5 видов инвестиций в недвижимость, которые актуальны в 2023

События 2022 года перевернули рынок недвижимости. Некоторые стратегии инвестирования перестали быть актуальными. Инвестор в недвижимость и венчур, предприниматель и лауреат премии президента РФ в области образования Мария Аксенова рассказала CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») о самых популярных способах инвестирования в недвижимость, которые помогут зарабатывать даже в периоды экономической и политической нестабильности.

«Доходные дома», квартира в аренду или готовый арендный бизнес (ГАБ)

Пожалуй, это самый лобовой способ заработка на недвижимости. Каковы тенденции этой сферы? Долгое время в нашей стране был устойчивый тренд на рост площади квартир. Во-первых, после Советского Союза люди устали жить в малогабаритных квартирках. Во-вторых, после 90-х настали «тучные» нулевые, когда в стране было много нефтяных денег, и люди могли позволить себе просторное жилье. Я видела двухкомнатные квартиры с площадью 120 квадратных метров! Это выглядит, как безумие, можно сделать комфортную 4-комнатную квартиру, но таков был феномен времени.

Тренд нынешнего времени – минимальная площадь квартир. Денег стало меньше, зарплаты не растут, но люди хотят жить отдельно – пусть не просторно, но со своей кухней и минимальным личным пространством. Так зародился тренд на мини-студии. И если в 2018 году стандартные студии были 19 квадратных метров, то сейчас есть студии даже 9,5 квадратного метра что, конечно, немного слишком. Однако 13 квадратных метров – это вполне достаточно для комфортной жизни студента или экономной молодой семьи, которая хочет съехать от родителей.

Как использовать этот вид инвестиций в 2023 году.  Если мы хотим инвестировать сумму порядка 12-15 миллионов, лучше приобрести две студии, чем одну трешку. Доходность на вложенные деньги будет выше, сдать такую жилплощадь будет проще.

Покупка на стадии котлована – выход, когда ключи от квартиры на руках

Это может быть и покупка на более поздней стадии строительства, но суть остаётся та же. Такой способ инвестирования хорошо работает в России, потому что у нас низкий налог на перепродажу недвижимости, в отличие от европейских стран, например. К тому же в какой-то момент были приняты серьезные меры, чтобы не было недостроенных комплексов, так что риск вложиться в недострой существенно снизился и до 2022 года мы спокойно инвестировали таким образом.

Как использовать этот вид инвестиций в 2023 году. Сейчас покупать квартиру на стадии котлована немножко «стремно». В сегодняшней ситуации никто не посоветует входить в сделку на три года, ведь мы не понимаем, куда пойдет рынок, что с ним будет через полгода, попадут ли в кризис застройщики. К тому же цены потихонечку ползут вниз. Поэтому многие инвесторы поставили на «стоп» этот тип инвестиций.

Вы можете входить в подобную сделку, только если понимаете, что какой-то комплекс недооценен сейчас и после устранения некоторых причин его цена вырастет до нормальной. Скорее всего, это ситуация, когда с документами что-то не так. Я сама живу в доме, который стоил на момент покупки ниже рынка из-за проблем с документами на землю у застройщика. Такие варианты можно рассматривать и сейчас, московское законодательство всегда на стороне конечного потребителя. То есть даже если застройщик весь из себя плохой, то у владельца квартиры очень высокие шансы все равно получить все документы на свою собственность и нормально функционирующую недвижимость. Поэтому, как правило, все проблемы с документами так или иначе решаются положительно.

В этом типе сделки важно помнить, что вы должны заплатить налог. Если мы квартиру купили и через два месяца перепродали, в следующем году на разницу обязательно надо подать декларацию и заплатить налог.

Срочный выкуп

Такие варианты на рынке есть всегда. Люди срочно продают квартиры по семейным обстоятельствам, когда нужны деньги на лечение или закрытие кредитов, бывает, что просто хотят поскорее разделить внезапно полученное наследство. Какие нюансы здесь есть? Важно тщательно разобраться с причиной срочной продажи квартиры: проверить документы, узнать что-то об истории квартиры. Были ситуации, что наследственные документы все есть, а соседи говорят: «Да вы что, у них отродясь не было ни детей, ни племянников». Чтобы не попасть в такую мошенническую схему, стоит поговорить с соседями квартиры.

Не лишним будет подстраховаться и пригласить специалиста для психиатрического освидетельствования. Он подпишет документ о том, что человек находился в здравом уме, твердой памяти и отвечал за свои действия, когда подписывал документы на продажу. Это делается, чтобы продавец не смог «открутить» сделку назад. Такая дополнительная мера защиты сделки.

Как использовать этот вид инвестиций в 2023 году. В прошлом году было много предложений для срочного выкупа от людей, которые делали релокацию в другие страны. Встречались квартиры на 30% дешевле рынка. В периоды, когда такое явление становится массовым, для инвесторов появляется много возможностей для выгодного приобретения объекта.

Увеличение стоимости недвижимости за счет каких-то активных действий

Раньше было модно купить трехкомнатную квартиру и разделить ее на четыре студии, но потом перестали регистрировать эту штуку, потому что это, все-таки, жилая недвижимость. Инвесторы не сдались, стали находить варианты с нежилой недвижимостью. Например, можно взять бывшую гостиницу, где назначение земли позволяет временно проживать. В таком случае можно выкупить часть этажа, этаж или несколько этажей. А потом сделать там флиппинг – ремонт-реконструкцию с разбивкой на студии и подведением коммуникаций в каждую секцию. Для завершения все это надо грамотно юридически оформить и распродать.

Как использовать этот вид инвестиций в 2023 году. Для такого вида инвестиций на данный момент ничего не поменялось. Поэтому в 2023 году можно действовать по такому же принципу, как в 2013. С поправкой лишь на то, что цена на недвижимость медленно ползет вниз, как мы уже говорили. Этот нюанс нужно закладывать в свои расчеты.

Этот вариант уже не просто инвестиции в недвижимость, а что-то совмещенное с мини-девелопментом. Потому что, мало того, что этот объект надо купить, его надо правильно отремонтировать, подвести все коммуникации, сделать правильные юридические действия для того, чтобы можно было потом распродать. Это вариант для продвинутых пользователей. Должно быть понимание строительных моментов и более сложной юридической составляющей, то есть и квалификация инвестора, и деньги должны быть намного выше.

Покупка на торгах

Еще один способ купить ниже рынка. Какие подводные камни в этой истории? Чем ниже стоимость объекта, тем больше желающих его купить. Поэтому часто случается, что объект с низкой стоимостью продается с торгов практически по рыночной цене: на него набегает куча желающих, все торгуются, доводят до рыночной цены и все это перестает быть интересным. К тому же, поскольку это электронные торги, там может быть очень много технических сбоев, могут и специально кого-то сбрасывать с торгов. По большей части, все это делает торги игрой для профессионалов.

Как использовать этот вид инвестиций в 2023 году. Есть такой нюанс: в Москве сейчас выкупить объект ниже рыночной стоимости очень маловероятно. Но есть люди, которые успешно покупают объекты в регионах.

Как удачно реализовать подобную сделку? Вариантов несколько. Первый: вы хорошо знаете город, в котором покупаете объект, например, вы родом оттуда и можете попросить друзей или родственников пойти посмотреть. Второй: у вас в этом городе есть хороший знакомый риелтор, который может пойти и оценить объект. Третий: этот город близко, вы готовы прыгнуть в машину и съездить оценить объект. Правда, этого не всегда достаточно, потому что если вы приехали в неблагополучный район днем, то ничего особенного не заметите. Или, бывает, что в городе есть местные интересанты на этот объект, которым лучше не переходить дорогу. Конечно, есть случаи, когда люди просто везунчики и забирают очень выгодные объекты по вкусной цене, надеяться ли в таком случае на удачу, решать вам.

Выкуп с торгов – сложная штука. Этот вариант эффективен, когда объект дорогой. Потому что на дорогие объекты не набежит куча желающих и тогда реально взять недвижимость ниже рынка. Но в этом случае нужно понимать, что с ним делать дальше. Как правило, большие дорогие объекты берут для того, чтобы сделать флиппинг, раскадастрировать, разбить на студии и распродать. Либо разбить на маленькие офисы и сдавать в аренду юридическим лицам с предоставлением юридического адреса. Потому что, если ты сдаешь в аренду без предоставления юридического адреса, то желающих меньше. Такой вариант возможен и при коллективной инвестиции, но в любом случае, это история про большие деньги.

На самом деле способов заработка на недвижимости гораздо больше. Мы не коснулись темы объектов под магазины и рестораны, не рассматривали расположение недвижимости, фактор сезонности – об этих и других подробностях в следующих публикациях.

Ранее мы писали о том, что Москва вошла в топ-10 рейтинга мировых мегаполисов по инвестиционной привлекательности.