Итоги 2021 года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Совокупное предложение сократилось на 11,9%. Средневзвешенная цена в премиум-классе составила 678 920 рублей за квадратный метр (+1,3% за квартал, -5,5% за 6 месяцев, +8,9% за 12 месяцев). В элитном сегменте средневзвешенная цена уверенно перешагнула ценовой рубеж в 1 млн рублей и достигла 1 432 900 рублей за квадратный метр (+3,9% за квартал, +33,3% за 6 месяцев, +46,4% за 12 месяцев).

По итогам 2021 года на рынке высокобюджетных новостроек Москвы в реализации находился 101 проект с общим объемом предложения около 3295 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 377 200 000 квадратных метров. Число экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 11,9%, а продаваемая площадь – на 14,4%.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в конце 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 55 проектов с общим объемом предложения 2555 лотов (1810 квартир и 745 апартаментов), суммарная их площадь составила 251 990 000 квадратных метров. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедший год выросло на 10,4%, а продаваемая площадь – на 4,4%.

В 2021 году на рынок вышли 12 новых проектов премиум-класса.

К концу 2021 года наибольшее число предложений премиум-сегмента располагалось в районе Хорошево-Мневники (23,6% рынка, +21,7 п. п. за год). Рост доли района произошел за счет выхода в продажу масштабного проекта «Остров» от девелопера «Донстрой». В районе Щукино, где в прошлом году не было премиальных новостроек, стартовал ЖК «Театральный квартал», таким образом доля района в премиум-сегменте в IV квартале 2021 года составила 8,7%. Сократилась доля района Дорогомилово, лидировавшего в конце прошлого года (6,2%, -15,2 п. п.), в районе вымылся существенный объем предложений.

Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса заметно увеличилась. За год соотношение квартир и апартаментов изменилось на 18,3 п. п. в пользу квартир: на жилье премиум-класса пришлось 70,9%, а на апартаменты – 29,1%. Среди новых проектов, стартовавших в 2021 году, половина являются жилыми, половина – апарт-комплексами.

В IV квартале 2021 года почти половина предложений от застройщика была сконцентрирована в корпусах на начальном этапе строительства (48,5%, +23,5 п. п.). В корпусах на этапе монтажа реализовывалось 23,8% (-2,1 п. п.) предложения. Меньше всего вариантов на этапе отделки – 13,5% (-11,9 п. п.). В сданных корпусах было сконцентрировано 14,2% (-9,4 п. п.) лотов.

Увеличилась доля лотов, реализуемых без отделки. В конце 2021 года такие варианты составили 46,1% рынка (+9,3 п. п. за год). Доля лотов с отделкой white box осталась почти на прежнем уровне (22,9%; +0,7 п. п.), доля предложений с чистовой отделкой снизилась (30,9%; -10 п. п.).

Структура предложения в разрезе комнатности за год не претерпела значительных изменений. Студии в премиальном сегменте по-прежнему остаются наименее популярным форматом (2,8% рынка, -0,5 п. п. за год). Наиболее широко представлены двухкомнатные (34,3%, +1,8 п. п.) и однокомнатные (28,5%, -1,7 п. п.) лоты. Трехкомнатные варианты занимают 20,4% рынка (-1,6 п. п.). Многокомнатные варианты составляют 13,9% общего числа предложений (-1,3 п. п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам 2021 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 678 920 рублей за квадратный метр (+1,3% за квартал, -5,5% за 6 месяцев, +8,9% за 12 месяцев). Наибольший рост цен пришелся на I квартал, тогда показатель поднялся на 11,4%. В III квартале наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой этого года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложения в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В IV квартале средневзвешенная цена квадратного метра немного выросла (+1,3%), таким образом совокупный прирост показателя за 12 месяцев составил 8,9%.

За год наибольший рост средней цены произошел в районах Щукино и Красносельский. Рост составил более 100% за счет ухода с рынка старых проектов и выхода новых по более высоким ценам.

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за год снизился на 2,8% – до 63,2 млн рублей. При этом средняя площадь квартир и апартаментов уменьшилась на 9 квадратных метров – до 95,4 кв. м.

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

– ЖК Mod (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,86 кв. м за 12,5 млн рублей (квартира),

– ЖК «Остров» (СЗАО / р-н Хорошево-Мневники): студия 28,3 кв. м за 13,4 млн рублей (квартира),

– ЖК Verdi (САО / р-н Савеловский): студия 35,3 кв. м за 14 млн рублей (апартамент).

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошево-Мневники): лот площадью 1 852,6 кв. м за 1,96 млрд рублей (апартамент),  

– ЖК Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 430 квадратных метров за 580,9 млн рублей (квартира),

– ЖК Sky View (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 386,8 кв. м за 483,5 млн рублей (апартамент).

Элитный класс

По данным «Метриум», по итогам IV квартала 2021 года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в реализации насчитывалось 46 проектов. За прошедший год начались продажи в пяти элитных комплексах. Таким образом, на конец года общий объем предложения составил около 740 лотов (340 квартир и 400 апартаментов), суммарной площадью 125 300 000 квадратных метров. Относительно IV квартала 2020 года предложение сократилось на 48,1% по числу лотов и на 37,1% по продаваемой площади.

В структуре предложения по районам лидирующую позицию по числу квартир и апартаментов в продаже занимает Пресненский район, где сосредоточено 28% рынка, за год его доля сократилась на 10,6 п. п. В данном районе в экспозиции находится шесть проектов, в том числе башни «Москвы-Сити» со значительным остаточным предложением. Кроме того, в IV квартале 2021 года в локации начались продажи в камерном доме The Patricks, рассчитанном всего на 11 апартаментов. Далее следует район Якиманка – 22,6% рынка (+11,1 п. п. за 12 месяцев). Рост объема предложения в районе произошел за счет выхода нового проекта «Лаврушинский», где в декабре 2021 года экспонировалось 130 квартир. Стоит отметить, что в локации представлено еще два проекта с закрытым форматом продаж: «Золотой» и The Residence Mandarin Oriental, которые не учитываются в статистике. Существенный объем лотов реализуется в районах Хамовники (13,5%, -1 п. п.) и Арбат (12,2%, +2,2 п. п.). Доля квартир и апартаментов в Басманном районе составляет 7,3% рынка (+6,2 п. п. за 12 месяцев). В IV квартале 2021 года здесь стартовали продажи сразу в двух комплексах: «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» и «Чистые пруды». На остальные районы приходится суммарно 16,5% рынка (не более 6% на район).

На первичном рынке элитной недвижимости структура предложения по типам лотов за год изменилась. Доли апартаментов и квартир практически сравнялись: апартаменты – 54,2% (-14,1 п. п. за год), квартиры – 45,8% (+14,1 п. п. к декабрю 2020). Коррекция произошла за счет вымывания апартаментов в двух крупных проектах ММДЦ «Москва-Сити»: Neva Towers и ОКО, и в комплексе «Софийский», а также вследствие выхода на рынок ЖК «Лаврушинский» с квартирами.

В структуре предложения по стадиям строительной готовности к концу 2021 года лидирующую позицию занимает готовое жилье – 53% (-13,2 п. п. за год). Выход новых проектов сравнял доли предложения в домах на начальном этапе и на стадии отделочных работ, занимающих по 21,5% рынка, в годовой динамике: +12,5 п. п. и -1,6 п. п. соответственно. Наименьшее число лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 4% (+2,3 п. п. за 12 месяцев).

За год доли элитных квартир и апартаментов без отделки и с финишной отделкой увеличилась за счет сокращения доли лотов с отделкой white box (-13 п. п.), которое было представлено преимущественно в проекте Neva Towers. Таким образом, без отделки в элитном классе реализуется 44,9% (+5,6 п. п. за 12 месяцев) лотов, с финишной отделкой – 42,1% (+7,5 п. п. за 12 месяцев). Оставшаяся часть – 13% – приходится на квартиры и апартаменты с отделкой white box.

К концу 2021 года в структуре предложения по типологиям наибольший объем пришелся на двухкомнатные квартиры и апартаменты: 37% от общего числа в экспозиции (+2,4 п. п. за год). Почти в равном соотношении представлены трехкомнатные и многокомнатные лоты: 21,7% (+4,7 п. п. за год) и 24,3% (+7,7 п. п. за год) соответственно. Доля лотов небольшой комнатности сократилась: однокомнатные насчитывают 16,9% (-11,6 п. п.), студии – 0,1% (-3,2 п. п.). Спрос на квартиры и апартаменты небольшой площади прослеживается в целом на первичном рынке недвижимости и даже в высокобюджетном сегменте. При этом в новых проектах девелоперы предлагают компактные лоты в ограниченном объеме.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости составила 1 432 915 рублей за квадратный метр (+3,9% за квартал, +33,3% за 6 месяцев, +46,4% за 12 месяцев) или 19 287 долларов. На динамику показателя оказал влияние высокий уровень платежеспособного спроса и вымывание наиболее ликвидных лотов, которые привели к дефициту предложения в данном сегменте.

В разрезе по районам положительная ценовая динамика отмечена практически во всех локациях, за исключением Якиманки, где за год средний уровень цен немного снизился – на 5,8% – за счет вымывания эксклюзивного предложения в знаковом проекте «Царев Сад». Самый значительный рост средневзвешенной цены за год произошел в районе Замоскворечье – 26,9%. Это обусловлено завершением продаж в двух комплексах, с последними наименее ликвидным лотами, а также выходом нового проекта Bogenhouse с ценой выше среднерыночного значения. В Басманном районе в IV квартале 2021 также обновилась экспозиция двумя новыми комплексами: «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» и «Чистые пруды» с более дорогим предложением, что привело к росту среднего ценового уровня на 10,8%. В Мещанском и Тверском районах вымывание ликвидного предложения скорректировало среднюю цену в локациях на 9,4% и 8,8% соответственно. В оставшихся районах рост средней цены предложения составил 3-5%.

Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:

– «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент-студия площадью 52,7 кв. м за 44 млн рублей,

– «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» (ЦАО / Басманный): квартира площадью 51 квадратный метр за 45,9 млн рублей,

– Savvin River Residence (ЦАО / Хамовники): квартира площадью 71,4 кв. м за 47,1 млн рублей.

Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:

– Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1051,2 кв. м за 3,2 млрд рублей,

– Carré Blanc (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 538,2 кв. м за 2,8 млрд рублей,

– «Малая Бронная 15» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 721,16 кв. м за 2,7 млрд рублей.

Основные тенденции года

В декабре 2021 года на рынке высокобюджетных новостроек Москвы в реализации находился 101 проект с общим объемом предложения около 3295 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 377 200 000 квадратных метров. На рынке высокобюджетного сегмента второй год подряд продолжается сокращение объема предложения. Число экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 11,9%, а продаваемая площадь – на 14,4%.

В премиальном сегменте объем предложения плавно восполняется: число лотов за прошедший год выросло на 10,4%. В течение 2021 года в премиум-сегменте отмечалась высокая девелоперская активность с 12 стартовавшими новинками.

На элитном рынке вышли в продажу всего пять новых комплексов, насчитывающих к концу года в экспозиции порядка 200 лотов. Активный спрос в элитном сегменте в совокупности с относительно низкой активностью застройщиков привели к сокращению объема предложения и усилению дефицита. Относительно IV квартала 2020 года предложение по числу лотов в элитном сегменте сократилось на 48,1%.

По итогам 2021 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 678 920 рублей за квадратный метро (+1,3% за квартал, -5,5% за 6 месяцев, +8,9% за 12 месяцев). Наибольший рост цен пришелся на I квартал, тогда показатель вырос на 11,4%. В III квартале наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой этого года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложений в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В IV квартале средневзвешенная цена квадратного метра немного выросла (+1,3%), таким образом совокупный прирост показателя за 12 месяцев составил 8,9%. Средний бюджет предложения в премиум-классе уменьшился до значений 2019 года и составил 63,2 млн рублей (-2,8% за год), что объясняется уменьшением средней площади экспозиции в сегменте до 95,4 кв. м (-6 квадратных метров за 12 месяцев).

В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра уверенно перешагнула ценовой рубеж в 1 млн руб. в I квартале 2021 года и к декабрю достигла 1 432 900 рублей за кв. м. (+3,9% за квартал, +33,3% за 6 месяцев, +46,4% за 12 месяцев). Средний бюджет предложения – 242,5 млн руб. (+5,7% за квартал, +77,3% за год). Рекордный рост цен зафиксирован в III квартале (+28,3%). Ценовой скачок произошел на фоне высокого спроса, когда было зарегистрировано 1,4 тыс. договоров долевого участия в отношении высокобюджетных квартир и апартаментов.

Спрос

Число зарегистрированных сделок (ДДУ) в отношении новостроек премиум- и элитного класса в 2021 году составило 5100 (+142% относительно аналогичного показателя 2020 года). Основной вклад в данную статистику внесли проекты премиум-класса, в которых показатель спроса в 2021 году достиг 4,9 тыс. ДДУ (+166% относительно аналогичного показателя 2020 года).

Прогноз на 2022 год

«Мы ожидаем повышения активности застройщиков и восстановления объема предложения в элитном сегменте к середине 2022 года, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Динамика роста цен в данном сегменте, скорее всего, будет замедляться пропорционально выходу нового ликвидного предложения на рынок».

Новостройки премиум-класса умерено выросли в цене: всего +8,9%, что сопоставимо с показателем годовой инфляции в 2021 году – 8,4%. Поэтому в текущем году, вероятнее всего, динамика увеличения стоимости квадратного метра будет зависеть от спроса, который в высоких ценовых сегментах менее подвержен влиянию подорожавшей ипотеки и более устойчив. Наличие дефицита в элитном сегменте также будет способствовать повышению спроса на новостройки верхней границы премиум-класса.   

---