CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Мнение экспертов: изменения на постковидном рынке арендного жилья

Рынок арендного жилья с лета 2021 года растет. Ставки повышаются месяц от месяца, а спрос все больше. На рынок арендного жилья возвращается старая и приходит все новая аудитория. Однако есть и другие тенденции.

В западных странах традиционно более половины населения постоянно живут в съемном жилье. В России еще несколько лет назад предсказывали похожее развитие событий. Но эти прогнозы были до пандемии. А каком состоянии сейчас находится московский рынок аренды? Разбираемся вместе с экспертами.

В последнее время в столице России, как и в других мегаполисах, наблюдается резкое повышение цен на аренду. По данным «Инком-Недвижимости», снять самую дешевую квартиру в сентябре стало на 25% дороже, чем в августе. А в октябре – еще дороже, чем в сентябре (на 20%). Так что теперь самое доступное предложение в пределах старой Москвы – 1-комнатная квартира в панельном доме в спальном районе и не очень близко от метро.

Мнение экспертов: изменения на постковидном рынке арендного жилья
Фото: cottonbro /Pexels

Жить в арендуемом жилье – новая традиция современности

«Из-за резкого роста цен многие покупатели действительно отказались от мысли купить собственную квартиру и выбрали стратегию съемного жилья, которое пока все же дешевле, чем выплаты по ипотеке », – подтверждает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир».

Заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова отмечает, что стремительного взлета цен на рынке нет. Речь идет о быстром исчезновении предложений по цене ниже рынка. В целом ставки поднимаются более медленными темпами: 70% собственников подняли плату на 7-10% этой осенью по сравнению с традиционными показателями зимы, весны и лета, отмечает эксперт. Колебания средних цен за год на столичном рынке аренды находятся в пределах 5-8%.

С ней соглашается генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Луценко. Рост скорее планомерный, но постоянный. При этом цены после падения на фоне пандемии уже успели восстановиться.

«Ставки в III квартале росли и достигли допандемийного уровня. Мы зафиксировали рост на 6,2% на однокомнатные квартиры, на 3,6% – на двухкомнатные, на 3,3% – на трехкомнатные», – отмечает эксперт.

Постоянный рост цен в итоге привел к повышению ставок на аренду в полтора раза в Москве, отмечает Сергей Хахулин, руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости». За третий квартал средняя ставка на аренду жилья в Москве поднялась на 33%.

  Технологии строительной отрасли: какие дома нас ждут в будущем?

«Таким образом, в столице стоимость аренды не только восстановились после локдауна, – заключает эксперт, – но и существенно превысила доковидные значения: в III квартале 2019 года арендовать жилье в Москве можно было в среднем за 44 400 рублей в месяц, а в III квартале 2021-го – уже за 60 000 рублей в месяц».

О восстановлении рынка еще в июне 2021 года заявляли в «ДОМ.РФ». Уже тогда ставки на однокомнатные и двухкомнатные квартиры поднялись на 10% и 12% за год соответственно.

Одной из причин такого повышения Луценко называет желание арендодателей «взять реванш» за упущенную в течение многих месяцев выгоду, которая происходила на фоне снижения уровня доходов населения. С каждым годом быть арендодателем становится все более невыгодно.

Мнение экспертов: изменения на постковидном рынке арендного жилья
Фото: cottonbro /Pexels

Осень – традиционно высокий сезон на рынке аренды

Другой, даже более важной причиной скачка цен, является наступление «высокого сезона». Начало осени – традиционно начала не только учебного и делового года. К середине сентября все вернулись после августовских отпусков и снова вышли в офисы, а в крупные города приехали сотни и тысячи студентов, которые в это время в основном формируют резкий высокий спрос на аренду квартир.

«Осень – это традиционно высокий сезон на рынке аренды, который особенно ярко проявился в этом году», – констатирует Полякова. Высокий спрос диктует собой «вымывание» самых низкобюджетных вариантов. Которое, в свою очередь, происходило на фоне повышенного сезонного спроса. За неимением в экспозиции более демократичных по цене объектов минимальная арендная ставка выросла.

Уже сейчас можно в целом наблюдать снижение спроса: большинство приехавших в столицу к осени уже нашли варианты жилья, если не по тем ценам, по которым планировали, то по более высоким. Но важно то, что основной спрос со стороны тех же студентов и офисных работников удовлетворен. В дальнейшем эксперты ожидают большую стабилизацию спроса и снижения ставок. Это может произойти в течение одного-двух кварталов. Конечно, отмечают все эксперты, если эпидемиологическая ситуация будет оставаться относительно спокойной. Поэтому на данном этапе какие-то более точные прогнозы строить сложно, соглашаются эксперты.

  Российских девелоперов призывают использовать отечественные электронные сервисы

Влияние пандемии на сознание россиян

Другим интересным вопросом становится влияние пандемии на сознание россиян. Еще несколько лет назад начались активные обсуждения развития шеринговой экономики в России. А вариант развития событий, при котором все больше жителей будут предпочитать покупке жилья его аренду, и сейчас кажется вполне реальным. Об этом, в частности, говорил Алексей Ионов, заместитель гендиректора «ПроГород» (Группа «ВЭБ.РФ») на недавнем форуме Forcities. Он отметил, что молодежь в будущем будет склонна снимать квартиру или покупать квартиру совместно с кем-то.

Мнение экспертов: изменения на постковидном рынке арендного жилья
Фото: cottonbro /Pexels

В Европе и США такая ситуация кажется нормальной уже много лет. В Германии, например, предпочитают арендовать жилье 50-60% населения в сравнении с 20% в России и 10% в Москве. Предложение там широкое, а цены на аренду выглядят доступнее по сравнению с российскими. С другой стороны, основными арендодателями там выступают специальные компании, сдающие арендное жилье, а частников на рынке аренды, как в России, в западных странах почти что нет. Так удается лучше регулировать рынок аренды и регулировать на нем цены.

Отсутствие предложения было сформировано также и другим следствием пандемии – повышенным спросом со стороны тех, кто не смог купить собственное жилье из-за резкого повышения цен на рынке первичной и вторичной недвижимости (+39% за год на рынке новостроек и +31% во вторичном сегменте, по данным «Авито Недвижимости») и должен довольствоваться съемным. Так, в Москве, говорит Хахулин, жилье на площадке «Авито Недвижимость» в III квартале стали искать в 1,6 раза чаще, чем во II квартале, и на 27% чаще по сравнению с прошлым годом. А вот число объявлений от арендаторов пока ниже показателей прошлогодних значений.

Арендное жилье по цене ниже рыночной – миф или реальность?

В России первым и пока единственным предприятием, активно продвигающим арендное жилье, стал государственный институт «ДОМ.РФ». Однако, пока о перспективах регулирования рынка этой компанией говорить рано. В столице жить в таких домах выходит дороже, чем снимать квартиру у частника.

  Пять главных трендов в развитии коммерческой инфраструктуры ЖК

«Арендные дома «ДОМ.РФ» вряд ли как-то повлияют на средние цены аренды в Москве, потому что именно в Москве квартиры в них сдаются дороже рынка, – объясняет Луценко. – Если и будет там льготная аренда, то на очень ограниченное число квартир и только для узкой категории арендаторов, которых назначат чиновники».

Полякова также согласна, что явным конкурентным преимуществом квартиры от «ДОМ.РФ» смогут пользоваться только при ценах ниже рыночных: «Если в арендных домах будут предложены объекты с конкурентной ценой, арендаторы обратят на них внимание. Но такое предложение должно быть массовым, чтобы оказать влияние на рынок». Она также напомнила, что более 70% рынка аренды (и в спросе, и в предложении) относится к эконом-классу, что делает его очень чувствительным к любым изменениям.

Мнение экспертов: изменения на постковидном рынке арендного жилья
Фото: pixabay.com

Футурологи о будущем рынка арендного жилья 

При этом исторически сложилось, что аренда воспринимается как нечто временное и негативное, что показывает скорее финансовое неблагополучие семьи. В этом в том числе повинны и высокие цены на аренду, которые «забирают» 40-50% зарплаты, неустойчивая экономическая обстановка в стране, обострившаяся на фоне пандемии. Поэтому эксперты склонны считать россиян «собственниками», нежели «арендаторами». Хотя в молодом возрасте может проявляться и обратная тенденция.

«Тенденция снимать жилье вместо покупки существует у молодых горожан, однако все же в меньшей степени, чем нам то предсказывали футурологи. Со временем, годам к 30, они начинают задумываться о покупке квартиры. К этому их подталкивает традиция и нестабильность экономической ситуации в России», – считает Луценко.

Тенденции именно к покупке жилья ярко проявились на фоне введения государственных льготных программ по ипотеке, подтверждает Полякова.

«В связи с этим мы не склонны связывать растущий спрос на аренду с изменением предпочтений нанимателей, так как аренда для большинства пользователей все же является временным решением перед покупкой собственной квартиры», – заключает эксперт.

Автор: Анна Титова

19 ноября 2021 18:32


АКТУАЛЬНО