Выбор места для строительства дома: какие факторы учитывать?

Строительство собственного дома – многоступенчатый процесс, начиная его, необходимо учесть множество нюансов: в первую очередь определиться с выбором места. Какие факторы стоит рассматривать при выборе места для строительства дома? – CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») разбирается с  Шамилем Рахматулиным, экспертом по консалтингу в сфере недвижимости и строительства индивидуальных загородных домов. 

Деревня или коттеджный поселок

Главные аргументы в пользу деревенской жизни: 

∎ Тихая и спокойная обстановка. Здесь можно обустроить по своему вкусу тихое и уединенное место для жизни, вдали от шума и суеты города. 
∎ Большая свобода выбора относительно ваших пожеланий к внешнему облику дома, забора, обустройства участка, выбору хозяйственной деятельности на участке в рамках разрешенного вида использования.
∎ Более нетронутая природа – деревни часто окружены естественной природой, что дает возможность наслаждаться красотой окружающей среды и проводить время на прогулках в лесу или на реке.

Однако есть и минусы: важно учесть, что контингент ваших соседей может быть совершенно разным. Слева от вас могут жить пожилые люди, которым нужна тишина и покой, справа от вас может жить условный дядя Ваня, который любит выпивать и просить в долг.  А в доме напротив вы столкнетесь с компанией молодых людей, которые будут приезжать в деревенский дом, как на дачу, по выходным и громко веселиться всю ночь напролет – и их не смутит недовольство соседей, поскольку они здесь не живут постоянно.  

При этом ваше окружение уже будет устоявшимся и со своими правилами, нарушить которые вы не сможете, вам просто придется их принять и вписываться в уже существующие порядки. 

Конечно, вы можете построить забор высотой два метра, но в любом случае с соседями так или иначе придется общаться и сталкиваться по различным вопросам. Поэтому перед покупкой участка, не поленитесь и потратьте пару уикендов на общение и знакомство с вашими потенциальными соседями до приобретения участка, так вы сможете понять, насколько именно это место вам подходит или нет. 

Коттеджные поселки также могут располагаться в живописных местах, но, скорее всего, здесь будут более организованные общие пространства и более облагороженная и обустроенная территория: качественные дороги и тротуары, детские площадки, спортивная площадка и тренажеры, места для пикников, прогулочные зоны, рестораны и магазины. Но тут важно понимать, что за все эти удобства придется платить, и зачастую немалые деньги.  

Так как покупка загородной недвижимости (будь то дом или участок) – это долгосрочные инвестиции, важно учитывать этот фактор: ведь сумма платежа за общую инфраструктуру может измениться в разы, спустя годы, это зависит от управляющей компании. Бывали редкие случаи, когда в коттеджных поселках после продажи всех участков вводился платный въезд на территорию, так как собственником дорог и общих пространств оставалась управляющая компания и застройщик. В этом случае не помогали даже судебные иски против недобросовестных продавцов. 

В коттеджных поселках могут быть регламентированы такие вопросы как обеспечение тишины, выброс мусора, уборка дорог – все это прописывается в уставе сообщества владельцев земли.  Встречаются правила обустройства въезда на участок, внешнего облика дома, этажности, материала отделки фасада и забора. 

Поэтому важный совет: перед покупкой выяснить информацию, кто осуществляет управление общим имуществом, выяснить организационно-правовую форму управления, ознакомится с уставом сообщества, и как принимаются решения о будущем поселка – так вы сможете минимизировать риски ограничения ваших прав и желаний в будущем.

В деревне будет меньше коммерческой инфраструктуры, но больше свободы для тех, кто предпочитает более простой и непринужденный образ жизни. Благоустройство деревни будет зависеть от местного самоуправления и от вас в том числе: платить УК здесь не придется, но побегать с просьбой отремонтировать дорогу или повесить фонарь на улице – придется немало. 

Удаленность от города и инфраструктура

Важно балансировать свои потребности и предпочтения с реальными возможностями и ограничениями удаленности от города и инфраструктуры. Необходимо пристально изучить каждый из этих моментов, чтобы сделать обдуманный выбор при покупке земельного участка.

∎ Доступность транспортных коммуникаций: проверьте наличие дорог, общественного транспорта и других транспортных коммуникаций, которые обеспечат удобное перемещение между участком и городом или другими ключевыми объектами инфраструктуры. Учтите расстояние, время в пути и возможные пробки.
∎ Близость к необходимой инфраструктуре: определите насколько близко расположены магазины, школы, больницы, аптеки, банки и другие объекты, которые вам необходимы. Близость к ним обеспечит удобство и экономию времени при выполнении повседневных задач.

Оптимальное расстояние удаленности от городской инфраструктуры: от 5 до 10 километров, это позволит иметь возможность быстрого доступа к необходимому в кратчайшие сроки.

∎ Проезд и транспортная доступность: удаленность от города может повлиять на время и расходы на дорогу. Необходимо учесть возможность быстрой и удобной транспортной связи с городом, наличие общественного транспорта. Также следует учесть дорожные условия в разные сезоны, особенно в случае с отдаленными районами. Ждать автобус который, курсирует три раза в день, и то нерегулярно, может оказаться сложным испытанием для решения повседневных задач. Наличие собственного автомобиля, а может быть и двух на семью, здесь будет насущной необходимостью – тогда стоит учесть расходы на содержание авто (техосмотры, страховка) и на бензин. 
∎ Перспективы развития: исследуйте планы развития региона и ближайших районов. Узнайте о планируемых инфраструктурных проектах, новых развлекательных и торговых центрах, а также о развитии деловых и промышленных зон. Это поможет вам оценить потенциал для роста ценности участка в будущем.
∎ Безопасность и условия проживания: проведите исследование о безопасности района, включая уровень преступности, качество окружающей среды и близость к опасным или шумным объектам (например, аэропортам, автострадам или промышленным зонам). Учтите также климатические особенности: например, если участок находится в зоне повышенного риска наводнений или лесных пожаров.
∎ Образ жизни и предпочтения: если вы не связаны по работе с городом, стремитесь к уединению и спокойствию, можно выбрать более отдаленное место. Однако, если у вас есть маленькие дети, и вам важен быстрый доступ к магазинам, школам, медицинским учреждениям и другим удобствам, то участок поближе к городу может быть предпочтительнее. 

Расположение участка относительно геодезических высот местности

Расположение участка относительно геодезических высот местности играет важную роль при выборе места для строительства дома. Вот несколько моментов, на которые стоит обратить внимание:

∎ Дренаж и водоснабжение: участки, расположенные в низинах или на местах с низкой высотой, могут иметь проблемы с отводом воды после дождей или сезонных наводнений, а также склонность к образованию тумана. В таких случаях может потребоваться дополнительная работа по улучшению дренажной системы на участке или установке дренажных систем. Высотные различия на участке также могут влиять на возможность получения стабильного водоснабжения, поскольку вода может подниматься или снижаться по наклону местности.
∎ Фундамент и его стабильность: расположение участка на крутом склоне или на месте с большими высотными различиями может потребовать дополнительных мер для обеспечения прочности и стабильности фундамента. Неровности местности могут требовать инженерных расчетов и использования специальных методов строительства, чтобы обеспечить надежное основание для дома. Рекомендую выбирать участок с наличием естественного уклона местности, так как этот фактор поможет естественному дренажу участка весной, так как талая вода будет уходить ниже по склону.
∎ Панорама и видовые характеристики: например, участок, расположенный на возвышенности, дает красивые виды на окружающую местность. Это может быть важным фактором для людей, ценящих природную красоту и желающих наслаждаться прекрасными видами из своего дома. Но необходимо учесть, что ваш сосед ниже по склону местности может построить дом выше вашего, и перекрыть видовые характеристики.

Стоит учесть возможные риски высокого расположения: например, участки, расположенные на склонах гор или в гористых районах, могут быть подвержены опасности обвалов, селей или сходов снега. Это требует соответствующей оценки и принятия мер предосторожности при проектировании и строительстве.

При выборе участка следует учесть геодезическую высоту местности и оценить ее влияние на различные аспекты строительства, комфорта и безопасности. Рекомендуется проконсультироваться с инженерами, землеустроителями или архитекторами, чтобы получить профессиональную оценку и рекомендации относительно выбранного участка и его геодезической высоты.

Ограничительные зоны для строительства

При выборе места для строительства дома следует узнать о наличии ограничительных зон и их влиянии на возможности строительства. Вероятны следующие типы ограничений:

∎ Экологические ограничения: некоторые районы могут подпадать под экологические ограничения, такие как заповедные зоны, природные резерваты или зоны с особыми требованиями к защите окружающей среды, санитарно – защитные зоны. Это может повлиять на вид и объем возможного строительства.
∎ Исторические ограничения: в некоторых районах могут существовать исторические ограничения на строительство, особенно в случае наличия памятников архитектуры или культурного значения. Это может потребовать соблюдения специальных правил и требований при проектировании и строительстве.
∎ Градостроительные ограничения: некоторые города и муниципалитеты имеют свои строительные правила и ограничения, регулирующие внешний вид, размеры и стиль зданий. При выборе участка следует узнать о таких ограничениях и их влиянии на ваши планы по строительству.

Совет как минимизировать риски по возможным ограничениям: необходимо обратиться в градостроительный отдел органа местного самоуправления с запросом о наличии или отсутствия ограничительных и охранных зон в выбранной вами локации. Для этого достаточно знать кадастровый номер земельного участка и попасть на прием к специалисту. Не лишним будет попросить предоставить продавца градостроительный план земельного участка, выданный ему не позднее чем один год назад – там вы сможете узнать почти всю необходимую вам информацию, и принять правильное решение.

Разбираемся с коммуникациями

Электричество. Среднестатистический загородный дом площадью 200 квадратных метров обычно требует минимум три фазы и 15 кВт для электроснабжения. Перед покупкой участка необходимо узнать о наличии свободной мощности и возможности подключения к сети электроснабжения. Запросите информацию о доступной мощности, возможных ограничениях и требуемых процедурах подключения. В некоторых случаях может потребоваться проведение дополнительных работ или установка нового трансформатора для увеличения мощностных возможностей.

Водоснабжение. Для загородного дома потребуется надежный и удобный источник водоснабжения качественной водой. Перед покупкой участка узнайте, доступно ли централизованное водоснабжение и канализационные мощности, есть ли возможность подключения к ним. Если централизованное водоснабжение недоступно, необходимо выяснить глубину залегания водонесущего слоя (их бывает несколько на разных глубинах). От  этой информации будет зависеть качество воды и стоимость обустройства скважины. Как правило, ваши будущие соседи уже обладают этой информацией.  Я бы посоветовал набрать бутылку воды у соседей и предварительно сделать анализ на химический состав, это позволит избежать дополнительных трат в будущем на сооружении средств очистки питьевой воды.

Отопление и теплоснабжение. Если планируется использование газа в доме, уточните о наличии газопровода по границе участка и возможности подключения к сети газопровода. Так же немаловажным фактором будет наличие свободных мощностей и их выделение вам для потребления.

Магистральный газ: подключение к магистральному газу обычно требует установки газового счетчика, газовых трубопроводов и газового оборудования – такого как котел и газовая варочная панель. Стоимость подключения зависит от расстояния до газопровода, сложности прокладки трубопроводов и стоимости установки оборудования. Обычно эти расходы несет владелец дома, но иногда газовая компания может предоставить частичное финансирование или рассрочку платежей.

При использовании магистрального газа для отопления дома, основными эксплуатационными расходами будут являться стоимость газа и обслуживание газового оборудования. Стоимость газа зависит от его рыночной цены и может колебаться в зависимости от сезона и региона. Содержание газового оборудования, включая его настройку, ремонт, и обязательное ежегодное обслуживание также стоит учесть как дополнительные расходы.

Использование магистрального газа для отопления обычно считается более энергоэффективным по сравнению с электричеством. Газовое отопление может обеспечивать более высокую тепловую эффективность, что может привести к более низким эксплуатационным расходам на отопление в долгосрочной перспективе.

Электричество: при выборе этого вида отопления основными эксплуатационными расходами будут являться стоимость электроэнергии. Стоимость электричества зависит от тарифов, установленных энергетической компанией, и может варьироваться в зависимости от времени суток и потребляемого объема энергии. Также следует учесть расходы на обслуживание и ремонт электрического оборудования.

Отопление с использованием электричества может быть менее энергоэффективным в сравнении с магистральным газом. Однако современные технологии, такие как тепловые насосы, электрические котлы с высокой эффективностью и солнечные батареи, могут улучшить энергоэффективность и снизить эксплуатационные расходы.

Интернет и связь. В настоящее время доступ к надежному и быстрому интернету и телефонной связи является важным фактором для многих людей. Узнайте о наличии широкополосного интернета и доступных провайдерах связи в выбранном районе. Исследуйте скорость и надежность интернет-соединения, а также возможные варианты подключения, например, оптическое волокно или беспроводной интернет.

При обсуждении коммуникаций и подключении к ним, обратите внимание на следующие моменты:

∎ Ограничения и разрешения: перед началом строительства убедитесь, что вы получили все необходимые разрешения и соблюдаете местные законы и нормы. Некоторые участки могут иметь ограничения на использование определенных коммуникаций или на количество потребляемой мощности. Проверьте, есть ли ограничения на использование коммуникаций на выбранном участке.
∎ Доступность: убедитесь, что выбранные коммуникации доступны и могут быть легко подключены к вашему дому. В некоторых случаях, расположение вашего дома может сделать подключение к некоторым коммуникациям более сложным или невозможным.
∎ Качество: проверьте качество доступных коммуникаций. Некоторые районы могут иметь проблемы с перебоями в электроснабжении или низкой скоростью интернета, что может существенно повлиять на вашу жизнь и работу.

При покупке участка земли, обратитесь к местным органам и поставщикам коммуникаций, чтобы получить полную информацию о доступных коммуникациях и их подключении. Проверьте наличие возможных ограничений и убедитесь, что ваши потребности в энергии, воде, интернете и связи будут полностью удовлетворены.

Ранее мы писали о том, что ВТБ начнет выдавать ипотеку на строительство ИЖС с подрядчиком.

---