CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Мнение: В 2023 году цены на жилье в Московском регионе выросли из-за паники

По итогам 2023 года вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали умеренно, на уровне официальной инфляции. В Новой темпы роста цен были почти в два раза ниже, а в Подмосковье метр и вовсе топтался на месте. 

По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за 2023 год цены на вторичном рынке жилья «старой» Москвы выросли в среднем на 7,6% до 270 400 рублей за квадратный метр. Для сравнения: по данным на середину декабря, годовая инфляция в России составила 7,5%. Квадратный метр на вторичном рынке жилья Новой Москвы по итогам 2023 года стоит в среднем 203 840 рублей – это на 3,9% больше, чем годом ранее. В Московской области цены за год выросли на 2% до 153 700 рублей.

Ценовая динамика на рынке недвижимости в течение года была очень неравномерной. В I полугодии тепы роста цен составляли десятые доли процента, однако летом резко увеличились темпы ослабления рубля, что привело к активизации инвесторов, спасавших в недвижимости рублевые накопления. Затем, в конце июля, ЦБ впервые с февраля 2022 г. повысил ключевую ставку, что превратило активный спрос в ажиотажный – потенциальные ипотечники устремились в банки, пытаясь запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда доступной ипотеки. В результате за III квартал стоимость метра в «старой» Москве увеличилась на 4,1%, а за II полугодие в целом – на 6,7%.

Так как всплеск спроса во многом носил истерический характер, покупатели «смели» более-менее адекватные по цене и качеству варианты во всех сегментах – к концу осени объемы предложения на «вторичке» опустились до уровней весны 2022 г. Это вдвое меньше, чем прошлой осенью, когда показатель, наоборот, находился на максимуме.

  Подписан договор для корректировки проектно-сметной документации проблемного ЖК «Марушкино»

Однако основная активность все же была сосредоточена в бюджетных сегментах – на фоне подорожания ипотеки покупатели переориентировались на более дешевые варианты. Если индекс дешевого жилья в «старой» Москве по итогам года вырос на 8,8%, то индекс дорогого – только на 6,3%. В лидерах географического рейтинга также в основном оказались демократичные округа (+7,3-10,1%), а в аутсайдерах – престижные и дорогие (+5,5%-7,1%). Исключением стали районы «старой» Москвы за МКАД (+5,5%), которые в плане ценовой динамики больше тяготеют к Подмосковью, чем к Москве внутри МКАД.

В Новой Москве и Подмосковье ажиотаж был значительно менее выраженным, здесь жилье  с июля по сентябрь подорожало на 2,7% и 1,6% соответственно. То есть спроса, даже «истеричного», хватает только на рынок внутри МКАД. А за МКАД в основном покупают те, кому не хватает на «старую» Москву. Причем это либо самое дешевое жилье – поэтому в Подмосковье опережающими темпами дорожали малогабаритные квартиры (+2,8%), советская панель (+2,9%), а также дальние (+3,4%) и средние зоны (+3%). Либо качественное, но сравнимое по цене с малоликвидными вариантами внутри МКАД: двух- и трехкомнатные квартиры (+4% и +3,7%) в современных монолитно-кирпичных домах (+4,1%) в примыкающем к МКАД Новомосковском округе (+3,9%).

Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «С июля по декабрь ключевая ставка Центробанка выросла на 8,5 п.п., то есть более чем в два раза, с 7,5% до 16%. Причем заградительной для ипотеки она стала еще в августе, когда достигла 12% годовых. Но банковские одобрения на выдачу ипотеки обычно действуют три месяца, поэтому почти всю осень рынок поддерживали покупатели с «летними» ставками. Как следствие, предложение продолжало сокращаться, а цены – увеличиваться, хотя и медленнее, чем на пике ажиотажа: если в августе и сентябре метр в «старой» Москве прибавил 1,4% и 1,6%, то в октябре и ноябре – по 0,8%.

  16 жилых домов поставлено на государственный кадастровый учет в Подмосковье за декабрь

В ноябре «старая» ипотека закончилась, и спрос ощутимо просел. В декабре покупательская активность на рынке обычно растет – по психологическим причинам люди стремятся закончить все важные дела до нового года. Однако цены увеличились только на 0,5% и только в «старой» Москве.  За МКАД цены уже три месяца топчутся на месте: в Новой Москве метр в октябре-декабре прибавил только 0,4%, а в Подмосковье ценовая динамика была нулевой.

Очевидно, что при ипотечных ставках на уровне 16-18% годовых рынок в 2024 году ждет стагнация и снижение цен. Но не в начале года, а ближе к весне, когда продавцы осознают, что покупатели ушли и без корректировки ценников продать квартиру уже невозможно».

Ранее были опубликованы итоги года по городам РФ: квартиры на «вторичке» подорожали на 14%.

04 января 2024 09:08


АКТУАЛЬНО