17% квартир в новостройках Москвы имеют низкую ликвидность

Специалисты направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» проанализировали предложение в сегменте и предпочтения покупателей. Так, 17% столичной «первички» – малоликвидные лоты. В их числе не только квартиры с объективными недостатками, но и те, чьи характеристики потеряли актуальность. Например, варианты с избыточной площадью продаются в 3 раза дольше; спрос на жилье с обычными окнами на 60% ниже, чем с панорамными; 75% покупателей отказываются от квартир с кладовой.

Застоявшиеся в экспозиции объекты девелоперы нередко используют как маркетинговый инструмент: большая скидка (до 30%) на отдельные лоты помогает привлечь внимание покупателей ко всему проекту. Но фактический дисконт на первичном рынке сегодня не превышает 15%.

Согласно статистике, в целом в новостройках старой Москвы покупателям предлагается 34,99 тысяч квартир. Усредненная цена 1 квадратного метра составляет 349 700 рублей с января +2,3%, за год –4,6%. 1-комнатная старомосковская квартира стоит в среднем 11,88 млн рублей, 2-комнатная – 18,35 млн рублей, 3-комнатная 27,17 млн рублей, многокомнатная 51,41 млн рублей: в годовом выражении зафиксировано сокращение стоимости в диапазоне от –3,9% до –8,1%.

По данным экспертов, на рынке новостроек Москвы 17% предложения – низколиквидное жилье. Традиционно маловостребованные лоты – это квартиры на первых двух жилых этажах, жилье с видом на промзоны, железнодорожные пути, ЛЭП, свалки и т. д. К факторам низкой ликвидности можно добавить неудачные планировочные решения, например, узкий длинный коридор или тесную маленькую кухню. Многокомнатные квартиры с одним санузлом, объекты с некачественной отделкой, жилье с окнами над въездом в подземный паркинг – все это претенденты на долгое пребывание в экспозиции.

Помимо квартир с объективными недостатками мало востребованы те, которые просто не в тренде. Рассказывает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость»: «Сегодня меньше обращают внимание на квартиры нерыночных площадей. Например, 1-комнатная в 52 квадратных метра не будет попадать в фильтры при поиске, так как 90% потенциальных покупателей «однушек» поставят ограничение по площади до 35-40 квадратных метров. То же относится к объектам других форматов. Так, неликвидными считаются 2-комнатные квартиры с габаритами более 80 квадратных метра при хорошем спросе на лоты площадью 50-60 квадратных метров. Востребованные 3-комнатные имеют метраж 75-80 «квадратов», неликвидные – 100 квадратных метров и более.

Срок экспозиции квартир с ликвидной площадью – до 3-х месяцев, а с нерыночной площадью – более 9-ти месяцев.

По словам Валерия Кочеткова, спрос на квартиры с обычными стандартными окнами на 60% ниже, чем на жилье с панорамным остеклением. 75% покупателей отказываются от квартир с кладовкой – в большинстве клиенты предпочитают купить сначала жилплощадь, а потом, после заселения, готовы рассмотреть приобретение отдельной кладовки на –1 этаже. В целом, сегодня общая картина такова: 85% покупателей рассматривают и выбирают не отдельно квартиру, а стиль жизни, который предлагает тот или иной ЖК.

Чтобы помочь реализации низковостребованных лотов в проекте, девелоперы предоставляют на них скидки – декларируемая может доходить до 20-30%, но фактически на рынке разница между медийной ценой и стоимостью сделки составляет не больше 15%. Помимо прямого дисконта застройщики применяют такие маркетинговые ходы, как рассрочка платежа, предложение траншевой ипотеки (когда первые год-два нет ежемесячных платежей или они минимальны, что очень удобно для накоплений и позволит потом полностью или частично погасить ипотеку), отделка или кухня в подарок, машино-место за полцены и т. д.

«Малоликвидную квартиру можно использовать как эффективный инструмент продаж, – отмечает Валерий Кочетков. – Для этого девелопер организует акцию, где наименее востребованные лоты предлагаются с максимально возможной скидкой. Таким образом к ЖК привлекаются покупатели, которые затем уже решают: брать не самую удачную квартиру, но по выгодной цене, или доплатить и приобрести более подходящий вариант».

Ранее эксперт назвал признаки неликвидного частного дома.