CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Руслан Сухий: Однозначно не рекомендую инвестировать в покупку студий

Вопрос инвестиций – насущный и одновременно самый сложный. В какую недвижимость вкладывать свои средства в наступающем году, рассказал нам сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед», известный YouTube-журналист Руслан Сухий.

Руслан Сухий: «Однозначно не рекомендую инвестировать в покупку студий»

Руслан Сухий имеет 25-летний опыт работы в сфере финансов, инвестиций, ретейла, строительства. Совместно с бизнес-партнером основал ряд успешных проектов, в том числе генподрядную строительную компанию с оборотом более 1 млрд рублей. Последние 10 лет сосредоточился на инвестициях в доходную недвижимость. Возглавляемая им компания «Рентавед» реализует несколько девелоперских проектов в пяти регионах России – Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге, Сочи и Республике Крым. Совокупная стоимость портфеля недвижимости и земельных активов компании превышает 6,5 млрд рублей.

В 2018 году совместно с бизнес-партнером создал YouTube-канал «РЕНТАВЕД. Доходная недвижимость», ведущим которого он и является. YouTube-канал посвящен инвестициям в самые разнообразные объекты недвижимости от квартир и апартаментов до помещений стрит-ретейла и логистических центров.

– Руслан, выступая на «Первом Всероссийском форуме частных инвестиций», вы сказали, что «доля вложений в склады составляет 28% от общего объема инвестиций» и что «сегодня это самый популярный сегмент». С чем связана данная тенденция? Кто конкретно инвестирует в складской сектор и каковы его перспективы в 2022 году?

– Уже неоднократно говорил и еще раз скажу: складская недвижимость стала одним из тех сегментов рынка, которые безусловно выиграли от пандемии. Коронавирус и ограничения резко начали менять поведение людей. Они стали все реже посещать торговые центры, рестораны и все чаще делать заказы онлайн. Это привело к взрывному росту сферы e-commerce. Естественно, интернет-торговле понадобились площадки для организации доставки товара – склады для хранения и пункты выдачи. Таких объектов на рынке просто не оказалось в достаточном количестве. Поэтому спрос вырос колоссально, арендные ставки пошли вверх, а уровень вакантных площадей, который и до пандемии был низким, стал вовсе минимальным – порядка 2%.

Склады сегодня необходимы практически всем и везде. Причем есть потребность в объектах различных форматов – и крупных логистических комплексах площадью до нескольких десятков тысяч квадратных метров, и небольших пунктах выдачи заказов по 150-200 «квадратов» в городской черте.

На бытовом уровне наметился тренд на кладовки возле дома. Когда у населения сокращаются реальные доходы и многим становятся доступны только малогабаритные квартиры, возникает необходимость где-то хранить вещи, желательно на расстоянии вытянутой руки.

Инвестируют сегодня в складской сегмент как крупные игроки, которые могут целиком профинансировать покупку земли и строительство складского комплекса, так и физические лица через ЗПИФ (закрытые паевые инвестиционные фонды). Сегмент инвестиций в недвижимость через ЗПИФ в последние годы становится очень востребованным. Растет как число компаний, занимающихся коллективными инвестициями, так и число частных инвесторов, вкладывающих в такие проекты средства.

  Гил Пеньялоса: «Все, кто прислушались к моим идеям, не пожалели»

 – Участники форума спрогнозировали рост спроса на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Что заставило экспертов сделать такой вывод (пандемия, рост ключевой ставки и т. д.). Можно ли инвесторам сегодня (или в перспективе) заработать на ИЖС?

– В сегменте загородной недвижимости опять же видна «рука» пандемии. Локдаун, закрытие границ и перевод сотрудников на «удаленку» подтолкнули многих россиян к покупке загородного дома, в котором можно как отдыхать вместо поездок за границу, так и полноценно проживать, работая удаленно. В итоге за два последних года на рынке произошло вымывание практически всех более-менее ликвидных предложений. До пандемии новых загородных проектов было очень мало, в отдельных регионах практически ничего не строилось годами. Например, в Подмосковье порядка 85% проданных домов – это «вторичка». Более четырех лет в области не велось строительство крупных коттеджных поселков. Здесь практически нет новых современных домов.

Девелоперы раньше в основном предпочитали строить многоэтажные жилые дома в городах и не шли на загородный рынок, так как доходность в сегменте была меньше. Сейчас на фоне колоссального спроса и отсутствия предложения ситуация меняется. Многие столичные застройщики уже заявили о выходе на рынок загородного жилья. Такие компании, как «Самолет», ПИК, ЛСР, «Эталон» и другие, активно подбирают участки для строительства коттеджных поселков.

Большой вклад в будущее развитие загородного жилья вносят инициативы органов власти. В частности, уже запускается программа ипотечного кредитования ИЖС. Также начинается работа через эскроу-счета для застройщиков, что позволит последним привлекать банковское финансирование, а людям приобретать дома на стадии строительства без опасения потерять деньги.

Однако, как и в случае со складами, не только у крупных девелоперов есть сейчас возможность заработать на рынке загородного жилья. Сегмент сегодня перспективен для людей с небольшими бюджетами. Для них доступны два варианта – самостоятельно приобретать земельные участки в перспективных локациях и в частном порядке строить дома на продажу, а также через ЗПИФ инвестировать в строительство крупных коттеджных поселков, получая доход порядка 25-30%.

Например, наша инвестиционно-девелоперская компания «Рентавед» запустила подобный проект в Сочи. Там уже ведется строительство премиального коттеджного поселка. А также мы готовим к запуску новый проект по строительству коттеджного поселка в Подмосковье на Рублево-Успенском шоссе.

  Инвестиционно-девелоперскую компанию «Рентавед» включили в Книгу рекордов России

– Одним из популярных инструментов для российских предпринимателей остаются инвестиции в загородные отели Великобритании, но, как отмечают специалисты, стоимость входа в этот бизнес высока. Насколько? Какие риски несет в себе такой способ получения дохода ?

– Я часто слышу от наших инвесторов желание вкладывать в зарубежные активы для хеджирования рисков. Великобритания давно привлекает россиян. Если одно время там было популярно покупать парковочные места, комнаты в общежитиях для студентов возле колледжей, то сейчас активно предлагаются инвестиции в гостиницы. При этом данный вид инвестиций в зоне риска. Нельзя забывать, что пандемия еще окончательно не закончилась и туристический бизнес потенциально находится под ударом. Очередной штамм может снова закрыть общественные места и гостиницы.

При этом внутренний туризм во многих странах растет. Великобритания тут не исключение. Для многих людей есть большие ограничения по перемещению по миру в силу разных причин: прививки, страхи заболеть и прочее. Все это подталкивает их активнее путешествовать по своей стране, что положительно отражается на гостиничном бизнесе.

Хотел бы предложить обратить внимание на инвестиции в зарубежную недвижимость через REIT (аналог российских ЗПИФ). С помощью инвестиций в REIT инвестор с небольшим или крупным чеком вкладывается в фонд, который владеет не одной гостиницей, а целым рядом объектов, что снижает риски не получить доход от остановки деятельности того или иного актива.

Правда, у REIT есть одна неприятная особенность – их паи, как правило, торгуются на бирже, поэтому если произойдет обвал на бирже, то стоимость фонда уйдет вниз вслед за рынком, не обращая внимание на финансовые показатели активов, которые находятся в фонде.

– Сегодня модно инвестировать в криптовалюту. Скажите, насколько это занятие выгоднее, чем вложения в столичную недвижимость и каковы могут быть риски в том и другом случае?

– Криптовалюта пришла в нашу жизнь и в ближайшее время никуда уходить не собирается. Если говорить про связь криптовалюты и недвижимости, то это удобный инструмент для перевода денег. Например, если вы решили купить недвижимость в Дубае и не хотите, чтобы кто-то отследил транзакцию по переводу, то вы можете приобрести криптовалюту и потом на нее приобрести нужное помещение. Существует возможность с ее помощью рассчитаться с продавцом или обменять на месте.

Я бы не стал сравнивать инвестиции в криптовалюту и недвижимость. Это абсолютно разные активы. Сегодня более 60% всех активов мира составляет недвижимость. Она может расти, снижаться, но не может просто исчезнуть.

  Дарья Бычкова: «Новый тренд – арт-площадки с природными элементами»

Не стану отрицать возможности заработать на криптовалюте, как и на других рискованных инструментах. Однако всегда следует помнить, если обещают высокую доходность, то всегда существуют более высокие риски полной потери капиталов. Про наличие данных рисков необходимо всегда уточнять перед вложением средств. Хорошая стратегия на рисковые активы выделять 10-20% от своего инвестиционного портфеля. Так можно получить больше знаний о возможностях, не рискуя всем. Выгодная стратегия ставить везде небольшие ставки и найти ту сферу, где у тебя отлично получается, а уже после усиливать позиции.

– Какие сегменты рынка недвижимости наверняка будут интересны мелким инвесторам в наступающем 2022 году?

– Тут стоит сегментировать инвесторов. Их можно условно разделить на две группы. Первые хотят получать стабильный пассивный доход, а вторые – увеличить свой капитал. Для данных групп существуют разные стратегии. Первым подойдет покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. В Москве доходность при покупке хорошего помещения с надежным сетевым арендатором сейчас составляет порядка 8% годовых. Входной билет от 40-60 млн рублей.

С небольшим бюджетом можно стать совладельцем готового арендного бизнеса можно через ЗПИФ, который владеет торговой площадью или складскими комплексом. Входной билет – от 5000 рублей.

Востребованы будут кладовки возле дома. Для этого требуется найти помещение порядка 150-250 квадратных метров, а объем инвестиций составит порядка 5 млн рублей для полноценного запуска проекта. Доходность может составить порядка 20% годовых. Однако кладовые – это уже скорее бизнес, чем пассивный доход. Хотя многие процессы автоматизированы.

Также надежная, безопасная и доходная форма инвестиций для мелких инвесторов будет инвестиция через ЗПИФ в девелоперский проект. Пока на рынке таких проектов немного, поскольку большинство девелоперов не хотят делиться своей прибавочной стоимостью и предлагают инвесторам уже готовый «бетон» со своей наценкой.

Безусловно, интересно инвестировать в загородную недвижимость и земельные участки, которые растут в цене.

Однозначно не рекомендую инвестировать в покупку студий, которые сделаны из бывших офисов. В данном сегменте существует отложенный спор с государственными органами о законности сделанной перепланировки. Обращайте внимание на вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под зданием, где вам предлагают купить такой апартамент. Если ВРИ под административное здание, то стоить несколько раз подумать перед инвестицией.

Автор: Тамара Антифеева

24 декабря 2021 14:22

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.