Локации внутри МКАД впервые обогнали Новую Москву по объему спроса на недорогие квартиры

Локации внутри МКАД впервые обогнали Новую Москву и районы-«протуберанцы» по объему спроса на недорогие квартиры. Такое наблюдение сделали эксперты премии Urban Awards, проводившие мониторинг сделок на столичном рынке за период с января по июнь 2023 г. По их данным, 1900 из 5000 лотов, образующих самую нижнюю ценовую фракцию реализованного жилья, относятся к новостройкам, которые базируются во внутренних районах Москвы.

Аналитическая служба премии Urban Awards отобрала 5000 самых дешевых квартир, проданных в Москве за последние шесть месяцев. Чтобы войти в эту группу, лот должен иметь чек не выше 7,29 млн рублей (в первом полугодии 2022-го планка балансировала на уровне 7,60 млн рублей). В географическом распределении указанной массы объектов регистрируются кардинальные изменения. Год назад свыше половины (51,2%) всей выборки формировали новомосковские проекты. К настоящему времени показатель ТиНАО опустился до 37,0%. Покупатели доступного жилья гораздо чаще стали искать подходящие варианты в «старых» округах. Примечательно, что приоритет отдавался именно локациям с внутренней стороны МКАД. Они прибавили в весе сразу на 11,8 процентного пункта (до 38,5%), опередив в популярности Новую Москву. Продажами квартир с минимальным прайсом отметились 40 местных новостроек. Цепочка «старых» районов с внешней стороны МКАД (Молжаниновский, Митино, Солнцево, Южное Бутово, Некрасовка, западные фрагменты Кунцево и Можайского района) также почувствовали приток малобюджетного спроса. Их совокупная доля расширилась с 22,1% до 24,5%.

Следует подчеркнуть, что рынок дешевого жилья все больше монополизируется. Год назад проекты ГК «ПИК» стянули около половины сделок в рамках исследуемого пула. К лету 2023 года этот показатель вплотную приблизился к 60%. Если взять отдельно внутренние локации, то здесь удельный вес ПИК достигает уже 89%. Самые востребованные адреса внутри МКАД среди покупателей с ограниченными бюджетами – это ЖК «Люблинский парк» (7,6% выборки), ЖК «Амурский парк» (2,4% выборки), ЖК «Новое Очаково» (2,2% выборки), ЖК «Бусиновский парк» (2,0% выборки) и ЖК «Волжский парк» (2,0% выборки). Несколько укрепила свое влияние среди этой части аудитории группа «Самолет». Ее представительство выросло  с 11,1% до 12,6%. Практически на порядок увеличился «вклад» группы «ЛСР» в обслуживании рынка малобюджетной недвижимости. В первой половине сезона-2022 она располагала всего 46 представителями в «топ-5000», сейчас – уже 414 (8,2%). Этому способствовали успешные продажи в 15-м корпусе солнцевского ЖК «Лучи», а также выход комплексов «Дмитровское небо» и «Парксайд», которые позиционируются как бизнес-класс. ГК «МИЦ» заметно потеснилась, но сохранила место в первой тройке операторов доступного жилья с долей 10,4% (вместо 12,8% годом ранее). А вот присутствие ГК «А101» и «Стройком» на этом фланге рынка недвижимости сократилось в разы. На троих с группой «Аквилон» они поделили 5,9% спроса. Выбор в пользу других строительных компаний сделали всего 3,1% покупателей доступных квартир.

«Описанная трансформация показывает, насколько сильно нынешний кризис и политика конкретного застройщика смогли изменить трек развития московской стройиндустрии. Еще в 2019-2020 гг. наиболее вероятной на среднесрочную перспективу виделась следующая схема зонирования: пространство внутри Садового кольца станет «заповедником» элит-класса, пояс между Садовым и ТТК отойдет под премиум, далее вся территория вплоть до МКАД будет осваиваться под проекты бизнес-класса, а масс-маркет сместится в Новую Москву и районы-«протуберанцы». Однако ГК «ПИК» форсировала экспансию во внутренние локации и буквально наводнила их предложением, рассчитанным на массовую аудиторию. Тем самым она фактически получила возможность регулировать покупательские потоки в масштабах всего сегмента. Теперь у ГК «ПИК» «контрольный пакет» в комфорт-классе», – констатирует генеральный директор Urban Awards Ольга Хасанова.

Ранее мы писали о том, что с начала года больше всего вторичные квартиры в Москве подешевели в районе метро «Динамо», «Фили» и «Бауманская».