«Элитка» тянет вниз вторичный рынок недвижимости Москвы и Петербурга

С начала года цены на готовые 3-комнатные квартиры буквально обрушились в столице и значительно подешевели в Петербурге. Наибольший вклад в снижение стоимости квадратного метра в обоих мегаполисах внес премиальный сегмент – состоятельные владельцы недвижимости, по всей видимости, стремятся от нее избавиться.

По данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, в среднем стоимость «квадрата» на вторичном рынке Москвы с начала года упала на 11% – с 380 до 342 тысяч рублей. В апреле новостройки в среднем даже обогнали по цене готовые квартиры, но к июню статус-кво был восстановлен. Хотя разница остается довольно символическая – всего 10 000 рублей.

При этом цены ведут себя совершенно по-разному в зависимости от площади жилья. Так, студии в готовых домах прибавили с начала января в цене сразу 37 000 рублей за квадратный метр, то есть 11%.

Средняя стоимость студии на вторичном рынке сейчас составляет 7,4 млн рублей. За такие деньги можно приобрести довольно стандартные 24 «квадрата» на окраине столицы, особенно много предложения в Новой Москве.

Здесь важно отметить, что этот тип недвижимости очень сильно разнится по стоимости, поскольку к нему относятся и крохотные 12-метровые помещения в бывших общежитиях (такие продаются за 3,5 млн рублей), и большие площади в элитных жилых комплексах со свободной планировкой за 20 млн рублей, хотя последних относительно немного и погоды на рынке студий они не делают.

Но если студии есть только в новых домах (они появились только в середине «нулевых»), то среди «однушек» и «двушек» конкуренция заметно выше. Здесь среднюю цену заметно разбавляют стандартные варианты в старом советском фонде, которые, несмотря на реновацию, все еще занимают значительную долю на вторичном рынке. Кроме того, довольно большой объем предложения выставлен на активно застраиваемых территориях за МКАД. Как результат – стоимость однокомнатных квартир практически стоит на месте, а двухкомнатные – дешевеют. Подняться ценам не дает и конкуренция со стороны застройщиков.

Среднестатистическая «однушка» сегодня продается в Москве за 12 млн рублей. Площадь – порядка 33 квадратных метров.

Зато совершенно иная ситуация обнаруживается на рынке крупногабаритных квартир. Трехкомнатные с начала года потеряли в стоимости сразу 20%, многокомнатные (четыре комнаты и больше) – почти столько же. Здесь основное влияние на средний ценник оказывает премиальный сегмент, где такое жилье превалирует.

«На вторичном рынке доля «трешек» не превышает 20% в сегменте стандартного жилья. А вот в элитном многокомнатные квартиры превалируют и этот сегмент в столице очень весом. В связи с отъездом состоятельных людей из России количество выставленных на продажу лотов заметно увеличилось в 2023 году – отсюда и резкое падение цен. Фактически здесь началась настоящая распродажа», – отмечает Андрей Добрый, руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru.

С начала года трехкомнатные квартиры в столице подешевели на 20% или более чем на 70 000 рублей за квадратный метр. Средняя стоимость «квадрата» в многокомнатных впервые за долгое время опустилась ниже отметки в 600 000 рублей.

В Санкт-Петербурге на рынке трехкомнатных и многокомнатных квартир картина примерно такая же, но с поправкой не столь большого удельного веса «элитки». Поэтому квадратный метр с начала года подешевел не так резко, но все же заметно – на 7,5-8,5%.

Средняя «трешка» на вторичном рынке продается за 15 млн рублей. То есть, продав ее, в Москве денег хватит только на «однушку» (правда, вполне приличную, внутри МКАД) – такая разница цен в двух столицах.

При этом в Петербурге дешевеет вся вторичная недвижимость: «однушки» и «двушки» потеряли в цене с начала года 5-6% – около 10 000 рублей с каждого «квадрата». Студии тоже понизились в стоимости, хотя и совсем ненамного.

«На рынок сильно давит новое предложение инвестиционных квартир в новостройках, купленных на волне ажиотажа в конце 2020 – начале 2021 годов. Инвесторы хотят зафиксировать прибыль, но покупателей нет. Остается только снижать цены. К тому же есть острая конкуренция со стороны застройщиков – у них гораздо более выгодные условия по ипотеке плюс акции и скидки», – поясняет Андрей Добрый.

Ранее эксперт спрогнозировал, когда полностью восстановится рынок арендного жилья в России.