Стоимость метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы подскочила вверх

По итогам июля цены на вторичном рынке жилья московского региона показали умеренный прирост из-за ослабления рубля и повышения ставки ЦБ. Июньский «марш на Москву» в исполнении ЧВК «Вагнер» тоже, скорее всего, внес свою лепту в активизацию рынка. Больше всего подорожала «старая» Москва, традиционно более привлекательная для инвесторов, уверены эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

В в конце июля квадратный метр на вторичном рынке жилья «старой» Москвы стоил в среднем 257 130 рублей – это на 1,1% больше, чем месяцем ранее. Для сравнения: за все первое полугодие 2023 года квартиры в Москве подорожали лишь на 1,2% в среднем. Таким образом, стоимость метра, топтавшаяся на месте с конца прошлого года, подскочила вверх.

За МКАД цены на жилье выросли значительно меньше, чем в «старой» Москве: за июль квартиры в Новой Москве подорожали в среднем на 0,5% до 198 700 рублей за квадратный метр. Подмосковье прибавило 0,6% – по итогам месяца метр на вторичном рынке стоит в среднем 152 150 рублей. То есть темпы роста цен за МКАД в июле были примерно в два раза ниже, чем внутри МКАД, и по факту не слишком отличались от июньских, когда «вторичка» подорожала на 0,3% в Новой Москве и на 0,2% в Подмосковье.

По мнению специалистов IRN.RU, основной причиной активизации спроса и ценовой динамики стало значительное ускорение темпов ослабления рубля. В июле курс доллара превысил «круглую» отметку в 90 рублей (+9,4% к рублю), а евро – 100 рублей (+11,8%). В последний раз подобное наблюдалось весной 2022 года.  Реакция участников рынка оказалась вполне предсказуемой: продавцы начали переписывать ценники, боясь продешевить, обладатели рублевых сбережений поспешили вложить их в недвижимость, как в «вечную ценность», а те, кто копил на квартиру в твердой валюте, существенно увеличили свою платежеспособность и тоже смогли вернуться на рынок после прошлогодней изоляции при курсе 50-60-70 рублей за доллар.

Ожидание повышения ставки Центробанка (на фоне ускорения инфляции в конце июля ее подняли на 1 п.п. вместо прогнозировавшихся 0,5 п.п.) стало дополнительным стимулом спроса со стороны ипотечников, которых на «вторичке» более 40%. А попытка мятежа ЧВК «Вагнер» в конце июня добавила стресса в высокобюджетном сегменте.

О стрессовом характере июльского ценового скачка также свидетельствует динамика цен на вторичном рынке Москвы в разрезе отдельных сегментов. Небольшие квартиры, однушки (+1,6%) и двушки (+1,6%), которые популярны среди инвесторов, подорожали значительно больше трешек (+1%) и многокомнатных (+0,1%) квартир, которые лучше подходят для жизни, особенно для семей с детьми. Среди типов жилья по темпам роста цен лидирует дорогой монолит-кирпич (+1,2%) – этот сегмент тоже привлекателен для инвесторов, а кроме того, владельцы таких квартир традиционно очень чувствительны к колебаниям валютных курсов.

За МКАД сильнее всего в июле прибавили в цене трешки (+0,9%) (в Подмосковье – вместе с двушками). В плане географии среднее (+0,9%) и дальнее Подмосковье (+1,1%) продолжали подтягиваться по уровню цен к ближнему (+0,4%) – спрос уходит дальше от МКАД, туда, где жилье доступнее. В Новой Москве, наоборот, по-прежнему лидирует Новомосковский округ (+0,5%) – там дешевле, чем внутри МКАД, при этом качество социальной и транспортной инфраструктуры в НАО уже не уступает многим спальным районам «старой» Москвы.

Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «В целом, на события середины лета 2023 г. рынок недвижимости отреагировал примерно так же, как на стрессы февраля-марта 2022 г. и конца 2014 г., но только в сильно облегченной версии – все-таки масштаб нынешнего «катаклизма» не сравним с предыдущими. Для сравнения: в прежние стрессовые периоды цены подскакивали в среднем на 10% и более, сейчас же ценовой скачок оказался значительно скромнее. И в дальнейшем ситуация на рынке недвижимости, скорее всего, будет развиваться по уже проверенному сценарию – вслед за краковременной активизацией спроса и скачком цен вверх следует продолжительная стагнация со сползанием цен вниз».

Ранее мы рассказывали о том, что с начала года больше всего вторичные квартиры в Москве подешевели в районе метро «Динамо», «Фили» и «Бауманская».