Обзор новых московских проектов IV квартала 2022 для инвестиций

Комплексы бизнес-класса стали самыми привлекательными для инвестиций на московском первичном рынке по итогам IV квартала 2022 года. К этому сегменту относится 8 из 12 проектов в инвестиционном рейтинге аналитиков компании «Метриум», включая три лучших.

Примечательно, что в IV квартале укрепилась тенденция на предоставление девелоперами дисконта на старте продаж. Его размер достиг 27,2%, что на 8 п. п. больше, чем в III квартале. В свою очередь еще год назад цены в новых проектах, напротив, на 5% превышали среднерыночные.

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложения денежных средств среди новых проектов, которые вышли на рынок в IV квартале 2022 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Какие проекты IV квартала 2022 года наиболее привлекательны для инвестиций

В IV квартале 2022 года на первичном рынке столицы открылись продажи в 12 проектах. Из них 8 комплексов относятся к бизнес-классу, три принадлежат к комфорт-классу и один – к премиум-классу. На их долю приходится 4,1% от общего объема предложения на московском рынке первичного жилья.

1. «ОМ»

Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял комплекс бизнес-класса «ОМ» в районе Очаково-Матвеевское (ЗАО). Этот жилой комплекс представляет собой два корпуса высотой 23 и 24 этажа. Проект реализует застройщик «Трансстройинвест». У компании есть опыт реализации девелоперских проектов. Срок ввода ЖК «ОМ» – 2025 год.

Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 310 тысяч рублей при средней цене по локации, где строится комплекс, 373 900 рублей (456 500 рублей – в бизнес-классе). Таким образом, дисконт на этапе «котлована» составляет, как минимум, 17,1%. Минимальный бюджет покупки – 10 млн рублей за квартиру-студию площадью 28,2 квадратного метра.

Жилой комплекс «ОМ» отличается хорошей транспортной доступностью. Ближайшая станция метро «Мичуринский Проспект» расположена в 1,2 км от новостройки. С территории комплекса будет легко выехать на Мичуринский проспект, откуда за 20 минут можно добраться до центра Москвы.

Проект реализуется в развитом районе, поэтому в шаговой доступности есть школы, детсады и торговые центры. Любители культурного досуга смогут посещать концертный комплекс «Филармония-2» и Государственный музей обороны Москвы, которые расположены в шаговой доступности от ЖК «ОМ». Кроме того, рядом с жилым комплексом находится несколько «зеленых» зон, включая Очаковский парк и парк Олимпийской деревни.

ЖК «ОМ» набрал 39,3 баллов из 44 возможных, а его качественный уровень для инвестиций оценивается в 89%.

2. «Королева 13»

На втором месте рейтинга располагается апарт-комплекс бизнес-класса «Королева 13», который строится в Останкинском районе (СВАО). Строительство этого восьмиэтажного здания ведет застройщик с 30-летней историей «Патек Групп». Общая площадь объектов, построенных, возводящихся и проектируемых данной компанией, превышает 300 000 квадратных метров. Срок сдачи комплекса «Королева 13» – 2024 год.

Квадратный метр жилья в этом проекте стоит в среднем 342 600 рублей при средней цене в Останкинском районе 399 300 рублей (в бизнес-классе – 411 000 рублей). Соответственно, дисконт на старте продаж составляет не менее 14,2%. Минимальная стоимость лота – 7,2 млн рублей за апартамент площадью 23,9 квадратного метра.

Комплекс апартаментов «Королева 13» находится всего в 850 м от станции метро «Улица Академика Королева». Район, где реализуется проект, характеризуется развитой социальной и коммерческой инфраструктурой. Также в непосредственной близости от апарт-комплекса находятся Останкинский парк, музей-усадьба «Останкино» и ВДНХ.

Проект «Королева 13» получил 33,6 из 44 возможных рейтинговых баллов, а его качественный уровень равен 76%.

3. «Петровский парк II»

На третьей позиции рейтинга находится жилой комплекс бизнес-класса «Петровский парк II», возводимый в Савеловском районе (САО) застройщиком «РГ-Девелопмент». Это динамично развивающаяся компания, в портфеле которой сегодня насчитывается более 1,5 млн квадратных метров недвижимости, включая проекты комплексного развития территорий. Срок ввода ЖК переменной этажности «Петровский парк II» – 2025 год.

Квартиры в этом жилом комплексе в среднем стоят 360 300 рублей за квадратный метр при средней цене в районе 391 400 рублей (в бизнес-классе – 363 700 рублей). Следовательно, дисконт на начальном этапе строительства сравнительно невелик и колеблется в диапазоне от 1% до 8%.

ЖК «Петровский парк II» находится в 1,2 км от станции метро «Динамо», в 1,1 км от ТТК и 2 км от Белорусского и Савеловского вокзалов. На собственной закрытой территории комплекса будут расположены зеленые зоны, спортивные и игровые площадки, магазины, рестораны и частный детский сад. Рядом со строящимся ЖК есть несколько муниципальных образовательных учреждений, сразу три парка (Петровский, Савеловский и Тимирязевский), «ВТБ Арена», дизайн-завод «Флакон» и фудмолл «Депо».

Жилой комплекс «Петровский парк II» набрал 29,6 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 67%.

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в III квартале 2022 года

«Самые привлекательные для инвесторов проекты, реализация которых началась в IV квартале 2022 года, выделяются невысокими ценами на старте продаж: они на 27,2% ниже средних цен в локациях, где строятся эти комплексы, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Мы видим, что девелоперы устанавливают сегодня на старте проекта изначально цены ниже среднерыночных, чтобы стимулировать потребительскую активность на фоне неустойчивого спроса. Большинство компаний отказались от подобной практики после перехода отрасли на проектное финансирование, однако специфические обстоятельства 2022 года вынудили застройщиков вновь применять данный маркетинговый инструмент. Дисконт является главным преимуществом комплексов, недавно вышедших на рынок, по сравнению с готовыми новостройками и домами на высокой стадии строительства. Кроме того, застройщики чаще стали реализовывать камерные проекты, а подобный формат привлекателен как для инвесторов, так и для конечных покупателей. Также сохраняется тренд на уменьшение размеров квартир и апартаментов. Средняя площадь жилья 51 квадратный метр, что на 6,3% меньше, чем в целом по первичному рынку».

Ранее мы писали о том, что Москва остается самым надежным регионом для инвестиций в недвижимость.