Эксперты рассказали, как не стать жертвой мошенников при покупке «вторички»

Число преступлений в сфере недвижимости продолжает расти в России: как подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России, за последние пять лет оно увеличилось почти на 20%. И если проектное финансирование сейчас защищает дольщиков, вкладывающих средства в новостройки, то на вторичном рынке придумано множество как преступных схем, так и мелких уловок, которые помогают сбыть откровенный неликвид. Эксперты компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) рассказали, как обезопасить себя от мошенников.

Настораживающие объявления

Цены на жилье сейчас находятся на пике из-за высокого спроса. Конечно же, хочется приобрести квартиру как можно выгоднее. Этим и пользуются мошенники. Цена существенно ниже рынка – всегда повод насторожиться, потому что никто не хочет нести убытки. Да, возможны варианты срочной продажи, когда по причинам личного характера (переезд в другой город, болезнь кого-то из близких и проч.) собственник хочет как можно быстрее выйти на сделку, но даже в этом случае дисконт будет разумным, а не фантастическим.

В основном объявления с низкой стоимостью размещают недобросовестные риелторы, и такой квартиры просто не существует. Когда вы захотите ее посмотреть, вам скажут, что за этот объект только что внесен залог, но есть похожая, правда, дороже в два раза. Разумеется, можно отказаться от услуг такого агентства, но ваш номер уже занесен в их базы, и вас будут беспокоить звонками с завидной регулярностью. Кроме того, с дисконтом могут продавать квартиры, у которых не в порядке документы, в частности неузаконенная перепланировка, лот находится под арестом. По той же причине следует избегать объявлений с указанием «без ипотеки»: мошенники знают, что банк не одобрит проблемный объект.

Кроме того, нужно обращать внимание на фотографии квартиры. Адекватный продавец, как правило, публикует реальные, без фотошопа, и их достаточно, чтобы понять, как выглядит каждое помещение. Если снимков нет или их очень мало, это всегда повод насторожиться. Кстати, в таких объявлениях обычно подробно описываются преимущества района, а про сам объект вы практически ничего не узнаете. Скорее всего, квартира находится в «убитом» состоянии, и вам придется сильно потратиться на ремонт.

Если в объявлении указан адрес, проверьте его через карты. В объявлении может быть написано, что квартира расположена на девятом этаже кирпичного дома, но когда вы найдете его на картах, выяснится, что это пятиэтажная хрущевка.

Заниженная цена в договоре

Не советуем покупать квартиру, если продавец настаивает на занижении стоимости в договоре якобы для экономии на подоходном налоге, который нужно уплачивать, если квартира находилась в собственности меньше положенного по закону срока. Такое желание собственника сэкономить может дорого обойтись вам, покупателю. Например, если продавец будет признан банкротом, то сделку признают недействительной, особенно если сумма, прописанная в договоре купли-продажи, объективно ниже рыночной. Даже если сделка была совершена до начала процедуры банкротства, это дает основания заподозрить продавца в попытке вывода активов. В этом случае квартиру у вас заберут и вернут только ту сумму, которая указана в договоре.

Оспорить сделку в состоянии также родственники продавца, особенно когда речь заходит о пожилых собственниках. Они могут обратиться в суд и доказать, что на момент совершения сделки продавец не отдавал себе отчета в своих действиях, поэтому и уступил квартиру по такой скромной цене.

Наконец, даже если вы согласитесь приобрести квартиру с заниженной стоимостью и все пройдет гладко, вы все равно рискуете потерять деньги. Желая через пару лет продать недвижимость по рыночной цене, вы заплатите внушительный налог. Так, если в договоре купли-продажи была указана цена в 5 миллионов рублей, заплатили вы 7, а перепродали за 8, то сумма НДФЛ в таком случае составит 390 тысяч рублей (13% от разницы цен при покупке и продаже в 3 миллиона).

Поспешное внесение задатка

Часто злоумышленники, снимающие жилье, под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за нее задаток под предлогом того, что желающих слишком много, поэтому нужно внести аванс, чтобы квартира точно досталась вам. В спешке вы не проверяете досконально документы и, поддавшись на уговоры, отдаете продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди. Да, у вас осталась расписка, но от нее мало толку: человека уже все равно не найти.

Чтобы себя обезопасить, максимально тщательно проверьте все документы: не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте (они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных бумагах, например свидетельстве о праве наследования). Внимательно сверьте подписи на документах и в паспорте.

То, что вы проверили часть документов и остались удовлетворены, не означает, что действительны все из них. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Требуйте у продавца что-то еще для подтверждения его личности, например заграничный паспорт или права, – подделать столько документов гораздо труднее.

Перед тем, как отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник, это быстро и недорого. Все документы и договоры подписывайте только последним.

Отдавайте деньги продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте расписку и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50 000 рублей.

Недооценка деталей

С пристрастием расспросите продавца о следующих важных моментах. Во-первых, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись собственники жилья. Если это происходило слишком часто, от варианта лучше отказаться: мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.

Во-вторых, не по доверенности ли ведется продажа. Если да, то нужно проявить максимальную бдительность. Дело в том, что получение доверенности и ее использование для сделок с недвижимостью – одна из составляющих многих мошеннических схем. Нужно понимать, что при заверении доверительного документа нотариус не имеет технической возможности тщательно проверять его подлинность. Известно немало случаев, когда доверенность выдавалась по украденному паспорту, предъявленному человеком, который просто был похож на владельца жилья. Бывает, что доверенности оформляют недееспособные люди.

Случается и так, что действие документа прекращается автоматически по причине смерти доверителя. Даже не зная об этом, представитель заключает сделку от его имени, но потом она признается недействительной. Прежде всего смотрите, когда выдана доверенность и на какой срок. Чем меньше промежуток времени между датами выдачи названного документа и заключения договора купли-продажи, тем лучше.

Также необходимо внимательно изучить полномочия доверенного лица, которые предусмотрены документом. Если вы находитесь в том же городе, то необходимо вместе с доверенным лицом обратиться в ту нотариальную контору, которая этим занималась, и уточнить, не отменял ли ее доверитель. Если доверенность выдана в другом населенном пункте, требуйте или присутствие продавца на сделке лично, или нотариальное заявление от него о том, что доверенность не отозвана и полномочия ее не отменены.

В-третьих, обращайте внимание на присутствие несовершеннолетних лиц в числе собственников квартиры. Использовался ли при ее покупке материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя получить иск о выделении таковой. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка. О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из ЕГРН.

В-четвертых, важно оценить, не было ли среди собственников недееспособных людей (пройдут годы, и они способны «очнуться» и обратиться в суд), лиц, отбывающих наказание, и без вести пропавших (после возвращения они могут оспорить сделку), наследников (их права всегда могут быть обжалованы), супругов (необходимо получить согласие последних на сделку, а попутно выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество).

Боязнь риелторов

Мы сейчас не столько о том, что покупка вторичной квартиры без помощи риелтора, – это лотерея (к слову, вам может повезти, и последний будет представлять интересы продавца, тогда вы по крайней мере сможете сэкономить на услугах по оформлению квартиры в собственность). Мы о негативе со стороны владельца, которому вы анонсируете услуги вашего посредника, и это уже действительно тревожный звоночек. Например, фраза «я принципиально не буду иметь дело с риелторами» может говорить как о том, что собственника замучили навязчивыми предложениями, так и о том, что он не готов отвечать на неудобные вопросы, которые обязательно задаст профессионал. Поэтому если после сообщения о риелторе собеседник вдруг утрачивает интерес к вам как к покупателю, то это повод задуматься о причинах такой реакции.

«Покупка жилья на вторичном рынке – дело непростое и очень рисковое: всегда есть шанс нарваться на недобросовестных продавцов, а потом лишиться и квартиры, и заплаченных за нее денег, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Я бы рекомендовала пользоваться услугами профессиональных консультантов, ведь затраты на них несопоставимы с издержками от возможных мошеннических схем. Но если вы все же решите действовать своими силами, то обращайте внимание на подлинность документов, адекватность продавца и историю квартиры, о которой можно узнать по итогам обращения в Росреестр».