Крупный бизнес покупает себе место в будущем: в «Большом Сити» осталось всего 13 больших офисов

ММДЦ «Москва-Сити» – признанный флагман офисного девелопмента столицы и один из наиболее ярких символов тех перемен, которые наступили в 90-е-2000-е гг. Он воспринимается как проект-гигант, выступающий доминантой для всей московской застройки и центром деловой жизни столицы. Однако на самом деле «Москва-Сити» – это только малая часть, одна из составляющих «Большого Сити», который в настоящее время активно формируется на стыке четырех административных округов.

Очевидно, что уже в краткосрочной перспективе приток масштабных бизнес-структур в указанную локацию может кардинально усилиться. Сейчас компании активно ищут подходящие площадки под офисы, чтобы закрепиться здесь и тем самым получить стратегический бонус. Но крупноформатные офисные блоки высокого качества – крайне дефицитный продукт. По данным Ultima Development, застройщик нового делового центра Orbital, в границах «Большого Сити» для покупки доступны 13 объектов площадью от 3000 квадратных метров. Из них всего три представляют собой отдельно стоящие здания.

Разработка концепции кластера «Москва-Сити» и его строительство совпали с началом рыночных реформ в стране и развивались параллельно им. Инициатива создания делового квартала принадлежит архитектору Борису Тхору. Она была предложена еще в 1991 г. Спустя десять лет на территории комплекса появилось первое офисное здание – «Башня 2000». Привычный облик территория «Москва-Сити» обрела в 2013-2017 гг., когда завершилось строительство небоскребов «Меркурий», «Эволюция», «Евразия», «ОКО», «IQ-квартал» и «Федерация».  Завершение строительства последних проектов в «Москва-Сити» ожидается уже в течение 3-5 лет. По данным Ultima Development и консалтинговой компании CORE.XP, на сегодняшний день здесь функционируют 1,2 млн кв. м офисных площадей и 240 тыс. кв. м торговых. Деловой центр прочно закрепил статус локации штаб-квартир крупнейших компаний, среди которых ВТБ, Транснефть, Ozon, некоторые министерства и ведомства РФ. В последние годы спрос на офисы в «Сити» остается неизменно высоким. При этом транзакционная активность уже ограничена доступным предложением. По расчетам CORE.XP, доля свободных площадей находится вблизи своих исторических минимумов, 5% против 11% по итогам 2020 года.

Таким образом, масштаб и функционал ММДЦ вскоре перестанут удовлетворять потребностям бизнеса, поэтому перспективными выглядят новые офисные проекты на территории «Большого Сити» – грандиозного делового района с многоформатной застройкой. Обозначенные границы охватывают 3200 га, из которых «Москва-Сити», в ее нынешнем виде, занимает менее 5%.  Анонсировано, что особый акцент в освоении будущего сверхкластера будет делаться на благоустройство, озеленение и расширение общественных пространств, прежде всего, в полосе береговой зоны Москвы-реки. Предполагается, что совокупная площадь зеленых массивов увеличится в 2,6 раза и превысит 357 га. За поддержание высокого уровня транспортной доступности будет отвечать транспортно-пересадочный узел «Шелепиха», реорганизованный в полноценный инфраструктурный хаб. Он соединяет Московское центральное кольцо, Большую кольцевую и Рублево-Архангельскую линии, а также наземный колесный транспорт. Обширный участок на внешнем периметре Третьего транспортного кольца отведен под вокзал «Аэроэкпресс».

Для России подобные градостроительные единицы являются уникальным опытом, но в международной практике они давно получили широкое распространение. Классический пример – Chicago Loop («Чикагская петля»), второй по величине деловой кластер США после Манхэттена, включающий многочисленные объекты, как офисные, так и ландшафтные. В прошлом он служил домашней площадкой для таких корпораций, как Boeing и McDonald’s. Одновременно с «Москва-Сити» в пекинском округе Чаоян строился центральный деловой район площадью около 400 га. Там базируются представительства каждой четвертой из 500 крупнейших компаний мира. В тот же период создавался и кластер Business Bay на берегу Дубайского канала – 240 зданий с 0,25 млн квадратных метров коммерческой недвижимости, 0,29 млн квадратных метров жилой недвижимости и 0,79 млн квадратных метров недвижимости смешанного типа. Также следует упомянуть район «Золотой треугольник» в Джакарте, где сосредоточены посольства, офисные небоскребы, статусные кондоминиумы, бутики и торгово-развлекательные центры. Не вызывает сомнения, что и в Москве формат сверхкрупного делового района будет востребован бизнесом.

Вполне закономерно, что многие компании уже на текущем этапе развития «Большого Сити» рассматривают возможность переноса туда своих штаб-квартир. Но подходящих объектов на локальном рынке сейчас немного. Мониторинг, проведенный экспертами Ultima Development, показал, что в настоящее время к продаже готовы 13 офисных блоков класса А и А+ с габаритами от 3000 кв. м. Их суммарная площадь составляет 118 000 квадратных метров. Стоимость пула оценивается в 53 млрд рублей. 9 юнитов общей площадью 51 700 квадратных метров экспонируются в различных башнях «Москва-Сити». Вместе они стоят 28 млрд рублей. В других локациях на территории «Большого Сити» высококачественное предложение крупного формата носит точечный характер. Это блок с габаритами 3700 квадратных метров в комплексе на правом берегу Москвы реки и три отдельных офисных центра. Среди них 12-этажное здание (13 900 квадратных метров) недалеко от Красной Пресни и корпус аналогичной высотности (21 400 квадратных метров) по соседству со спортивным кластером ЦСКА.

Крупнейший из свободных отдельно стоящих активов на локальном рынке – 11-этажный комплекс Orbital, спроектированный Юлием Борисовым (UNK Architects). Он обосновался на участке площадью 1 га в треугольнике между Звенигородским шоссе, Третьем транспортным кольцом и 3-й Магистральной улицей – рядом со станцией метро «Шелепиха». Особенности локации задают оптимальные параметры транспортной доступности. Структура комплекса состоит из 24 000 квадратных метров коммерческих площадей в наземной части и 3200 квадратных метров – в подземной. Проект ориентирован на одного крупного покупателя, что соответствует актуальной тенденции: собственные резиденции в «Большом Сити» уже появились у Сбербанка («Сбербанк-Сити») и «Роскосмоса» (Национальный космический центр на территории ГКНПЦ имени Хруничева).

Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP: «Выбор офисных площадей для приобретения в «Москва-Сити» ограничен предложениями этажей в нескольких комплексах. Более того, высотные объекты в «Сити» предполагают многофункциональность, таким образом, покупателям не доступна покупка крупного офисного объема. Поэтому можно однозначно констатировать, что бизнес-центр Orbital является уникальным проектом. Во-первых, в текущих условиях рынка новое офисное строительство остается ограниченным, проекты в высокой степени готовности единичны. Во-вторых, проект имеет удачное расположение в периметре «Москва-Сити».

«Деловой центр Orbital достиг высокой степени готовности и сможет принять резидентов уже осенью этого года. Приобретение этого актива, по сути, дает его владельцу «билет в первый ряд» будущего центра деловой Москвы», – комментирует Алексей Ржевцев, управляющий партнер Ultima Development.

В CORE.XP также отмечают, что «Москва-Сити» – единственный деловой район столицы, который наиболее остро, с точки зрения динамики вакансий и ставок, реагировал на кризисы 2009 и 2014 годов. Однако последние экономические шоки, 2020 года, ввиду пандемии, и 2022 года, ввиду обострения геополитической ситуации, не оказали серьезного давления на объем свободных площадей и ставки аренды. Начиная с 2015 года, ставки в «Москва-Сити» демонстрируют устойчивый рост. На сегодняшний день диапазон запрашиваемых ставок составляет 32 000-45 000 рублей за квадратный метр в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, более того, они уже превысили уровень ставок за офисы класса А, расположенные в центре города (27 000-42 000 рублей за квадратный метр в год).

«В связи со стабильно устойчивым ростом ставок на территории ММДЦ, площади в «Большом Сити» на сегодняшний день обладают повышенной привлекательностью, в том числе и с инвестиционной точки зрения, благодаря более низкому порогу входа», – резюмирует Ржевцев.

Ранее мы писали о том, что объем сделок с офисами в ММДЦ «Москва-Сити» вернулся на уровень 2015 года.