Сергей Дубинец: «Плюсы и минусы покупки квартиры в Дубае»
Все чаще и инвесторы из России, и покупатели жилья «для себя» интересуются Объединенными Арабскими Эмиратами. Более того, многие эксперты и порталы о недвижимости уверяют, что жилье в ОАЭ сейчас выгоднее, чем во всем мире. Так ли это?
Насколько выгодно инвестировать сейчас в Дубай? От какой суммы можно «войти» в проекты? Что выгоднее – квартиры от застройщика или от частных лиц? На эти вопросы CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») ответил эксперт в области недвижимости по ОАЭ, региональный директор DDA Real Estate Сергей Дубинец.
– Сергей, сейчас со всех сторон только и слышно: если инвестировать в недвижимость – то в Дубай. Почему? Потому что там в недавнем времени понапокупали квартиры знаменитости, и есть шанс с ними жить по соседству?
С. Д.: И это в том числе. Вообще Дубай – это не только выгода, но и комфорт, о котором мечтают многие. Вот вам бы не хотелось пожить в условиях, если не идеальных, то, как минимум, близких к идеальным? Дубай – это скопление люкса, лакшери – все в одном месте. Но это, конечно, не главное. А главное в том, что этот город в ОАЭ входит в топ-3 самых безопасных в мире. И в том, что там – самая быстрорастущая экономика мира, регион занимает первые места по туристическому шопингу, по потоку туристов. Идет непрерывное развитие страны, постоянный прирост населения, строится и расширяется город, инфраструктура, каналы…
В Дубае налог на прибыль – 0%. На зарплату – 0%. Таким образом регион привлекает инвестиции, и там есть возможность действительно много зарабатывать, не отдавая часть своих доходов государству.
Резидентство – всей семье
– А при покупке недвижимости еще и резидентство можно получить?
С. Д.: При покупке недвижимостью стоимостью от 205 тысяч долларов. При этом квартира должна быть уже достроена и дом сдан. А если была рассрочка, то должна быть погашена вся рассрочка полностью.
– То есть, если на этапе строительства застройщиком мы покупаем квартиру, взносим первоначальный взнос (10-15-20 процентов), платим рассрочку (в среднем до 4 лет), закрываем рассрочку, оформляем в собственность недвижимость, и только тогда получаем резидентство?
С. Д.: Да, все верно. После оформления в собственность подаются документы.
– А может резидентство получить вся семья?
С. Д.: Безусловно, включая детей до 18 лет.
– Какие преимущества дает резидентство?
С. Д.: Главное – открытие банковского счета в Дубае. Это самое яркое преимущество, поскольку если там жить и не иметь счета, будет некий дискомфорт. При этом если вы будете владеть там квартирой и сдавать ее в аренду, без счета не обойтись, наличку там не особо жалуют.
Второе преимущество – нахождение в стране без визы до трех лет, т.е. на время действия самого резидентства.
– Получается, резидентство срочное и его нужно продлевать?
С. Д.: Да, каждые три года, пока есть недвижимость в собственности. Если у вас несколько объектов, при продаже одного резидентство автоматически переходит на другую недвижимость. Если квартира единственная, вы должны перед продажей закрыть резидентство, иначе ее просто не получится продать.
Застройщики или физлица
– Агентства недвижимости предлагают приобретать в Дубае как квартиры от застройщиков, так и от физлиц. В чем подводные камни? Что выгоднее?
С. Д.: Мы в первую очередь всегда советуем брать от застройщиков. Это всегда выгоднее. Потому что вторичный рынок – это те квартиры, которые так же через агентства покупались у застройщика, а потом перепродаются с накруткой в цене. Здесь нет старых квартир, где много лет кто-то жил, такой рынок просто не успел сформироваться. Все квартиры в Дубае были куплены с целью инвестиций и в расчете на постоянный рост в цене.
– Кстати, если говорить о квартире не под инвестирование, а для себя, дли жилья. Каков тут минимальный вход? За сколько прямо сейчас можно купить квартиру у Дубае?
С. Д.: Если брать окраину города и не самые обустроенные районы – от 100 тысяч долларов. Но это будет прямо-таки совсем «край-край». Если рассматривать более-менее обустроенные районы с развитой инфраструктурой, нужно ориентироваться на цены от 200 тысяч. Соответственно, это минимум, верхнего предела практически нет.
– Но вносить всю сумму сразу не нужно?
С. Д.: Конечно, все строительные компании предоставляют рассрочку. Ее даже не нужно согласовывать с ними или в банках – она сразу обозначается в условиях. Например, сразу говорится, что сумму за квартиру нужно вносить в течение пяти лет с первоначальным взносом 10%. Клиенту при заключении договора сразу дают план оплаты, по которому он вносит регулярные платежи.
А вот, кстати, продать квартиру, избавиться от актива можно лишь тогда, когда рассрочка погашена на 40%. Это право перепродажи указывается в договоре и именно эта схема чаще всего встречается у российских инвесторов (и знаменитостей в том числе). Они покупают несколько квартир, вносят 40% платежей, а после перепродают. Выгодна очевидна. К примеру, квартира стоит 500 тысяч долларов. Клиент погасил 40 процентов – внес 200 000 – и через 8 месяцев выставляет лот на продажу. За это время стоимость жилья увеличилась минимум на 10 процентов. Соответственно, вложив всего 200 тысяч, меньше чем за полгода продав ее за 250 тысяч, получается чистая прибыль – 50 000 долларов.
Скорость продажи
– Непонятно: зачем брать квартиры у физлиц, почему на этом рынке так много предложений и кому они нужны, если у застройщиков всегда дешевле?
С. Д.: Потому что есть категория покупателей, кто хочет сразу переехать и жить, а не ждать, пока будет завершено строительство. Еще в свободной продаже не всегда есть жилье в тех районах или жилых комплексах, где вы хотите приобрести жилье. Специфика рынка такова, что у застройщиков в ОАЭ практически нет предложения готовых квартир. Причина – в очень высокой скорости продажи. То есть, как только объявляется старт продаж, иногда достаточно не нескольких дней, а нескольких часов, чтобы все лоты были распроданы. Например, в этом году был установлен такой рекорд: небоскреб на 400 апартаментов был продан полностью за 10 минут с момента начала продаж. Причем строители даже не рисовали планировки, они просто объявили наличие квартир и инвесторы все тут же выкупили.
– Как устроен механизм сделки? Как проходит оформление квартиры?
С. Д.: В большинстве случаев дистанционно. От покупателя требуется фотография заграничного паспорта, адрес электронной почты, номер телефона и адрес проживания. Эти данные мы передаем застройщику, он готовит документы. Затем покупатель вносит платеж, и – квартира его.
– А как он вносит деньги в современных реалиях, когда невозможно платить валютой в другие страны?
С. Д.: Есть варианты. По SWIFT по-прежнему работают некоторые банки: Райффайзенбанк, Газпромбанк, Россельхозбанк. Просто платеж стал идти дольше – от недели до двух. Других сложностей нет.
Проблема у некоторых покупателей возникает в том случае, когда застройщик не готов ждать и готов бронировать квартиру максимум на сутки. В этом случае агентства недвижимости предлагают посреднические услуги – покупатель приносит наличные средства в офис агентства, а представитель агентства там, в Дубае, вносит средства на счет застройщика. Но это – что важно – касается только первого взноса. На будущие платежи будет график, и его легко соблюдать, просто внося платежи заблаговременно.
Эскроу в ОАЭ
– А как обстоят дела со счетами эскроу? Покупатель квартиры в Дубае застрахован?
С. Д.: Да, такая гарантия есть. Но, что интересно, за последние десять лет ни одна компания в Дубае не обанкротилась. Так что делайте выводы, как говорится…
– Какие еще скрытые расходы есть при покупке ? О чем обычно не говорят в рекламных постерах?
С. Д.: Есть налог DLD (налог на недвижимость) – 4%. Он платится один раз за один объект, в течение месяца после покупки или оформления сделки. И еще примерно 1% – административные сборы. Тоже в течение месяца.
– А ипотека есть?
С. Д.: В каких-то вариантах есть, но она не пользуется спросом. Потому что строительные компании и так предоставляют довольно выгодные условия, рассрочки, которые не нужно согласовывать.
– Квартиры сдаются с отделкой?
– 95% – да. Без отделки только самые дорогие квартиры. Вот недавно был продан пентхауз за 20 млн долларов без отделки – полагается, что покупатели дорогих роскошных апартаментов будут сами обустраивать свое жилище «под себя». Все остальные и с отделкой, и даже уже заставленные мебелью. Как у нас говорят, «заезжай и живи». В обязательном порядке есть кухонный гарнитур, кондиционер. В стоимость жилья включены парковочное место в подземной паркинге, бассейн, фитнес-зал, они обязательно есть в каждом доме.
– Во сколько обходится коммуналка?
С. Д.: Есть два вида платежа. Сервисный сбор, который включает охрану, обсуживающий персонал, те же бассейн с фитнесом… Платится собственником в зависимости от площади квартиры. В среднем за квартиру в 100 квадратных метров – около 200 тысяч рублей (если перевести по нашему курсу) в год.
Второй платеж – за электричество и воду. Тут уже все строго по счетчику. Причем, что интересно, по местным законам, если квартира сдается в аренду, эти платежи вносит не владелец недвижимости, а арендатор. То есть, если квартиросъемщик съехал не заплатив, долг он увезет с собой, а не оставит на квартире.
– А выгодно снимать квартиру у Дубае?
С. Д.: Ну, это уже от целей ваших зависит. Я бы сказал так: выгодно сдавать квартиру в Дубае. Город занимает первое место в мире по доходности с аренды недвижимости.
– И долго так будет продолжаться? Каков ваш прогноз относительно недвижимости в ОАЭ?
С. Д.: Как минимум до 2040 года. Существует план развития, по которому цель к этому времени – увеличить численность населения до 5 млн (сейчас – 3,5), и в ОАЭ, я уверен, этой цели добьются. Соответственно, людям нужно будет где-то жить. Поэтому регион – отличная цель для инвестиций. По динамике прогнозировать сложно, поскольку разброс цен колоссальный, но есть примеры, где квартиры подорожали и на 20, и на 40 процентов. Одно можно сказать точно – если вы вложитесь в недвижимость в Дубае сейчас, в убытке вы точно не будете.
– Звучит привлекательно. Но есть ли какие-то минусы? На что жалуются инвесторы?
С. Д.: Климат не всем подходит – очень жаркий. Летом в Дубае так, как в России зимой: выйдя на улицу, побыстрее хочется вернуться домой или добежать до машины – находиться на улице непросто. А еще многие (очевидно, когда уже не к чему придраться) говорят: регион без истории, никаких достопримечательностей…
Да, истории нет – Эмираты основаны всего около 50 лет назад. Но туда едут не для того, чтобы побродить по руинам исторических памятников. Туда едут для удовольствия. Чтобы жить себе в удовольствие и получать наслаждение от роскоши, красоты, комфорта и темпа жизни. И, безусловно, там необходимо делать бизнес, работать и зарабатывать. Дубай это позволяет. И хотя это мусульманская страна, она очень гостеприимна и дружелюбна ко всем национальностям. Ну, а решитесь ли вы – зависит только от вас.
Автор: Денис Лобков
АКТУАЛЬНО