CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

В Москве прошла XIV ежегодная офисная конференция NF Group

В рамках конференции «Офисы: перспективы 2023», организованной консалтинговой компанией NF Group, эксперты обсудили ключевые события офисного рынка за прошедший год, представили свежую аналитику и поделились видением дальнейшего развития сегмента.

Актуальными вопросами, которые были подняты на мероприятии, стали: уход международных арендаторов и поиск новых, факторы привлекательности офисной недвижимости, изменения основных показателей и трендов предложения и спроса, перспективы нового строительства, инвестиции в офисы.

В Москве прошла XIV ежегодная офисная конференция NF Group
Фото: NF Group

Спикеры мероприятия обменялись мнениями о том, что ждет рынок офисной недвижимости, каким должен быть современный офис и смогут ли российские компании заменить западные в качестве арендаторов. Мероприятие посетили более 260 участников. Партнерами мероприятия стали: деловой квартал «Сколково Парк», Multispace, Central Properties, KR Properties, Lepta Capital.

Конференция состояла из двух сессий. В ходе первой обсуждались турбулентные события прошлого года – уход международных компаний и вызовы, с которыми столкнулся офисный рынок, требования новых арендаторов к современному офису, перспективы развития бизнес-парков и сервисных пространств, роль УК в привлечении арендаторов. Вторая сессия была посвящена основным показателям и трендам рынка, перспективам нового строительства, редевелопмента, инвестирования в офисную недвижимость, а также тому, как выглядит рабочее пространство будущего. 

В Москве прошла XIV ежегодная офисная конференция NF Group
Фото: NF Group

После того, как в 2022 году произошло высвобождение офисных площадей в результате ухода международных арендаторов, в первые месяцы 2023 года стало заметно замедление роста вакантности. Показатель увеличился всего на 0,3 п.п. и 0,7 п.п. в классах «А» и «В» соответственно, до 13,3% и 8,1%. Таким образом, свободными на рынке оказалось около 710 000 квадратных метров офисных площадей класса «А», а также более 1 млн квадратных метров офисов класса «B». Перспективы развития рынка в 2023 году будут зависеть от текущей геополитической ситуации.

В Москве прошла XIV ежегодная офисная конференция NF Group
Фото: NF Group

По итогам I квартала 2023 года запрашиваемая средневзвешенная ставка в классе «А» выросла на 0,6% и составила 26 203 рублей за квадратный метро в год (без учета операционных расходов и НДС), в классе «B» – снизилась на 1% и составила 17 408 рублей за квадратный метр в год (без учета операционных расходов и НДС). Динамика ставки класса «А» обусловлена тем, что на рынок продолжает выходить предложение по условиям выше средних показателей, в частности в зданиях премиального сегмента.

Основные показатели на рынке офисной недвижимости Москвы, I кв. 2023 г.

В Москве прошла XIV ежегодная офисная конференция NF Group

По словам Марии Зиминой, партнера, директора департамента офисной недвижимости NF Group, в 2023 году наблюдается постепенное снижение объемов субаренды: так, в апреле 2023 года показатель опустился до 152 200 квадратных метров офисных площадей, тогда как в январе 2023 года он составлял 166 000 квадратных метров, а пиковые значения наблюдались в июле 2022 года – 203 100 квадратных метров. Площади, освободившиеся после ухода международных компаний, в 2022 году в первую очередь занимали компании ТМТ-сектора (20%) (технологии / медиа / телекоммуникации), производственного сектора (16%), а также банковского и финансового сектора (13%), а с января по март 2023 года основной спрос на офисные помещения формировали компании производственного сектора (25,3% от общего объема), ТМТ-сектора и торговли (оба сектора – по 19,1%).

  В Музее архитектуры пройдет дискуссия о современном облике столицы

Примеры сделок в офисных помещениях, высвободившихся после ухода иностранных арендаторов в 2022 году, Москва

В Москве прошла XIV ежегодная офисная конференция NF Group

При этом если до февраля 2022 года доля иностранных арендаторов в офисах Москвы составляла 19,4%, то на текущий момент она опустилась до 12,7%.

Соотношение российских и иностранных арендаторов офисных площадей

В Москве прошла XIV ежегодная офисная конференция NF Group

В 2023 году к вводу планируется более 530 000 квадратных метров офисной недвижимости, при этом более 80% могут составить помещения класса «А». Тем не менее, планы девелоперов могут быть скорректированы в течение года на фоне текущей геополитической и экономической ситуации. Стоит отметить, что большая часть прогнозируемого ввода будет предлагаться к реализации в формате аренды (42%), объем площадей для продажи составит 35%, BTS-проекты – 7%, а помещения в формате аренды/продажи – 16%.

В случае стабильного внешнего фона вакантность в классе «А» может постепенно снизиться до 11-12%, а в классе «В» – до 7,5-8%. Ставки аренды при данном сценарии могут остаться на текущем уровне: в классе «А» – 26 000-27 000 рублей за квадратный метр год, а в классе «В» – 17 500-17 600 рублей за квадратный метр в год. В случае усиления геополитической напряженности доля свободных площадей может составить 13-14% в классе «А» и 8,5-9% в классе «В», а ставки аренды могут снизиться до 24 000–26 000 руб./кв. м/год в классе А и до 17 000-17 500 рублей за квадратный метр год в классе «В».

По словам Марии Зиминой, объем годового чистого поглощения в классе «А» по итогам I квартала 2023 года оказался положительным и составил 4400 квадратных метров. Однако количество незаполненных офисов класса B выросло, поскольку менее качественные помещения оказались в большей степени подвержены влиянию кризиса 2022 года, и совокупный результат чистого поглощения составил -75 700 квадратных метров офисных площадей класса «A» и «B».

Среди трендов офисного рынка эксперты отметили увеличение привлекательности бизнес-парков для крупных арендаторов. Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости, Millhouse: «Бизнес-парки – выбор тех компаний, которые на первое место ставят комфорт сотрудников и качество рабочей среды, создавая условия, позволяющие людям сохранить баланс между работой и активной жизнью. Молодые сотрудники, в том числе квалифицированные IT-специалисты, все больше нацелены на совмещение работы и других сфер жизни – спорта, общения, отдыха в своем собственном ритме. Для офисной недвижимости сейчас в целом актуально формирование клиентоориентированной культуры: создание общественных зон, где люди могли бы собираться по интересам, мобильного приложения с возможностью бронирования машин для каршеринга и карпулинга, зоны для курьеров, даже детских садов и прочих полезных услуг».

  Итоги дискуссии «Сценарный подход к развитию жилищного строительства Московской области»

Говоря о кризисе 2022 года, Елена отметила, что итоги года оказались более позитивными, чем ожидалось: «Уход международных арендаторов проходил мягко в связи с долгосрочным характером договоров и взаимным уважением между арендодателем и арендаторами. Действительно, в нашем бизнес-парке «Крылатские Холмы» впервые за долгое время появились свободные площади, которые сейчас довольно активно заполняются локальными компаниями. Высокий спрос основан, в том числе, на уверенности в том, что качественный офис будет способствовать сплочению команды и развитию бизнеса, что в итоге и происходит».

Еще одним трендом рынка является развитие сегмента сервисных офисов. По данным NF Group, общий объем гибких офисов Москвы составляет 381 800 квадратных метров, а общее количество рабочих мест – 55 569, из которых на апрель 2023 года свободны 24%. Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Multispace, сообщила: «В 2022 году сервисные офисы первыми ощутили на себе влияние кризиса, так как в связи с гибкостью договоров компании, включая международных игроков, в первую очередь отказывались от гибкой аренды. Однако уже во второй половине года этот сегмент первым продемонстрировал положительную динамику и стабилизировался благодаря тому, что в отличие классической аренды (включая субаренду) сервисные форматы предоставляют максимально готовые к въезду помещения, обладают подготовленными к работе технологиями и IT-решениями, могут представить не только коммерческую гибкость, но и более простую и быструю сделку. Дополнительно ко всем изложенным преимуществам пространства Multispace предлагают уникальную IT-инфраструктуру и технологичное решение, позволяющее эффективно управлять гибридным форматом работы, а значит обеспечивать дополнительную оптимизацию затрат для компании».

Многие эксперты считают, что период бума девелопмента офисной недвижимости остался позади. Денис Степанов, президент Central Properties, подчеркнул: «В нашем портфеле сейчас 850 000 квадратных метров коммерческой недвижимости, из которых на офисы приходится 100 000 квадратных метров – это объекты, построенные нашей компанией. Тем не менее, скорее всего, период активного девелопмента в нашей стране закончился, потому что для текущего состоянии экономики достаточно того количества коммерческих площадей, которые есть сейчас. Кроме того, содержание офисной недвижимости требует больших вложений, на которых в условиях кризиса невозможно сэкономить, так как 70%-80% затрат приходится на обеспечение безопасности. Однако накопленный опыт помогает нам правильно организовывать офисные пространства таким образом, чтобы они становились инструментом для развития бизнеса и привлечения сотрудников, а также быстро трансформировались соответственно тенденциям постоянно меняющейся реальности».

  В Москве стартует фестиваль архитектуры, дизайна и ландшафта

Все более частой практикой становится редевелопмент промзон в столице и их трансформация в современные городские кластеры, наполненные различными функциями. По словам Екатерины Фонаревой, коммерческого директора компании KR Properties, редевелопмент и реконструкция подразумевают большую ответственность, особенно если речь идет об объектах культурного наследия. Вписать исторический объект в контекст современного городского пространства – достаточно трудоемкая задача.  Здесь важно соблюсти баланс интересов города и его жителей, девелопера, будущих собственников и арендаторов. Для конечных пользователей преимуществом проектов редевелопмента территорий является эко-составляющая, а также развитая инфраструктура в пешей доступности.

Максим Белецкий, директор по аренде, KR Properties, добавил: «Безусловно, любой объект культурного наследия имеет определенные ограничения, установленные для обеспечения сохранности здания. Мы как девелопер с более чем 20-летним опытом работы с подобными объектами умеем эту специфику учитывать, создавая максимально комфортные условия для наших арендаторов. Исторические здания – всегда уникальный продукт, с массой конкурентных преимуществ перед объектами нового строительства.  Например, мы можем предложить помещения с высокими потолками, террасами и даже каминами. Также арендаторов привлекает невысокая плотность застройки территории, возможность экономить на системах кондиционирования воздуха и коммунальных платежах – кирпичное здание лучше сохраняет прохладу летом и тепло зимой».

Юлия Анисимова, руководитель направления офисного аутсорсинга «Анкор», подтвердила тенденцию к повышению требований к рабочей среде со стороны сотрудников компаний: «В 2022 году уехали люди, которые являлись основным работоспособным пластом населения, поэтому работодателям стало все сложнее подбирать сотрудников. Причем требования выдвигают не только условные дефицитные «IT-специалисты», но и представители множества других профессий. Безусловно, качественный современный комфортный офис помогает работодателям привлечь квалифицированных сотрудников».

Дмитрий Плющев, старший партнер, «Плющев и партнеры», рассказал о тонкостях проектирования современного офиса: «Мы отвечаем за социо-культурное проектирование и определяем, почему это место может привлечь будущих работников. Чтобы понять, какие офисы будут востребованы в будущем, нужно следить за тем, как меняется жизнь людей, их мироощущение и понимание себя в этом мире. Среди последних явлений рынка мы видим тренд на создание рабочих пространств в жилых комплексах, то есть добавление в жилой сегмент новой функции, и наоборот – на добавление досуговых функций в офисном сегменте. В новые проекты мы стараемся привнести все плюсы популярного сейчас дистанционного формата работы (возможность сменить активность в течение дня, остаться наедине с собой и сконцентрироваться и т. д.), а также устранить все его минусы, такие как недостаток общения, сложность формирования корпоративной культуры или организации совместной креативной работы».

Ранее мы писали о том, что рынок аренды офисов за год просел не так сильно, как ожидалось.

23 апреля 2023 20:09


АКТУАЛЬНО