Александр Трыкин (IKON Realty): Рынок недвижимости продолжит расти благодаря ипотеке

Пандемия и развитие удаленки изменили отношение россиян к оценке качества жилья. Но менялись не только потребительские предпочтения, менялась и экономическая ситуация в стране. О том, как менялась конъюнктура рынка недвижимости с 2020 года, почему такое большое значение приобрела ипотека и о том, чего ждать потенциальным покупателям квадратных метров в ближайшее время рассказал в авторской колонке, написанной специально для CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») генеральный директор IKON Realty Александр Трыкин.

Стараясь поддержать экономику и темпы жилищного строительства, правительство РФ с начала пандемии в 2020 году приняло ряд мер для стимулирования потребительского спроса на квартиры. Одним из самых важных инструментов в комплексе мер поддержки стала ипотека. В какой-то момент в России одновременно действовали несколько ипотечных программ: дальневосточная, семейная, сельская и льготная ипотека, а также профессиональные – ипотека для военнослужащих и IT-специалистов.

После событий, произошедших 21 сентября 2022 года, спрос, который только начал восстанавливаться, пошатнулся, – интерес к ипотеке снизился на 10%. В связи с этим 17 октября 2022 года правительством было принято решение продлить действие семейной ипотеки до 1 июля 2024 года с сохранением ставки кредитования не выше 6%, а 28 декабря 2022 года еще и были расширены условия для участников данной программы. Ее можно будет оформить при рождении первого ребенка до конца следующего года или в случае, если у семьи уже есть двое детей не достигшие возраста 18 лет. А 15 декабря была также продлена программа льготной ипотеки до июля 2024 года. При этом максимальную ставку по этому виду кредита повысили, но незначительно – с 7% до 8%. Решение по семейной ипотеке должно стимулировать рост сделок на первичном рынке. А повышение ипотечной ставки по льготной ипотеке всего на 1% при этом не должно создать сильного оттока заемщиков. Ранее и сами застройщики, совместно с банками, принимали меры по стимулированию спроса на новостройки, предлагая потенциальным покупателям ставки по кредиту на жилье от 0,01%, а также различные варианты скидок и рассрочку.

Как заключают аналитики «ДОМ.PФ», с одной стороны, все эти меры позволили поддержать строительную отрасль и рынок жилья, с другой – концентрация всех мер на строящемся рынке жилья при игнорировании нужд владельцев вторичного жилья создали перекос на рынке. Впервые средняя стоимость квадратного метра в новостройке поднялась выше цены на вторичке. А при учете, что значительная доля ипотечных договоров осуществлялась за счет продажи жилья на вторичке (люди продавали старые квартиры с целью расширения жилплощади или повышения качества жилья), схема начала ломаться. В связи с этим правительство решило предпринять ряд мер по ограничению доступа к льготному ипотечному кредитованию, а также нормировать возможности самих застройщиков по предоставлению кредитов по льготной ставке.

Первое изменение, которое коснется ипотечного рынка, – это регулирование субсидированной ипотеки от застройщика. В конце прошлого года регулятор в лице ЦБ РФ предупреждал девелоперов и банки о грядущем ужесточении условий данных программ. На сегодняшний день ведущие банки страны уже исключили из своих партнерских предложений для застройщиков ставки по ипотеке ниже 3%. Ставок под 0,01% или 0,1% на рынке больше не будет. Однако отмена околонулевых ставок не должна снизить спрос на ипотеку, так как этот инструмент в 2022 году взял на себя значительную часть уже имеющегося спроса. Таким образом, те, кто хотел взять ипотеку с господдержкой, взяли ее по околонулевым ставкам.

Также спрос на ипотеку в 2023 году будет поддерживаться за счет изменения условий выдачи по программе семейной ипотеки – теперь кредит по льготной ставке, не превышающей 6%, доступен семьям с двумя детьми, не достигших возраста 18 лет. Также, эксперты предполагают, что могут быть решения от регуляторов по ограничению количества сделок по программе семейной ипотеки.

Ранее количество квартир по семейной ипотеке было не ограничено к приобретению и ей активно пользовались и продолжают пользоваться инвесторы. Пока что дальше слухов в профессиональном сообществе не пошло, но всё может быть. Но даже став разовым, такой инструмент не перестанет решать свою основную задачу – поддержку семей. Для семей с детьми льготная ипотека остается прекрасной возможностью приобрести квартиру большой площади или в более благоустроенном районе.

Напомним, что за прошедшие два года на рынке жилой недвижимости доля ипотеки в структуре сделок увеличилась и составила порядка 80%. Из них 70% приходилось на программу господдержки, семейная ипотека ~ 25%. Совсем незначительная доля ипотеки для IT-специалистов заняла не более 5%. При этом доля ипотечных кредитов в общей структуре задолженности россиян лишь едва превышает 50%, что все еще ниже среднего уровня в развитых европейских странах. В связи с этим эксперты видят перспективы для дальнейшего развития этого направления в будущем.

Автор: Александр Трыкин