CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Итоги 2021 года. Прогнозы на 2022-й от пятерки консультантов по недвижимости

Каждый год на итоговом форуме «Итоги года. Коммерческая недвижимость» соблюдают своеобразную традицию: проводят блиц-интервью экспертов  в сфере аналитики и консалтинга на следующий год и запечатывают предсказания. В этот раз традиционная встреча «великолепной пятерки консультантов» прошла ободряюще и захватывающе. С чем же мы заканчиваем этот год и чего ожидаем в следующем? Все прогнозы уже сделаны.

Анна Никандрова

партнер, член совета директоров, региональный директор департамента торговой недвижимости и департамента управления недвижимостью Colliers

2021 год прошел для компании под знаком «плюс». Было заключено 1350 сделок за 11 месяцев, но сейчас компания настроена на продуктивный декабрь. 

В 2021 году Colliers завершила один из самых сложных для себя проектов – торговый центр «Грозный молл» в столице Чеченской республики. 

К тому же в этом году компания пошла в каком-то смысле против «системы» и расширила свой офис примерно на 30%, тогда как многие компании, наоборот, стремились сокращать штаб-квартиры. На свободных пространствах сделали кафе и сервисные зоны для комфорта и общения работников – после локдауна это было особенно важно.

Очень много Colliers потратили на стратегические вопросы и процессы HR. Почему? Никанодова отметила, что в 2022 году компания планирует вкладываться в привлечение талантов. В «бриллианты», которые помогают заключать фантастические сделки на рынке.

В новом году главные вложения должны быть направлены внутрь самой компании, говорит эксперт Colliers, на создание и удержание правильной атмосферы в коллективе. 2020 год показал, что создать просто центры экспертиз и успешно работать недостаточно, нужна хорошая сплоченная команда, с ней можно пройти через все трудности. 

На общий для всех вопрос: «Что вы пожелаете на новогоднем корпоративе?», Никандрова ответила: «Пожелаю, чтобы все коллеги продолжали хотеть и мечтать работать в Colliers». 

Андерс Лильенстолпе

генеральный директор JLL в России

Лильенстолпе  назвал основными сложностями в этом году «пертурбации» на рынке, возникшие из-за пандемии, проблем с экономикой и высокой инфляции, изменения некоторых аспектов законодательства (введения ВРИ в частности). Несмотря на все, год был плодотворным и «хорошим для рынка капитала». В 2021 году JLL удалось заключить невероятно трудную сделку, прошедшую, как выразился эксперт, под знаком числа «три». Она длилась три года, в ней участвовали три покупателя и три банка, в процессе было проведено три due diligence, она состояла из трех этапов. Такими словами эксперт описал продажу технополиса в Петербурге.

  В «Ривер Парк Коломенское» пройдет новогоднее мероприятие для юных жителей

Несмотря на неопределенное положение ретейла на рынке, эксперт считает этот сегмент интересным и требующим изучения. Офисы тоже «вырастут» в 2022 году, а вкладывать сейчас надо в институциональные центры, такие как «Москва-Сити».

Лильенстолпе также обновил свой прогноз по складскому сегменту. Эксперты вспомнили, что в прошлом году именно он предсказал увеличение арендных ставок до казавшихся тогда фантастическими 5 тысяч рублей за квадратный метр. В следующем году, сказал Лильенстолпе, средняя ставка перевалит за 6 тысяч рублей за «квадрат».

Он также напомнил, что, несмотря на положительные прогнозы, все инвестиции связаны с риском и это надо иметь в виду. В быстро меняющейся ситуации надо быть начеку.

Кроме того, Россия – особая страна. Обычно в мире экономика развивается циклами длиной в двенадцать лет. В России цикл длится шесть лет, а потом развитие сталкивается с каким-нибудь серьезным кризисом: так было в 2008, 2014 и 2020 годах. К тому же на Россию сильно влияют мировые  кризисы, но она все равно «ухитряется генерировать собственные». В этом плане это уникальная страна, говорит Лильенстолпе. Поэтому так трудно сказать, что ждет рынок даже через пару лет.

Сейчас на бизнес серьезно влияет ключевая ставка. Эксперт считает, что такая политика Центробанка очень серьезно ударяет по компаниям.

«Зачем так наказывать собственные рынки?», – вспоминает эксперт высказывание своего коллеги Олега Дерипаски

В заключение Лильенстолпе назвал свое пожелание на новогоднем корпоративе: «Хотя с пандемией к нам пришел более гибкий подход к работе, желаю, чтобы мы все равно могли почаще работать вместе и встречаться». 

Владимир Пинаев

главный исполнительный директор CBRE

«2021 год поставил новые рекорды. Мы ожидаем, что он будет наиболее эффективным за все семь лет существования нашей компании», – начал рассказ Пинаев. Он привел в пример успешную сделку по аренде компанией «Озон» полмиллиона квадратных метров складов в Подмосковье.

В каком-то смысле компании за этот год даже удалось расшириться, говорит эксперт.

«Порядка 100 человек присоединились в этом году. Так что в какой-то степени мы выросли. Но столкнулись с проблемой — ротацией персонала. Мы ищем бриллианты, людей, которые должны найти свое место в нашей компании», – отметил он. В этом вопросе Пинаев согласился с Никандровой.

  В Санкт-Петербурге стартовала весенняя «Ярмарка недвижимости»

В 2022 году эксперт делает ставку на индустриальный и офисный сегмент – инвестировать лучше в них. Торговый сегмент тоже достаточно привлекателен, так как сейчас, по словам Пинаева, появляется много интересных проектов реконцепции торговых центров. Их не надо списывать со счетов.

Складская недвижимость – определенно прибыльный и перспективный сегмент, который может столкнуться с одной колоссальной проблемой, отсутствием предложения.

«Ключевой риск – наличие предложений. Он может ограничить объемы соглашений на рынке», – говорит Пинаев.

Эксперт также пожелал здоровья и семейного благополучия всем своим сотрудникам и напомнил, что любой кризис может быть пройден с пользой: это испытание, которое потом даст ценные плоды. 

Алексей Новиков

управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS

Оценивая прошедший год, Новиков отметил, что уровень развития сегмента офисной недвижимости всех приятно удивил. Хотя огромных сделок на рынке не было, общие результаты все равно были очень хорошими. Следующий же год будет вызовом.

Во-первых, ставки на офисы будут сильно повышаться, так как пока в этом сегменте почти нечего сдавать. Главный вопрос, который в этом случае задает эксперт: «Как получить прибыль там, где нет предложений?».

При этом много работы ожидается в сегменте «гибких офисов». По словам эксперта, сейчас это очень перспективный формат, который позволяет сделать хороший продукт из не очень качественного.

«Сферу торговой недвижимости ожидает огромная трансформация. И я в нее верю. Это будет большой историей, которая будет развиваться и в 2022 году, и в последующих годах здесь будут большие сделки», – отметил Новиков.

Трудностью, пришедшей с пандемией и экономическим кризисом, аналитик считает отсутствие «долгих» иностранных денег. Сейчас по разным причинам иностранцы покидают Россию, а в стране в основном остаются «короткие» деньги, не рассчитанные на долгосрочные и серьезные вложения. Поэтому многие инвесторы ищут высокую доходность и проводят спекулятивные сделки.

Дальше, говорит Новиков, надо выходить на рынки регионов и развиваться там, в Москве заканчиваются площади, а вместе с тем и возможность расширяться.

  Департамент градостроительной политики проведет «Работу над ошибками» с застройщиками

Своим пожеланием на новогоднем корпоративе эксперт назвал здоровье и больший доступ к информации по его защите.

«Я делаю так, чтобы у всех в нашей компании был доступ к необходимой информации. И надеюсь, что многие люди в нашей стране сделают больше для того, чтобы быть здоровыми», – пожелал Новиков.

Сергей Рябокобылко

FRICS, управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield

«Мы все научились работать с теми картами, которые нам выпали. Этот год был хорошим показателем всего, что было сделано в 2020-м. Мы очень довольны тем, что благодаря этому опыту стали гораздо сплоченнее», – говорит о 2021 году Рябокобылко. Нынешний год, по словам эксперта, –  хорошая планка для дальнейшего роста.

В следующем году Рябокобылко намерен сконцентрироваться на управлении активами и на консалтинге. Компания намерена браться за проекты, где клиентам с самого начала требуется консалтинговое сопровождение.

Также к итогам года можно отнести изменение специфики операционной деятельности.

«Сейчас никто не доволен статусом-кво. Никто не доволен тем, что происходит с активами», – заключил эксперт. На рынке активов сейчас много возможностей, больше, чем было два года назад, многие готовы рискнуть, чтобы получить нечто большее. При этом стало понятно, что многие много лет приносящие доход активы окончательно устарели. Их надо реорганизовывать, перепродумывать. И на этом поле у аналитиков будет много возможностей в 2022 году.

Говоря о пожелании на новогоднем корпоративе, Рябокобылко пояснил, что декабрь – самое продуктивное время и подводить итоги компания будет следующим летом. Однако все, что было сделано его командой сейчас, непременно отразится на будущей деятельности, поэтому, говорит Рябоколко, «работаем на то, чтобы следующий год был результатом того командного вклада, который произошел в 2021 году». 

Подводя итоги

Общий вывод разговора с экспертами подвел ведущий мероприятия Рамаз Чиаурели. Он кратко и ясно описал итоги такого непонятного в начале и продуктивного 2021 года: «Все, что нас не убивает, делает нас сильнее». С выводом, посмеявшись, согласились все эксперты, добавив: «Оно мутирует и пробует сделать это еще раз».

Автор: Анна Титова

03 декабря 2021 08:22


АКТУАЛЬНО