Итоги ноября на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 3,8%. Средневзвешенная цена предложения составила 261 015 рублей за квадратный метр (-0,4% за прошедший месяц, +25,8% с начала года, +28,5% за 12 месяцев).

По данным «Метриум», в ноябре 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 16 260  квартир, суммарная площадь лотов составила 799 500 квадратных метров. Число экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 3,8%, а продаваемая площадь выросла на 4,3%.

За отчетный период на первичный рынок массового жилья старой Москвы не вышло новых проектов, но был объявлен старт продаж новых корпусов в существующих жилых комплексах: Holland park (корпус 11), «Аквилон Митино» (корпус 4), «Талисман на Рокоссовского» (корпус 1), «Авиатика» (корпус 5), «Зеленая вертикаль» (корпуса 1, 6), «1-й Ленинградский» (корпус 2), «Люблинский парк» (корпус 15).

К концу ноября лидерство по числу экспонируемых квартир сохраняет ЮВАО – его доля составила 26,9% (-0,7 п. п. по сравнению с октябрем). На втором месте – ЗАО (17%, -2,6 п. п.). Увеличилась доля СЗАО (7,4%, +2,6 п. п.) из-за выхода в продажу новых корпусов в ЖК Holland park (ГК «ПИК») и «Аквилон Митино» (группа «Аквилон»). Изменения соотношения долей остальных округов не превышают 1%. Наименьшее число лотов сосредоточено в ЮЗАО (4,3%, +0,9 п. п.).

В силу отсутствия «новинок» продолжается общий по сегменту рост строительной готовности экспонируемого объема. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства за месяц сократилась на 16,3 п. п. и составила всего 11,4% всей экспозиции. Доля подобного предложения сокращается с августа текущего года, когда был зафиксирован рекордно высокий уровень в 44,9%. Доля лотов в корпусах на этапе монтажа увеличилась до 70,1% (+18,1 п. п. по сравнению с прошлым месяцем). На этапе отделочных работ находится 13,5% квартир (-2,6 п. п.). Наименьшая доля рынка стабильно приходится на готовые квартиры (5,0%, +0,9 п. п.).

В структуре предложения массового сегмента по типу квартир доля студий за прошедший месяц сократилась до 19,8% (-1,2 п. п.), однако в абсолютном значении существенных изменений экспозиции таких предложений не наблюдалось. На рынке выросло число двухкомнатных квартир, их доля составила 30,7% (+1,4 п. п.). Наибольший объем предложения приходится на однокомнатные квартиры (35,1%, -0,2 п. п.). Трехкомнатные квартиры занимают 13,5% рынка (-0,2 п. п.). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных квартир (0,8%, +0,1 п. п.).

В ноябре доля квартир с отделкой white box выросла на 1,9 п. п. и составила 14,7% от числа всех предложений. Наибольшая доля квартир массового сегмента предлагается с чистовой отделкой (69,2%; -2,2 п. п.). Предложение квартир без отделки сохраняет рекордно низкий для рассматриваемого сегмента уровень (16,1%; +0,3 п. п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила по итогам ноября 261 015 рублей за квадратный метр (-0,4% за прошедший месяц, +25,8% с начала года, +28,5% за 12 месяцев).

В разрезе округов наблюдалась разнонаправленная динамика средней цены квадратного метра. В СЗАО, ЮЗАО и СВАО цены выросли на 1-1,3% (сказалось плановое повышение цен в ряде проектов). В САО цена осталась практически на прежнем уровне (+0,1%). Аналогичная ситуация наблюдается в ЗАО (-0,1%). Снижение средневзвешенной цены квадратного метра на 1,6% и 1% отмечено в ЮАО и ВАО соответственно: остановились продажи в проекте «Дербеневская 20» и ушел с рынка проект «Измайловский 11», где были представлены лоты по цене выше рынка. Также незначительно скорректировался показатель средней цены в ЮВАО (-0,6%) из-за увеличения доли просторных лотов с меньшей ценой за квадратный метр.

В ноябре средний показатель бюджета покупки на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,8 млн рублей (+0,1% за прошедший месяц, +12,7 % с начала года, +12,7% за 12 месяцев). Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 49,2 кв. м (+0,3 квадратного метра за месяц,  5,7 квадратного метра с начала года, -6,9 квадратного метра за 12 месяцев). При этом положительную динамику изменения средней площади имеют только студии – средние площади всех остальных форматов уменьшились.

В отличие от предыдущего месяца, когда наблюдалось повышение средней цены по всем типологиям, кроме студий, в ноябре отмечается обратная тенденция. Динамика изменения средних бюджетов по каждому формату в ноябре 2021 года: студии – 7,47 млн рублей (+1,9%), однокомнатные – 10,79 млн рублей (-1,7%), двухкомнатные – 15,1 млн рублей (-0,9%), трехкомнатные – 20 млн рублей (-0,3%), многокомнатные – 26,3 млн рублей (-2,6%).

Рейтинг самых доступных предложений в ноябре 2021 года:

∎ ЖК «New Form Аминьевское» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,3 кв. м за 3,7 млн рублей,
∎ ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,7 кв. м за 4,6 млн рублей,
∎ ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн рублей.

Основные тенденции

«В ноябре 2021 года объем предложения квартир массового сегмента в старой Москве восстановился и составил 16 300 квартир (+61% относительно апреля 2021 года, когда в экспозиции находилось всего 10 100 квартир), – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперская активность в отчетном периоде была умеренной. На рынок вышли корпуса в семи новостройках, старта новых проектов объявлено не было. Напомним, что в прошлом месяце рынок пополнился тремя новыми жилыми комплексами.

Прирост квартир в экспозиции происходит преимущественно за счет однокомнатных и двухкомнатных квартир, обойдя стороной студии, что отразилось на росте средней площади экспонируемой квартиры – 49,2 кв. м (+0,3 кв. м за месяц). Однако тенденция на компактные квартиры сохраняется: за текущий месяц все форматы, кроме студий, в среднем стали меньше по площади.

Средняя цена за квадратный метр немного снизилась и составила 261 000 рублей (-0,4% за месяц). При этом средний бюджет сохранился на прежнем уровне – 12,8 млн рублей (+0,1% месяц). Такая динамика объясняется пополнением рынка одно- и двухкомнатными квартирами и небольшим увеличением средней площади экспонируемой квартиры (+0,3 квадратного метра за месяц).

На рынке спрос восстанавливается третий месяц подряд, но темпы прироста покупательской активности замедляются. В отчетном периоде в границах старой Москвы было зарегистрировано 5400 договоров долевого участия , что на всего на 2% больше, чем в прошлом месяце. Снижение спроса, связанное с фактической отменой льготной ипотеки, было зафиксировано в августе 2021 года (4,2 тыс. ДДУ), затем спрос стал восстанавливаться, прирастая месяц к месяцу, – в сентябре на 16%, в октябре на 8%. Текущий уровень покупательской активности чуть ниже июня этого года, когда на рынке было зарегистрировано порядка 5500 сделок. Рекордное число сделок в 2021 году наблюдалось в апреле, когда было зарегистрировано 6200 ДДУ. 

Ноябрь стал первым месяцем за последние полтора года, когда цена квадратного метра массовых новостроек не росла. Начиная с июля 2020 года наблюдался ежемесячный прирост цены квадратного метра в пределах 0,2-4,5%. С начала текущего года цена выросла на 25,8%, с 207 500 рублей до 261 000 рублей. Уровень цен в декабре будет зависеть от спроса покупателей на новостройки. Традиционно на конец года приходится подъем покупательской активности, кроме того, вероятный дальнейший рост ключевой ставки и удорожание ипотеки может подтолкнуть потребителей к совершению сделок по покупке недвижимости в текущем календарном году.

Ранее мы сообщали о том, что эксперты подвели предварительные итоги 2021 года и составили прогнозы на 2022 год для рынка недвижимости.