои финансовые возможности. Если он не смог накопить 10-15% от стоимости квартиры, велика ли вероятность того, что ежемесячные выплаты окажутся для него посильными?

Завышение и занижение стоимости квартиры в договоре: преимущества и последствия
Фото: freepik.com

Если цена в договоре ниже рыночной

Как правило, на занижение стоимости настаивают продавцы имущества, рассказывает профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова Наталья Проданова. Занижение стоимости – это способ ухода от налогов или уменьшения налогооблагаемой базы, с которой идет расчет налога на доход физических лиц (НДФЛ). 

В зависимости от того, как возникло право собственности (наследство, покупка, подарок), необходимо владеть квартирой от 3 до 5 лет. В противном случае сделку по ее продаже считают доходом, и с разницы между стоимостью приобретения квартиры и ее реализации необходимо уплатить 13% в Федеральную налоговую службу.

  Итоги I квартала на первичном рынке бизнес-класса Москвы

«На практике механизм реализации сделки с занижением стоимости отработан досконально. Разница между суммой, указанной в договоре купли-продажи, и договорной стоимостью передается покупателем продавцу квартиры наличными или посредством отдельно заказанной ячейкой в банке и документируется, как правило, обычной распиской», – уточняет Проданова.

Казалось бы, все понятно и просто, но соглашаться на сделку с занижением стоимости в договоре экономист не советует. По ее словам, это как раз тот случай, когда «скупой платит дважды». Несмотря на то, что такие квартиры будут выставлять на продажу с дисконтом, риски покупки данной недвижимости достаточно велики.

«Если по каким-то причинам в будущем сделка будет оспорена в суде и договор расторгнут, то покупатель лишится квартиры, а продавец – только той суммы, которая была указана в основном зарегистрированном договоре», – рассказывает эксперт.

Это значит лишь то, что в реальности в случае аннулирования сделки покупатель может претендовать только на возврат суммы в договоре. А это может быть, например, на 13% меньше от реально уплаченной.

Более того, уточняет Проданова, если стоимость квартиры, указанная в основном договоре, будет существенно ниже кадастровой, налоговая может посчитать это доходом покупателя, и потребует заплатить с этой суммы НДФЛ.

Еще более серьезное последствие: как и в случае с завышением, если факт мошенничества будет доказан компетентными органами, ответственность в виде существенного штрафа, ареста до полугода и даже лишения свободы в зависимости от суммы сделки грозят сразу двум сторонам. Они будут признаны соучастниками. 

В целом, если налоговая узнает, что стоимость была занижена, то доначислит недовыплаченный НДФЛ или может оштрафовать на 20 или даже 40% от суммы доначисления. А если сумма сокрытого налога превысит 2 700 000 рублей, это уже грозит реальным уголовным делом.

  Поезд «от борта» и китайские прачечные: как менялась Москва за прошедшее столетие

Таким образом, людям с повышенным чувством тревоги, лучше не прибегать к подобного рода махинациям. Копите на первоначальный взнос, повышайте финансовую и юридическую грамотность, платите налоги и спите спокойно!

Автор: Маргарита Разгуляева

21 марта 2023 00:00


АКТУАЛЬНО