CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

«Пришельцы» на рынке: как чувствуют себя девелоперы из-за рубежа в России

Сообщения об уходе иностранных компаний из разных сегментов с российского рынка недвижимости участились в последнее время в СМИ. При этом в 2021 году в России отмечен резкий рост рынка и объемов строительства как в коммерческом секторе, так и в жилом. Почему же «иностранцы» уходят с нашего рынка? И уходят ли? Разбираемся вместе с экспертами.

Сложившуюся в данный момент ситуацию на рынке недвижимости нельзя назвать простой. С одной стороны, продолжающаяся уже второй год пандемия, опасная самыми разнообразными ограничениями, проблемы в экономике в виде все падающих доходов населения, разгоняющейся инфляции и дорожающей ипотеки на фоне повышения ключевой ставки Центробанка. Сюда же можно отнести крайне нестабильную политическую ситуацию и угрозу новых санкций. 

«Пришельцы» на рынке: как чувствуют себя девелоперы из-за рубежа в России
Фото: Максим Попов /cud.news

План перевыполнен на 15%

С другой стороны, строительный рынок в России находится на подъеме. В конце декабря вице-премьер правительства по вопросам строительства Марат Хуснуллин назвал 2021 год рекордным по объемам ввода жилья. План был перевыполнен на 15%. Число выданных ипотечных кредитов тоже побило исторический максимум. Жилой сектор явно «не соблюдается» впадать в кризис. 

В коммерческом секторе все тоже складывается вполне успешно. Подъем наблюдается на рынках офисах, бум претерпевает складская недвижимость, дальнейшего развития ждут в секторе торговой недвижимости, которой сейчас предстоит заново «найти» покупателя ушедшего за покупками в интернет. 

Рынок активно развивается и увеличивается, однако не все его игроки, по-видимому, считают его перспективным. Этот год «на подъеме» запомнился уходом нескольких крупных иностранных игроков. 

Так, американский фонд Hines, один из крупных игроков в сегменте коммерческой недвижимости, в России начал распродавать свои активы. Ушли такие игроки складского сегмента, как финская Itella Logistics и литовская Sirin Development. Компания Technopolis также продала свой единственный бизнес-центр в стране. В жилом сегменте финская компания YIT заявила о возможном уходе с рынка. 

Уход таких важных игроков с рынка может быть связан не столько с состоянием российского рынка недвижимости, сколько с общим «климатом » в стране, считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Вероятно, по тем же причинам рынок страны покинули и компании иного профиля. 

«Уход иностранных компаний наблюдается не только в девелопменте. Сокращение объема зарубежных инвестиций фиксируется и в других сегментах: от автомобильной промышленности до производства электроники. Причинами этого выступают непредсказуемость российского рынка, экономические и политические (в том числе риск санкций) факторы», – говорит эксперт.

  Аналитики назвали лучшие новые проекты старой Москвы для инвестиций
«Пришельцы» на рынке: как чувствуют себя девелоперы из-за рубежа в России
Фото: pixabay.com

Проблема в нестабильности валюты

Такого же мнения придерживается генеральный директор финского проектного бюро RUMPU Евгений Богданов. По его словам, сейчас на рынке можно наблюдать скорее отток, а не приток иностранных компаний. Главными причинами в данном случае он считает нестабильность национальной валюты и неопределенность экономической ситуации. В Россию, по его словам, приходят за большей доходностью, однако в настоящий период ее ожидать не приходится. Эксперт тем не менее считает, что Россия как рынок интересна для большого числа компаний. Сейчас же все ждут некоторой экономической стабильности, чтобы вновь начать запускать проекты.

«Все видят потенциал, но ждут некой определенности, чтобы свои стратегии активизировать», – считает Богданов.

Такого же мнения о рынке придерживается и директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Тимур Рывкин. Но, по его мнению, повышение спроса к проектам в России можно наблюдать уже сейчас. 

«На протяжении последних 2-3 лет мы видим активный интерес к российскому рынку девелопмента жилой недвижимости со стороны иностранных игроков. Уходящий год отметился не только ажиотажем спроса на жилую недвижимость, но и в результате повышенным спросом со стороны иностранных девелоперов», – говорит Рывкин. 

Однако повышенного спроса надо, по его словам, ждать не со стороны европейских стран, а с Ближнего и Дальнего Востока. Так, в этом году большой интерес к московским проектам проявила компания из Объединенных Арабских Эмиратов. А китайская корпорация по строительству железных дорог CRCC (China Railway Construction Corporation) активно присматривалась к московской реновации. Рывкин считает, что в следующем году она может прийти на российский рынок: «Мы привыкли к высокому интересу китайских игроков к рынку Москвы и Санкт-Петербурга, который наконец начнет реализоваться. Так, в ближайшее время мы ожидаем выхода первого проекта компании CRCC».  

«Пришельцы» на рынке: как чувствуют себя девелоперы из-за рубежа в России
Фото: pixabay.com

Вероятность высокой доходности

Коркка отмечает, что интерес и вероятность высокой доходности заставляют существующие в России иностранные компании оставаться, а также по-прежнему будут привлекать новых игроков. Особую роль тут играет «уникальность» иностранного девелопера. Если компания-«пришелец» предложит товар с исключительными характеристиками, который окажется востребованным, она может перевыполнить план продаж и остаться в выигрыше.

  Мнение: возможно ли комфортно жить в необычных домах Москвы?

«Полагаю, что иностранных девелоперов привлекают перспективы работы на развивающемся рынке. В этом случае, даже несмотря на большие риски, существует вероятность получить значительную прибыль за счет запуска уникальных по характеристикам продуктов, которые более конкурентоспособны, чем проекты местных девелоперов», – поясняет Коркка.

Она добавляет, что иностранным компаниям, которые остались в России, сегодня закрытие бизнеса обойдется дороже, чем его продолжение. Ведь уже начав работать тут, организация потратила значительные средства на покупку земель, реализацию проекта, оплату труда, рекламную кампанию.

«Свернув бизнес на этом этапе, девелопер потеряет колоссальный объем средств», – добавляет эксперт.

«Пришельцы» на рынке: как чувствуют себя девелоперы из-за рубежа в России
Фото: pixabay.com

Вовлеченность в крупные проекты

Другим фактором, который может влиять на желание компании продолжить бизнес в России, может выступать вовлеченность в крупные и многообещающие проекты, например государственную программу комплексного развития территорий (КРТ).

«Из глобальных моментов стоит выделить улучшение инвестиционного климата в России, «оттепель» в отношениях между странами», – считает Коркка.

С ней согласен Рывкин. Он отмечает, что крупные иностранные игроки в нашей стране активно расширяют свое присутствие, пока другие уходят. Все они начали заниматься масштабными и интересными проектами.

«Иностранные девелоперы, которые давно присутствуют на российском рынке, например AFI, ENKA, PPF Real Estate, Renaissance Development, ANT Development, наоборот, продолжают реализовывать проекты и наращивать свое присутствие», – говорит эксперт.

Так, например, в декабре 2021 года турецкая ENKA подписала контракт на строительство новой штаб-квартиры IT-гиганта «Яндекс». AFI Development реализует несколько жилых проектов бизнес-класса и празднует свое 20-летие на российском рынке. PPF Real Estate строит огромный бизнес-парк Comcity, площади в котором выкупают заранее. Renaissance Development работала в «Москва-Сити» (Neva Towers) и была генподрядчиком при строительстве «Лахта-центра» в Петербурге. У компании активы в пяти городах России (Сургут, Новосибирск, Ярославль, Москва, Санкт-Петербург). ANT Development занимается премиум-проектом на Поклонной горе. Тоже можно в принципе сказать о финской YIT, которая давно заявляла об уходе с российского рынка.

  Российских девелоперов призывают использовать отечественные электронные сервисы

«Решение компании YIT выйти из РФ было принято несколько лет назад, исходя из их стратегии развития», – добавляет Рывкин. Но недавно компания объявила о строительстве нового ЖК в Петербурге. 

«Пришельцы» на рынке: как чувствуют себя девелоперы из-за рубежа в России
Фото: pixabay.com

Новые условия рынка

Несмотря на готовность реализовать столь масштабные проекты, условия среды будут меняться, отмечает Рывкин. Им придется подстраиваться под новые условия рынка, изменившегося за время  кризиса, вызванного пандемией. Но в более тяжелом положении будут те, кто решится зайти на рынок России впервые: «При реализации проектов новым игрокам нужно будет адаптироваться к специфике российской системы, а учитывая все изменения на фоне пандемии, новым игрокам нужно будет приложить больше усилий для адаптации к текущим реалиям». 

В этом им придется соперничать с российскими девелоперами, хорошо знающими рынок и тонкости законодательства, непривычные для зарубежных игроков, даже отпугивающие их. Но присутствие иностранных девелоперов полезно для российских компаний, считает Коркка. У них есть, чему поучиться нашим компаниям. 

«Польза от появления на рынке проектов от зарубежных девелоперов заключается в уникальных характеристиках конечного продукта, аналоги которого отсутствуют у российских застройщиков, – отмечает Коркка. – Это касается прежде всего энергоэффективности и «зеленых» решений. Например, в Европе активное распространение получают «активные» дома, которые не только экономят энергию, но и производят ее для внешних потребителей».

Вторым важным фактором является возможность поработать бок о бок с большой компанией и перенять у нее которое механизмы оптимизации работы, а также инновационные технологии.

«Это особенно актуально на фоне последних заявлений властей о необходимости модернизации стройкомплекса и постепенного отказа от низкоквалифицированной рабочей силы», – говорит Коркка.  

Таким образом, уход с рынка иностранных компаний нельзя назвать таковым в полном смысле слова. Уходят игроки, которые в текущей ситуации не готовы к серьезным рискам. Остаются те, кто решает попробовать реализовать проект в опасных, с точки зрения рынка, условиях. В любом случае интерес к рынку сохраняется, и нам остается только ждать, когда новые игроки придут в нашу страну.

Автор: Анна Титова

04 января 2022 02:01


АКТУАЛЬНО