Дарственная на квартиру: кто и как может ее аннулировать

Оформление договора дарения (в простонародье – «дарственной») является одним из самых распространенных вариантов переоформления недвижимости с одного собственника на другого. Однако иногда такого рода сделки являются спорными. Эксперты подробно рассказали CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») о том, что представляет из себя дарственная, и как ее можно аннулировать.

Что такое дарственная на квартиру?

Руководитель гражданской практики юридической компании «Гебель и партнеры» Александр Жалнин рассказывает, что собственник объекта недвижимости вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе подарить другому лицу. Для юридического закрепления данного факта заключается договор дарения (дарственная). 

«Согласно статье 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Говоря простым языком: дарственная, или договор дарения – это документ, удостоверяющий безвозмездную и добровольную передачу имущества (в том числе и квартиры)», – поясняет член Ассоциации «Юристы России», юрисконсульт государственной и муниципальной службы Владимир Молодкин.

Переход права собственности на недвижимое имущество от дарителя к одаряемому подлежит государственной регистрации в Росреестре, добавил. После этого одаряемый становится полноправным собственником, и может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, добавил Жалнин.

Имеет ли дарственная обратную силу?

Договор дарения, оформленный в установленном порядке, по общему правилу, обратной силы не имеет, продолжает специалист. Однако, по его словам, законом установлен целый ряд исключений.

«В самом договоре может быть предусмотрено право дарителя на отмену дарения, в случае, если он переживет одаряемого. Кроме этого, в установленных случаях даритель вправе отменить дарение независимо от указания такого правомочия в договоре. Например, если одаряемый умышленно причинил телесные повреждения дарителю, либо совершил покушение на его жизнь или жизнь близких родственников. В случае смерти дарителя при таких обстоятельствах, право требования отмены договора переходит к наследникам», – рассказал Александр Жалнин, добавив, что также даритель имеет право отказаться от выполнения обещания в будущем, если после заключения договора его имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение приведет к существенному ухудшению уровня жизни.

Дарственная не имеет обратной силы, то есть отозвать ее просто так не получится, соглашается и Молодкин. Договор дарения можно признать недействительным или отменить. Причем если в первом случае необходимо обращаться в суд, то второй вариант возможен как в судебном, так и в добровольном порядке, по обоюдному соглашению.

Следует отметить, что до момента передачи дара, одаряемый вправе в любой момент отказаться от него. В таком случае договор будет считаться расторгнутым.

В каких случаях договор дарения можно аннулировать?

Договор дарения в судебном порядке может быть признан недействительным, если он: противоречит требованиям закона, прикрывает собой другую сделку (например, оформление дарственной вместо составления завещания); мнимый (то есть заключение сделки без возникновения каких-либо последствий); совершен гражданином, признанным недееспособным; заключен гражданином, не имеющим доверенности представлять сторону, рассказала доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Оксана Васильева.

«Как и любой другой гражданско-правовой договор, дарственная может быть признана недействительной по общим правилам ГК РФ. В частности, как сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, как мнимая или притворная сделка, либо как сделка, нарушающая требования законодательства», – согласился и Жалнин.

Вместе с этим, по его словам, для дарственной также предусмотрены специальные основания для признания ее недействительной:

∎ возмездность договора дарения;
∎ неопределенность предмета дарения;
∎ несоблюдение установленной формы;
∎ обусловленность передачи дара смертью дарителя;
∎ заключение договора несмотря на запрет и ограничения. 

Договор, признанный недействительным, не влечет юридических последствий и означает, что одаряемый должен вернуть полученное от дарителя имущество.

Могут ли родственники дарителя аннулировать дарственную?

Подать иск вправе непосредственно даритель, лица, чьи законные интересы нарушены (супруг, наследники), а также законный представитель дарителя – родитель, опекун, попечитель.

«Да, такая возможность имеется. В частности, если даритель был признан недееспособным или в суде было доказано, что он совершил дарение под прямым принуждением, в случае обмана или введения в заблуждение», – рассказал риелтор-эксперт по недвижимости Виталий Русаков.

Оспаривание договора дарения может быть инициировано родственниками после смерти дарителя в процессе определения наследственных долей, продолжает он. Это возможно, если у родственников имеются соответствующие доказательства или факты, указывающие на то, что дарение было сделано безосновательно.

Здесь необходимо учесть, что оспорить дарение при жизни дарителя практически невозможно, если он совершеннолетний и дееспособный, никто не имеет возможности вмешиваться в его право распоряжаться своим имуществом, добавил Молодкин.

«Таким образом, в некоторых ситуациях родственники могут аннулировать дарственную. Во-первых, может потребоваться обязательное согласие супруга или совладельцев, если квартира находится в совместной собственности. Но при дарении доли в ней такое согласие, как правило, получать не обязательно. Во-вторых, родственники могут отменить сделку, если в суде докажут, что даритель на момент ее совершения был недееспособным. Но если договор заверен у нотариуса, оспорить его будет крайне сложно. В-третьих, сделка будет считаться недействительной, если будет доказано, что осуществлена она под принуждением», – дополнила и Васильева.

Наследники дарителя могут в судебном порядке отменить дарение, если докажут, что он был убит одаряемым, рассказал основатель юридического партнерства «Мелешко Консалтинг», кандидат юридических наук, юрист по недвижимости Антоном Мелешко.

По требованию заинтересованного лица (родственника) суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений банкротного законодательства за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). Прочие основания для отмены дарения отсутствуют – только одного желания дарителя или его наследников недостаточно.

Автор: Маргарита Разгуляева