Базары Центральной Азии – новая ниша для российских и международных инвесторов

35% базаров в столицах Центральной Азии представляют интерес для инвесторов как потенциальные объекты mixed-use. К такому выводу пришли эксперты бюро Atlas в рамках исследовательского проекта, в периметр которого попали 147 базаров в Алматы (Казахстан), Ташкенте (Узбекистан), Душанбе (Таджикистан) и Бишкеке (Киргизия).

Речь идет про крытые базары районного значения, которые в международной практике чаще всего трансформируются в mixed-use объекты. От типовых торговых центров их выгодно отличает широкий ассортимент фермерских продуктов, уникальные товары от местных производителей, более неформальная атмосфера.

«В странах Центральной Азии традиционные базары продолжают занимать существенную долю розничной торговли – в среднем 20-40% от общего оборота. Например, процесс приватизации, запущенный в Узбекистане, открывает локальным и международным инвесторам широкие возможности для использования экономического и туристического потенциала базаров. Привлечь российских инвесторов может схожий опыт развития сегмента. Реконструкция московских рынков, начавшаяся в 2010-х годах, вывела основные объекты – Дорогомиловский, Усачевский, Даниловский – на новый уровень посещаемости и прибыли. Успех реконструкции базаров Центральной Азии может стать еще более впечатляющим благодаря их культурно-исторической ценности и общемировому тренду на гастротуризм», – отмечает основатель и генеральный директор бюро Atlas Александра Сытникова.

По мнению экспертов CMWP, российские инвесторы с интересом смотрят на рынки недвижимости стран СНГ. Из-за непрозрачной конъюнктуры девелопмента предпочтение отдается сегментам, обещающим быструю окупаемость. Если говорить о торгово-сервисных проектах, к которым относится редевелопмент базаров, целевые показатели могут быть достигнуты в проектах с хорошим потенциалом локации, зоны охвата, наличием возможностей привлечения целевого потока со стороны не только жителей, но и гостей города.

Говоря о редевелопменте базаров, консультанты предполагают не смену ключевой функции, а дополнение и усиление уникальных особенностей, принимая во внимание социальную и общественную значимость базаров, знаковые архитектурные черты, которые придают рынкам этих географий особую ценность. К таким проектам целесообразно подходить не просто как к девелоперскому проекту, а как к объекту, в который необходимо встроить новые элементы.

При правильном выборе базара для редевелопмента проект может окупиться за 7-8 лет, как показывает базовый расчет окупаемости для проекта в Ташкенте (инвестиции относительно потенциального недисконтированного арендного дохода в год, без учета стоимости входа в проект), оценивают в CWMP. 
 
«Объем инвестиций зависит от потенциального проекта – объема реконструкции базара, благоустройства прилегающих территорий, строительства капитальных строений с дополнительными функциями. Мы оценили гипотетический проект в Ташкенте, расположенный на участке 3-4 га. С учетом того, что площадь реконструируемого рынка составляет 15 000 квадратных метров, объtм нового строительства – 5000 квадратных метров, а также предполагается благоустройство территории, то мы можем говорить об объеме инвестиции порядка 20 млн долларов», – подчеркивает партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга CMWP Юлия Токарева.

Неблагоустроенная среда вокруг базаров – с хаотичной парковкой и обилием разномастных вывесок и торговых киосков, по наблюдению экспертов Atlas, их общая болевая точка. В то же время прилегающая территория, благодаря высокому ежедневному пешеходному трафику, может стать привлекательным общественным пространством, местом для проведения фестивалей, ярмарок, праздников. 
 
По мнению Atlas, наиболее успешно модернизация рынков проходит в случае, когда совпадают интересы государства и инвесторов. Яркий пример – Лондон, где владельцы рынков развивают их самостоятельно, сохраняя индивидуальный облик и специализацию каждой локации, но в рамках общих методических рекомендаций, разработанных государством и экспертами.

Ранее мы писали о том, что инвестиционный спрос на новостройки Москвы в 2022 году сократился на 20%.