Ипотека 2022: рынок недвижимости ожидает спад спроса на жилье

Восстановление экономики Российской Федерации в прошлом году имело один побочный эффект, который можно оценить как положительно, так и отрицательно. С начала 2021 года цены на жилье начали расти невероятными за многие годы темпами, и что важно отметить, – по всей стране. В третьем квартале они прибавили 14,6% в годовом исчислении, несмотря на исторический объем ввода жилья, что следует из многочисленных публикаций различных СМИ. Вследствие чего назревает вопрос: чего ожидать от ипотечного рынка в 2022 году?

На вопросы редакции согласились ответить ведущие специалисты рынка недвижимости.

Побить рекорд по выдаче ипотеки 2021 года в 2022-м не получится, так ли это?

«Согласен, так как в первом полугодии 2021 года продолжалась выдача ипотеки по ставкам госпрограмм и многие старались успеть взять кредит на льготных условиях. В четвертом квартале многие старались успеть взять кредит до очередного повышения ключевой ставки, получить одобрение. В 2022 году мы наблюдаем повышение процентной ставки по кредитам в банках, ожидается очередное повышение ключевой ставки. Это немного снизит темпы выдачи ипотечных кредитов. Однако планируется выход новых проектов, клиенты будут стремиться приобрести жилье по выгодным ценам на старте продаж, соответственно, интерес к ипотеке останется, но не в таком масштабе, как в прошлом году», – поделился мнением директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

Причин тому несколько – во-первых, повышение процентных ставок по ипотеке. Во-вторых, нужно учитывать ограничения по лимиту кредитования по льготной ипотеке, введенные в прошлом году. В-третьих, из-за серьезно выросших цен на жилье некоторые потенциальные покупатели могут откладывать приобретение недвижимости. Также с начала 2022 года произошло подорожание продовольственных товаров, а также товаров в других различных отраслях, что не может не сказаться отрицательно на общей платежеспособности населения, подсказал руководитель департамента ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Евгений Парфенюк.

«Политика ЦБ, направленная на борьбу с инфляцией, и повышение ставок постепенно будут приводить к охлаждению ипотечного рынка. 2022 год все равно будет успешным для ипотеки, но уже с учетом развития других ее сегментов, на которых фокусируется государство. Это в первую очередь программы поддержки ИЖС и семейной ипотеки», – рассказал заместитель генерального директора агрегатора «ДомДА» Дмитрий Екимов.

Действительно, некоторые эксперты рынка недвижимости опасаются, что спрос на жилье в 2022 году будет ниже, чем в предыдущие годы. В первую очередь это связано с удорожанием ипотеки и самого жилья, а также опасениями дальнейшего повышения ключевой ставки Центробанком из-за высокого уровня инфляции, вслед за которым банки традиционно корректируют ставки по своим ипотечным программам.

Тем не менее, как видно по опыту предыдущих двух лет, даже в условиях локдауна, роста ипотечных ставок, несмотря на неутешительные прогнозы, покупательская активность побила все рекорды, а на рынке жилья наблюдался такой ажиотаж, какого не было в предыдущие допандемийные годы. В сегодняшних условиях застройщики стараются максимально сохранить доступность ипотечных программ для покупателей и развивают совместные с банками программы, по которым ставка может быть значительно ниже базовой.

«Например, в нашем семейном экоквартале VERY у Ботанического сада, помимо многочисленных ипотечных программ, включая «Семейную ипотеку», сегодня действует уникальная программа «Ипотека лайт», по условиям которой кредит выдается двумя траншами, а заемщик платит ежемесячные платежи только с учетом фактически выданной части кредита. Так, после одобрения ипотеки и оформления сделки банк перечисляет на счет застройщика первую часть транша по кредиту в размере 5% от стоимости квартиры – именно с этой суммы заемщики будут вносить ежемесячные ипотечные платежи весь первый год пользования кредитом. Оставшиеся 75% кредита перечисляется банком застройщику через год, и только с этого момента ипотечные платежи будут начисляться покупателю в полном объеме. Таким образом, за счет плавного входа в покупку клиенты ГК «Основа» получают колоссальную экономию на обслуживании кредита в первый год. Например, при покупке функциональной квартиры-студии общей стоимостью 10,76 млн рублей ежемесячный платеж на первые 12 месяцев составит всего от 4500 рублей. Так или иначе ипотека на сегодняшний день продолжает оставаться самым востребованным инструментом приобретения жилья – в зависимости от проекта и его класса доля ипотечных сделок может составлять от 50 до 80% и более. И я считаю, что в 2022 году этот инструмент и дальше будет оставаться востребованным, хотя таких же рекордов, как в 2020 и 2021 годах, ожидать пока не приходится», – сообщил коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

Некоторые банки в начале 2022 года начали повышать проценты по ипотеке? На первый взгляд, все логично – выросла ключевая ставка. Но имеются ли другие причины удорожания кредитов?

Некоторые банки объявили о повышении ипотечных ставок в 2022 году. Уровень ипотечных ставок, действительно, в первую очередь зависит от ключевой ставки Центробанка, которая, в свою очередь, зависит от денежно-кредитной политики государства, призванной сдерживать инфляцию, считает Сибренков.

«В РФ растет инфляция. И кроме этого, фактор пандемии, помимо политики ЦБ, вынуждает банки к страховке своих финансовых рисков за счет повышения ставок», – рассказал Екимов.

Основная причина повышения ставок по жилищным кредитам – все же рост ключевой ставки ЦБ, считает Парфенюк.

«По моим наблюдениям, банки неохотно повышают проценты по ипотеке, так как понимают, что тогда снизится поток клиентов. С их стороны это, скорее, вынужденная мера в сложившейся ситуации», – поделился с нами руководитель департамента ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Некоторые аналитики считают, что ставки по ипотеке в России в 2022 году могут достичь 12%. Такое может быть?

«На текущей неделе банки уже делали рассылки по ипотечным ставкам в размере от 11,5%. Учитывая, что у отдельных клиентов могут быть еще различные надбавки к ставке, то процент по ипотеке легко может стать и больше 12%», – рассказал Парфенюк.

По ряду банков ставки уже достигли 13%. У каждого банка своя кредитная политика, в среднем сейчас ставки держатся на уровне 9,5-9,7%. В случае повышения ключевой ставки средняя процентная ставка составит около 10%. Все зависит от категорий клиентов и их запросов, у каждого банка есть свои максимальные и минимальные ставки, 12% вряд ли станет средним значением, считает, в свою очередь, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

На сегодняшний день прогнозировать ставки по ипотеке сложно – здесь все будет зависеть от политики Центробанка и общеэкономической ситуации. Но так или иначе полагаю, что ставки в этом году продолжат свой рост. Только за первые 10 дней января, по данным Росстата, инфляция выросла на 0,56%, отмечает представитель ГК «Основа».

Какие прогнозы вы можете дать относительно спроса на квартиры в 2022 году, которые будут приобретаться по ипотеке?

Покупательская активность продолжит сохраняться на хорошем уровне – спрос будут поддерживать гибкие условия приобретения жилья застройщиков и разнообразные ипотечные программы от девелоперов и банков. Помимо «Семейной ипотеки», есть и другие программы, которые всегда будут отличным стимулом для покупки жилья, поскольку условия по ним могут быть выгоднее для покупателей в зависимости от их жизненной ситуации, ожидает эксперт от ГК «Основа».

Спрос на жилье с использованием ипотеки будет расти. Уже не в темпах 2021 года. Но он будет. Население опасается дальнейшего роста цен и будет использовать все представившиеся возможности для решения жилищного вопроса, считает Екимов. Оставшиеся эксперты выразили мнение, что спрос на квартиры в 2022 году будет явно слабее.

Что выгоднее молодым семьям: воспользоваться льготным кредитом или накопить на квартиру?

«Можно взять сейчас ипотечный кредит, не дожидаясь очередного повышения цен на квартиры и процентных ставок, а позже рефинансироваться. Для молодых семей с детьми выгодна семейная ипотека, условия которой расширили с июля прошлого года. Даже если сейчас в семье нет ребенка, кредит можно взять сейчас, а потом рефинансировать под более низкую процентную ставку», – поделился лайфхаком директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

Так все же рецессию или рост ожидать на ипотечном рынке?

Основываясь на мнениях экспертов, можно сказать, что и то, и другое. Будет присутствовать и рецессия, и рост, но в разных сегментах рынка – ИЖС покажет рост, семейная ипотека также, массовая упадет. Вырастут программы субсидирования покупателей девелоперами и банками.

Ипотека – выгодное вложение денег в 2022 году?

«Как и раньше, ипотека будет оставаться одним из самых выгодных и доступных способов приобретения жилья. К тому же инвестирование в недвижимость, даже если это покупка не для собственного проживания, а для сдачи в аренду или перепродажи, стабильно остается наиболее востребованным и надежным вложением средств», – поделился коммерческий директор ГК «Основа».

«Для опытных инвесторов с финансовой базой ипотека обеспечивает хорошее плечо для опоры и диверсификации активов. Для обычных граждан, имеющих ограниченное количество средств, взять ипотеку – это попасть в серьезные долговые обязательства с высокими рисками, без четкой перспективы в условиях экономической неопределенности. ЦБ неоднократно обращал внимание на рост закредитованности населения и высокий риск для банковской системы именно в сфере ипотечного кредитования», – подытожил Екимов.

Итог один: рецессия или рост рынка недвижимости будет зависеть от уровня инфляции и ключевой ставки ЦБ. На данный момент уровень ставки идет не на понижение, в первом полугодии спрос будет поддерживаться благодаря выходу новых интересных проектов от различных девелоперских компаний, чего все сильно ждут. Спрос на квартиры будет ниже, чем в прошлом году, но при этом покупка недвижимости, как и раньше, – один лучших способов инвестирования своих денежных средств.

Автор: Тамара Антифеева