«Омикрон» притормозил вторичный рынок жилья, средняя цена «квадрата» снизилась

Ослабление интереса со стороны потенциальных покупателей и продавцов наблюдалось в конце января и начале февраля на вторичном рынке жилья в Москве – они отменяли просмотры и показы, внесение авансов, однако запланированные ранее сделки проводились. Число покупок и продаж в январе 2022 года на 16% превысило показатель января прошлого года, свидетельствуют данные, полученные в профильном департаменте «Инком-Недвижимость».

В аналитическом центре компании изучили динамику цен на старомосковской «вторичке»: в январе квадратный метр подорожал в среднем на 0,26%, за год – на 12% (до 280 400 рублей). Снижение в годовом выражении было зафиксировано лишь в двух районах старой Москвы: Крюково (ЗелАО) и Хамовники (ЦАО). При этом в наступившем году выявлено 12 районов с подешевевшим жильем. Аналитики составили топ-5 локаций, где коррекция средней стоимости «квадрата» наиболее заметна.

Тем не менее на практике уменьшение цен пока неочевидно, отмечают специалисты. Они представили свое видение ситуации в сегменте, а также перспективы ее развития. В конце января и первой декаде февраля на вторичном рынке жилья Москвы, как и во многих секторах бизнеса, сложилась ситуация неопределенности, связанная с ростом числа заражений омикрон-вариантом коронавируса.

«В этот период число заболевших превысило все предыдущие показатели, что, безусловно, сказалось на активности продавцов и покупателей квартир. Абсолютное большинство решило взять паузу и временно отложить жилищные вопросы – отменялись просмотры и показы объектов, внесение авансов, подписание договоров на оказание услуг. Тем не менее запланированные ранее сделки совершались, и по показателю реализованного спроса январь этого года на 16% опередил прошлогодний, – рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость». – Уже во второй декаде февраля мы наблюдаем оживление рынка. В любом случае короткое затишье не окажет влияние на него – те, кто принял решение о покупке или продаже жилья, сделают это чуть позже, и сделки войдут в годовую динамику».

Согласно статистике, с начала года объем предложения и средняя стоимость 1 квадратного метра на вторичном рынке в старых границах Москвы изменились совсем незначительно – минус 0,44% и плюс 0,26% соответственно. За прошедшие 12 месяцев экспозиция московской «вторички» увеличилась на 46,3%, усредненная цена квадратного метра на 12% (до 280 400 рублей). Однако в столице есть локации, где цены снижаются. За год отрицательная динамика была зафиксирована только в двух районах: Крюково (ЗелАО) – минус 3,6%, до 209 500 рублей за 1 квадратный метр, Хамовники (ЦАО) – минус 0,3%, до 775 900 рублей за 1 квадратный метр.

С начала текущего года уменьшение медианной стоимости квадратного метра было отмечено в 12 старомосковских районах. Специалисты «Инком-Недвижимость» составили рейтинг из пяти локаций с самым заметным изменением.

На первом месте находится Левобережный район (САО): минус 0,8%, сейчас средняя цена «квадрата» здесь составляет 282 900 рублей. За ним следуют Щукино (СЗАО) и Нагатинский затон (ЮАО) – в них квадратный метр подешевел на 0,5% (до 312 500 рублей и до 288 900 рублей соответственно). Минус 0,4% (до 287 300 рублей) – такое уменьшение средней цены за 1 квадратный метр выявлено в Тимирязевском районе (САО); минус 0,3% (до 434 300 рублей) – в Мещанском (ЦАО).

«Невооруженным глазом ценовая коррекция еще не видна, и у участников рынка пока отсутствует понимание вектора движения. С одной стороны, стоимость квартир в новостройках существенно превышает цены во вторичном сегменте и продолжает расти (335 900 рублей за 1 квадратный метр, +2% с начала года, +24,2% за год – данные АЦ «Инком-Недвижимость), а эти два рынка взаимодействуют как сообщающиеся сосуды. С другой стороны, перспектива дальнейшего увеличения ставок по ипотеке означает постепенное ослабление активности большей части покупателей, поскольку спрос в масс-маркете на 70% формируют именно ипотечники. При этом в настоящее время как раз страх очередного повышения ставок стимулирует рост числа сделок – это подтверждает статистика января. Ведь основной вопрос для ипотечного покупателя – в состоянии ли он обслуживать кредит: если да, то вперед. И не важно, какова реальная стоимость квартиры, сколько он переплачивает и за какую сумму он сможет продать этот объект», – объясняет Сергей Шлома.

По его словам, снизить цены на вторичное жилье до разумных пределов способно расширение предложения, однако для этого продавцы должны быть уверены в том, что ждать дальнейшего роста стоимости бессмысленно. В таком случае, продолжил он, тогда на рынке появятся в том числе инвестиционные квартиры, «придерживать» которые станет уже невыгодно.

«Однако в нестабильной экономической обстановке значительный прирост так называемых чистых продаж маловероятен – многие предпочитают сохранить недвижимость в качестве приоритетного актива, нежели оставаться с деньгами на руках. И хотя сектор вторичного жилья сейчас находится в состоянии неустойчивого равновесия, я придерживаюсь мнения, что мы волей-неволей увидим процессы, связанные с уменьшением спроса, – давление на цены и расширение предложения. Хотя бы потому, что рынок недвижимости был растущим в течение двух лет, а после долгого подъема неизбежна остановка. Считаю, что неимоверно раздутая за счет льготного кредитования стоимость квартир должна корректироваться, но когда это произойдет, с уверенностью предположить пока нельзя», – заключил Шлома.

Ранее эксперты назвали округа столицы со стремительным ростом цен на вторичное жилье.