Технические ошибки, долги однофамильцев и другие неочевидные причины отказа в ипотеке

Ипотека, несмотря на рост ее стоимости, который повлек за собой повышение ключевой ставки Центробанка, продолжает пользоваться спросом. Для ряда граждан ипотечный кредит остается едва ли не единственной возможностью приобрести собственное жилье. Впрочем, получить одобрение от банка – тоже непростая задача. Нередко клиент сталкивается с отказом, даже несмотря на порядок в документах и отсутствие кредитной нагрузки. Эксперты рассказали изданию CUD.NEWS о самых неочевидных и частых причинах отказа в ипотечном кредитовании.

Частые причины отказа

Большинство экспертов сходятся во мнении, что наиболее распространенная причина отказа – это недочеты в кредитной истории. Это первое, что проверяет банк, поэтому большинство отказов люди получают именно по этому критерию. Под плохой кредитной историей, поясняет основатель и генеральный директор агентства недвижимости нового типа Open City Евгений Дружинин, понимаются раннее существующие просрочки по кредитам, а также действующие на момент подачи кредитные обязательства. Нередко банк пугает большая кредитная нагрузка клиента.

«У многих людей, которые хотят оформить ипотеку, как правило, уже есть действующие кредиты. Поэтому нужно рассчитывать соотношение кредитных обязательств и дохода. Важно учитывать, что все кредитные карты считаются нагрузкой, равной сумме действующего кредитного лимита на ней, даже если задолженности там нет», – рассказал профессиональный ипотечный брокер Дмитрий Заборовский.

Слова эксперта поддерживает и ипотечный брокер компании «Финансовые партнеры» Евгений Красовский. По его словам, как правило, отказ можно получить при активных 5-7 займах. При этом зачастую даже солидный размер дохода не может их компенсировать. Кредитные организации отказывают не на основании суммы долгов, а на основании их числа.

Еще одна распространенная причина – задолженность по исполнительным производствам. Если таковые имеются, вероятность отказа в ипотеке сильно возрастает. Особенно если сумма больше 10 000 рублей, подчеркивает Заборовский. Также, по его словам, далеко не все россияне получают «белую» зарплату. Если клиент предоставит в банк для одобрения ипотеки документы, подтверждающие доход с суммой заработка, недостаточной для обеспечения выплат по ипотеке, ему неизбежно откажут в выдаче займа.

Как показывает практика, многие клиенты также получают отказ на основании некорректно оформленного пакета документов, неудачной телефонной верификации, наличия судимостей, несоответствия базовым условиям банков или банкротства заемщика. Красовский также указывает на неверную «математику заявки», которую каждый банк считает по-своему, ложные данные, невнимательное заполнение анкеты или неправильный выбор банка.

Неочевидные причины отказа

Однако даже если все из вышеуказанных пунктов соблюдены, человек может столкнуться с отказом по причинам, которые, на первый взгляд, кажутся ему несущественными. Как поясняют опрошенные нами ипотечные брокеры, получить отказ заемщик может даже из-за мелких долгов: это и штрафы, и долги по оплате услуг ЖКХ, и налоги. Также риск отказа увеличивают частая смена работы или занятость, которая предполагает риск для жизни заемщика – служба в МВД, МЧС, Минобороны и прочих силовых структурах.

Руководитель агентства «СИБ» Алина Салаватова добавляет, что иногда в кредитной истории могут появляться чужие долги (например, однофамильцев) или ложная некорректная информация (при объединении двух банков задолженности могут дублироваться в базе БКИ). Поэтому перед тем, как подавать заявку в банк, необходимо проверить свою кредитную историю. Также негативным фактором, по словам эксперта, может стать ситуация в компании работодателя. С этим согласен и Заборовский.

«Заемщик далеко не всегда осведомлен о положении дел своего работодателя. Поэтому отказ может быть получен по причине «негатива» у организации, в которой работает клиент, а не из-за его личных характеристик, как заемщика. Так, например, если начался процесс ликвидации или банкротства предприятия, то ее работники могут об этом и не знать. Особенно если компания крупная и головной офис находится в другом регионе. А для банка это веский повод отказать в выдаче ипотеки», – поясняет профессиональный ипотечный брокер.

Также, по его мнению, к неочевидным причинам отказа можно отнести так называемый действующий мораторий. Во многих банках существует технический блок на повторную подачу заявки на ипотеку, в случае если уже был получен отказ. Период действия этой блокировки называют мораторием. Его продолжительность во всех банках разная (в среднем от 1 до 3 месяцев).

В некоторых банках мораторий действует даже если был получен отказ по заявке на кредит наличными или какой-то другой продукт. То есть если банк отказал в потребкредите, то и на ипотеку заявку в эту организацию можно будет подавать только через определенный период времени, когда закончится мораторий. Иначе последует автоматический отказ. Многие клиенты об этом часто не знают.

Также к автоматическому отказу может привести некорректное заполнение формы со стороны банка, дополняет генеральный директор компании Open City.

«Одной из часто возникающих, но в то же время неочевидных причин отказа считается техническая ошибка, которая совершается со стороны банка во время заполнении заявки. В результате ошибки банк выдает отказ, исправить это невозможно, даже несмотря на то, что вина банка очевидна. Для решения ситуации приходится ждать около 90 дней и отправлять заявку заново. Также часто встречаются ситуации, когда у заемщика в базе паспортов ошибочно указано, что паспорт недействителен. Естественно, банк в этом случае отказывает в ипотеке. Для решения ситуации клиенту приходится получать справку о действительности паспорта и прикладывать ее к общему пакету документов», – подчеркнул Дружинин.

Самостоятельное получение ипотеки

Специалисты сходятся во мнении, что если у заемщика есть первоначальный взнос, хорошая кредитная история и официальная работа с белой зарплатой, то проблем с одобрением быть не должно. Таким людям достаточно осуществить несложную процедуру подготовки.

«Важно не оформлять никаких новых кредитов (включая рассрочки в магазинах) и кредитных карт минимум за месяц до подачи заявки на ипотеку, а также закрыть все кредиты и кредитные карты, которыми не планируете пользоваться. Так как информация в кредитной истории обновляется не моментально, то лучше это сделать также за 30 дней до подачи заявки на ипотеку», – рассказал Заборовский.

Эксперт добавил, что не лишним будет проверить всех участников сделки (заемщиков, созаемщиков, поручителей и залогодателей) и в первую очередь себя по базе судебных приставов на наличие задолженностей по исполнительным производствам и оплатить их, если таковые имеются. А также важно посмотреть не только свою кредитную историю, но и всех остальных участников сделки. Это исключит риск технических ошибок.

А вот тем, у кого есть нюансы, лучше сразу обратиться к специалисту – к ипотечному брокеру. К нюансам могут относиться не самая идеальная кредитная история, отсутствие возможности подтвердить доход и занятость документами, отсутствие первоначального взноса.

Заборовский дополняет, что некоторые клиенты обращаются к ипотечным брокерам для сервиса: экономии времени и получения лучшего предложения на рынке, ведь эксперт может одобрить ипотеку значительно выгоднее, чем в случае, если клиент получит решение сам. Знать о всех ипотечных программах и способах снижения процентной ставки, если не заниматься этим профессионально, просто невозможно.

«Ипотечный кредит самостоятельно без проблем можно взять тем людям, у которых приличная белая зарплата и хорошая кредитная история. Если клиент получает два отказа, лучше обращаться к брокеру. Это значит, что с его данными что-то не так», – заключила Салаватова.

Автор: Маргарита Разгуляева