Нестабильный сегмент: апартаменты могут прибавить в стоимости

Статус апартаментов пока не определен законодательством Российской Федерации, при этом еще год назад в Государственную думу был внесен законопроект, который должен был решить эту проблему. Авторы законопроекта предлагают ввести в законодательство понятие многофункциональных домов, в которых есть жилые и нежилые помещения. Хотя ранее в Минстрое активно обсуждалась идея «запретить строительство апартаментов и узаконить построенные».

Учитывая, что в последнем варианте законопроекта никак не регулируется статус сданных проектов, где проживают люди, а также строящихся апартаментов, можно ожидать, что законопроект будет еще много раз видоизменяться. Несмотря на то, что статус апартаментов до сих пор не определен законодательно, застройщики продолжают активно возводить апарт-комплексы.

Мы решили узнать у ведущих экспертов рынка недвижимости, что они думают о ситуации, которая сложилась вокруг статуса апартаментов.

В прошлом году из 74 столичных комплексов 30 имели статус апартаментов, то есть 42% новых проектов застройки в 2021 году состояли из помещений с нежилым статусом. Почему так вышло?

Для девелопера строительство апартаментов выгоднее строительства жилых комплексов прежде всего из-за отсутствия обременения в части социальной инфраструктуры и возможности применения нормативов общественных зданий к такому формату недвижимости.

«Сейчас на рынке еще можно найти ЖК, где есть как апартаменты, так и обычные квартиры. Для такой комбинации необходимо, чтобы назначение земельного участка предусматривало строительство многофункционального комплекса, где будет как жилье, так и коммерция. Таких предложений на рынке земельных участков предлагается все меньше, чаще предлагают ВРИ (вид разрешенного использования – ред.) под апартаменты/офисы или апартаменты/торговая недвижимость. Но и само государство возможность таких комбинаций старается ограничивать», – поделилась мнением директор по маркетингу клубного дома «Пречистенка, 8» Маргарита Канунникова.

«Застройщики строят апартаменты, так как на территории старой Москвы остается все меньше площадей под жилую застройку. При этом самому городу выгодно избавляться от простаивающих территорий (типа жирового комбината на Ярославском шоссе), которые не приносят ничего в бюджет, а только фактически им датируются. Девелоперы пытаются продавливать получение жилого статуса, но обойти нормы очень сложно», – рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

Продолжат ли девелоперы наращивать темпы строительства комплексов с нежилым статусом?

Девелоперы продолжать выводить проекты с апартаментами, так как на рынке предлагается все меньше земельных участков с ВРИ под жилую застройку.

«Изменение ВРИ участка – долгий и непростой процесс. Кроме того, большинство элитных проектов сейчас представлено апартаментами. Этой аудитории потребителей не так важна прописка, а проблем с социальной инфраструктурой в центре города не наблюдается», – считает Канунникова.

Каково отношение экспертов к тому, что статус апартаментов не определен законодательством?

Все участники рынка ждут нового законодательного решения в части апартаментов, как застройщиков, так и покупателей смущает их «подвешенный» статус.

«Необходима здоровая регуляция рынка, которая позволит властям понимать, сколько людей реально живет в городе. Возможно, стоит оставить апартаменты только в элитном сегменте, где число лотов очень ограничено», – рассказала директор по маркетингу клубного дома «Пречистенка, 8».

«Статус апартаментов пока определен как нежилое помещение. Не сказала бы, что он не определен. Просто нуждается в пересмотре, так как реально в них живут люди. Другое дело – сделать это очень сложно. Статус жилого помещения обязывает застройщика соблюдать требования по инсоляции, уровню шума, экологии, планировке и многих других. В условиях бывших промышленных зон, где часто строят апартаменты, это бывает просто невозможно», – считает Лашкевич.

Каково отличие в стоимости апартаментов от квартиры?

Если изучить рынок «от» и «до», то становится ясно, что цены на апартаменты существенно ниже, чем на жилую недвижимость (в среднем на 10-30%). Но существуют и свои нюансы, о них рассказала Лашкевич. Она считает, что «апартаменты привлекают ценой, до 20-30% ниже стоимости квартиры».

«Давайте посмотрим на апарт-комплекс Klein house в центре у метро Бауманская. Тут можно взять объект за 8-10 миллионов при цене однокомнатной квартиры в соседних домах от 11-13 миллионов рублей», – приводит пример эксперт. Однако выбирать нужно с умом, учитывая выгоду в первую очередь для себя.

Потенциальных покупателей больше привлекают апартаменты?

Успешность проекта зависит от его локации, класса недвижимости и продуктовой составляющей. Инвестиционно-непривлекательными предложениями по апартаментам часто бывают предложения класса «комфорт», иногда даже «бизнес». Это объясняется сомнительными локациями и «слабыми» продуктовыми характеристиками проектов. Со временем такие апартаменты закономерно теряют в цене. Если же предлагается эксклюзивное предложение в интересной локации, то такие лоты, наоборот, имеют потенциал роста, считает Канунникова.

«Тем не менее другие апарт-комплексы могут находиться в более привлекательных локациях по сравнению с ЖК, так как в большинстве своем представляют точечную застройку. Жители апартаментов могут иметь доступ к различным сервисам, недоступным для жителей квартир. В качестве примера приведу наш собственный проект – клубный дом «Пречистенка, 8». На этапе проектирования мы понимали, что ценность нашего предложения для потребителя будет определяться исторической ценностью здания и локацией в центре столицы. Если у покупателя похожие ценности в части выбора недвижимости, то они выбирают наш проект и их не смущает, что лоты представлены апартаментами. Так как такое предложение очень ограничено, то и инвестиционный потенциал у проекта очень большой», – поделилась она.

Что ожидать от рынка строительства апартаментов в 2022 году?

«В 2022 году от рынка апартаментов я ожидаю определенности. Либо будет введена соответствующая норма и они прибавят в цене минимум 15-20%, либо все останется в текущем виде уже на более длительный срок. И люди станут покупать апартаменты с полным пониманием специфики такого объекта, а не с надеждой получить в будущем полноценное жилье, заплатив за него сейчас на треть меньше», – подытожила ведущий эксперт BuyBuyHouse.

Основываясь на мнениях экспертов, можно сказать, что девелоперские компании и застройщики продолжат выводить на рынок апарт-комплексы и привлекать потребителей нестандартными концепциями апартаментов. Участники рынка, конечно, надеются, что в 2022 году статус апартаментов будет определен законодательно, что, скорее всего, повлечет за собой рост цен на апартаменты.

Автор: Тамара Антифеева