CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Проекты на начальном этапе строительства стоят в среднем на 15,9% дешевле готовых

Аналитики «Метриум» подсчитали, что проекты на котловане стоят на 15,9% дешевле готовых: 449 100 рублей за квадратный метр против 534 100 рублей за квадратный метр.

Для сравнения, год назад средняя цена комплексов на начальном этапе строительства была на 32,2% ниже, чем введенных, пять лет назад – на 35,3% ниже. То есть разрыв цен между жильем на котловане и готовыми комплексами сокращается, особенно за последний год. Это объясняется, прежде всего, реакцией девелоперов на восстановление покупательской активности после непростого 2022 года. Практически все проекты сейчас выходят на рынок с минимальным дисконтом к рынку и быстро растут в цене.

Проекты на начальном этапе строительства стоят в среднем на 15,9% дешевле готовых
Фото: Метриум

Массовый сегмент

Массовые комплексы «старой» Москвы на котловане стоят на 5,3% дешевле готовых (323 100 рублей за квадратный метр против 341 200 рублей за квадратный метр). Годом ранее этот показатель был равен 20,3%, пять лет назад – 3,8%. Соответственно, в долгосрочной перспективе разрыв цен немного вырос, однако за прошедшие 12 месяцев ощутимо сократился. Это обусловлено резким подорожанием за год массовых проектов на начальном этапе строительства – на 31,2%. Застройщики поднимали цены на фоне удорожания рыночных кредитов, в преддверии сворачивания льготных госпрограмм.

Бизнес-класс

Средняя цена проектов бизнес-класса «старой» Москвы на котловане на 9,7% ниже, чем в готовых (421 400 рублей за квадратный метр против 466 600 рублей за квадратный метр). Год назад разрыв цен составлял 9%, пять лет назад – 22%. Следовательно, за последний год показатель немного скорректировался вверх, но на длительном временном интервале существенно сократился. Проекты бизнес-класса за минувшие пять лет стали почти в полтора раза более востребованными, что стимулировало снижать дисконт на котловане. Тем не менее, он сохранился благодаря растущей конкуренции.

  Цена за аренду недвижимости снизилась на торговых улицах Москвы

«В условиях роста абсолютно всех составляющих себестоимости строительства, а также роста спроса на жилье бизнес-класса в последние годы каждый новый проект на рынке выводился по более высокой цене, что также способствовало сокращению разницы между средней ценой проектов на котловане и ценой готовой недвижимости, – подчеркивает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – При этом разница в стоимости квадратного метра одного и того же проекта на котловане и полностью готового и введенного в эксплуатацию даже сегодня находится на уровне 20-35%. Причем максимальный рост обеспечивают проекты в хорошей локации, с авторской архитектурой и высокими потребительскими характеристиками. Такие проекты не устаревают долгие годы и остаются востребованными, в том числе, на вторичном рынке. К ним, например, можно отнести наш апарт-комплекс Emotion в «Большом Сити» и новый комплекс «Evopark Сокольники» в районе Преображенское, на набережной реки Яуза».

Премиум-класс

Совершенно иначе ситуация выглядит в премиум-классе. Готовые премиальные новостройки стоят, наоборот, дешевле комплексов на котловане – на 8,8% (717 100 рублей за квадратный метр против 785 800 рублей за квадратный метр). Годом ранее средняя цена проектов на начальном этапе строительства была на 6,4% ниже, чем введенных, пять лет назад – на 34,4%. В первую очередь такая динамика объясняется изменением структуры экспозиции. Сейчас на этапе котлована находится несколько дорогих проектов, которые по статусу граничат с элитными, но относятся к премиум-классу из-за масштаба или локации.

Сейчас в Москве наблюдается дефицит готового жилья премиум-класса. Его доля составляет 7,3% от общего объема предложения. В 2024 году ввод жилья премиального жилья вырастет, но сравнительно незначительно – на 15%. Поэтому готовые проекты премиум-класса сохранят повышенную ликвидность.

«Премиальное жилье на котловане также подходит для инвестиций, но только в развивающихся локациях, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – В устоявшихся престижных районах девелоперы стали устанавливать изначально высокие стартовые цены. В свою очередь, в новых перспективных локациях премиум-класса компании предлагают более привлекательные цены на начальном этапе строительства, в связи с чем такие проекты не теряют инвестиционную потенциал как в процессе возведения, так и после ввода. Такая ситуация наблюдается, например, в районах Преображенское и Нагатинский полуостров, где кроме строительства премиум-жилья активно создается современная социальная и рекреационная инфраструктура».

  Путевка в вуз: ЖК рядом с предуниверсариями

Элитный сегмент

В элитном сегменте также стоимость готовых и введенных домов ниже, чем жилья на начальном этапе строительства. Готовые элитные комплексы на 20,4% дешевле, чем проекты на котловане (1,526 млн рублей за квадратный метр против 1,917 млн рублей за квадратный метр). Схожая ситуация наблюдалась год назад: тогда разница цен была даже выше – 25,5%. Это связано со стартом продаж в целом ряде делюкс-проектов – самых дорогих на рынке. В свою очередь, пять лет назад готовые элитные проекты стоили на 9% дороже, чем на котловане, что объясняется более сбалансированной экспозицией делюкс-комплексов.

«Инвестиционная привлекательность элитного жилья на котловане не снизилась, хотя готовые проекты сейчас и стоят дешевле, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or). – Этот парадокс объясняется легко. Среди готовых комплексов в продаже много проектов с длительным сроком реализации, которые успели морально устареть и реализуются с дисконтом относительно рынка. Тогда как на котловане сегодня преобладают клубные дома с эксклюзивным сервисом, редкими форматами квартир и апартаментов, отделкой от дизайнеров с мировым именем. Еще до окончания строительства они привлекают повышенное внимание обеспеченных клиентов и приобретает статус коллекционной или даже трофейной недвижимости».

Новая Москва

В Новомосковском и Троицком округах конъюнктура рынка напоминает ситуацию в премиальном и элитном сегментах «старой» Москвы. Готовые новостройки Новой Москвы стоят на 7,3% дешевле комплексов на котловане (223 300 рулей за квадратный метр против 240 900 рублей за квадратный метр). Год назад этот показатель составлял 0,3%, а пять лет назад средняя цена готового жилья была на 22,5% выше, чем га котловане. Резкий рост стоимости жилья на котловане в последний год связан со стартом проектов исключительно в перспективных локациях с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.

  Москва не сразу строится: новые улицы на карте столицы

«Новостройки на котловане и готовые комплексы разделяют этапы монтажа этажей, внутренней и внешней отделки, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – При этом именно проекты на начальной стадии строительства и с разрешением на ввод (РВ) – традиционно самые востребованные. Разница в цене новостроек на котловане и в готовых корпусах весьма волатильная и зависит от структуры предложения, уровня спроса, скорости амортизации построенного жилья. То, что проекты на начальном этапе строительства стоят дороже готовых, не означает, что в котлован не стоит вкладываться. Дело в том, что сейчас в различных сегментах девелоперы вывели на рынок целый ряд высококлассных проектов, чем и вызвана ценовая диспропорция. Разумеется, эти новостройки будут дорожать в процессе строительства, по меньшей мере, на уровне инфляции. Таким образом, проекты на котловане остаются привлекательными для инвесторов, хотя порог входа и повысился».

Ранее мы писали о том, что предложение новостроек делюкс-класса на котловане выросло в 7 раз.

21 марта 2024 09:03


АКТУАЛЬНО