CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Х Поволжский межрегиональный форум по недвижимости. Итоги

Х Поволжский межрегиональный форум по недвижимости в этом году больше походил на мероприятие банковской сферы, ведь основными его участниками были не застройщики, а представители банков, рассказывающие о своих продуктах. Но учитывая, что банки являются одними из ключевых «игроков», примем это как должное, и расскажем, что происходило в Самаре в середине февраля, где побывал корреспондент CUD.NEWS.

Х Поволжский межрегиональный форум по недвижимости. Итоги
Фото: Илья Борисов /cud.news

Пора покупать, банки помогут

Сам форум, организованный ассоциацией «Поволжская гильдия риэлторов», считается главным событием года на рынке недвижимости в Самаре и Поволжье, оно и понятно – ни одно другое мероприятие в регионе не собирает такого числа участников, имеющих отношение к строительству (в этот раз их было 400). Правда, крупные столичные девелоперы не сочли нужным организовать свои стенды в рамках форума, зато банков было на удивление много. Одни заманивали к себе обещанием лучших условий и пониженных ставок, другие самолюбовались, хвастаясь своими успехами и достижениями и свысока посматривая на «мелких региональщиков», третьи активно участвовали в дискуссиях и проводили лекции. При этом главный их посыл был всегда один: сейчас самое оптимальное время для покупки недвижимости.

Не важно, хотите вы взять квадратные метры для себя или на продажу, в ипотеку или по обычной кредитной программе банка, купить жилье на стадии строительства или выкупить что-то из понравившегося на «вторичном» рынке. Как бы вы ни потратились и сколько бы ни переплатили процентов за полученный кредит, деньги будут все равно «отбиваться», ведь квартиры дорожают с каждым днем, и за всю современную историю в России еще не было момента, чтобы они рухнули. Бывали, конечно, незначительные «простои», но позднее они компенсировались двойным или тройным ростом. Таким образом, рост цен на квартиры всегда опережал ипотеку, и инвестировать в жилье всегда было выгодно (даже выгоднее, чем в валюту и нефть, а с недавних пор – и чем в золото). Причем не только выгоднее, но и стабильнее. Ведь квартира – инструмент вложения средств, который всегда растет в цене, никогда не упадет и с ним ничего не случится. Точнее, может, конечно, случиться, например, пожар или разрушение, но на этот случай есть страховые компании (их число на форуме в Самаре было на втором месте по счету после банков). И случись что, страховка может стать источником дополнительного дохода. Главное – иметь под рукой надежных финансовых консультантов, которые смогут рассчитать оптимальные предложения по инвестированию в недвижимость. Ведь ситуация постоянно меняется, и если сегодня, например, выгоднее всего вкладываться в объекты в Новой Москве на стадии котлована, то завтра оптимальнее могут быть «трешки» в спальных районах Екатеринбурга. А послезавтра самым выгодным может оказаться, например, строящийся район в каком-нибудь Ярославле.

Х Поволжский межрегиональный форум по недвижимости. Итоги
Фото: Илья Борисов /cud.news

Дольщиков могло и не быть

Об этом, в частности, говорили президент «Поволжской гильдии риэлторов» Ольга Пискаева и президент-элект ассоциации Ирина Зырянова.

Со слов экспертов, обманутых дольщиков в нашей стране могло бы и не быть, если бы был развит институт консультаций при выборе квадратных метров. Но у нас почему-то «по своей натуре» массовый покупатель предпочитает экономить. Даже просто арендуя квартиру за 18 тысяч рублей в месяц (это, кстати, средняя цена по России в настоящий момент за хорошую «однушку» или не совсем убитую «двушку» с мебелью и неплохим географическим расположением), многие пытаются сэкономить на процентах агента, который найдет подходящий вариант и проведет сделку, чего уж говорить о сделках по купле-продаже недвижимости, где вознаграждение риелторов значительно выше.

«У нас ведь как большинство людей думает: увидели по телевизору рекламу, где сказано: приходи в офис продаж и покупай, идут и покупают. Думают: зачем с кем-то консультироваться, вдаваться в детали, ведь «по «телеку» сказали…» А на деле потом оказывается, что обещанный в рекламе процент по ипотеке не соответствует действительности (или «работает» при определенных условиях), или право собственности на квартиру не переходит покупателю вовсе, и он, получается, живет в арендном доме. Или застройщик вдруг оказывается ненадежным и, собрав деньги с доверчивых граждан, вдруг куда-то исчезает… Чтобы такого не было, и нужны риелторы, – высказался один из спикеров. – Жаль, что у нас не закладывают людям это на уровне подсознания. Ведь если нам нужно вылечить какую-то болезнь, мы не занимаемся самолечением, а идем к врачу. Хотя у всех есть интернет, где можно найти любые советы по избавлению от тех или иных хворей. Или когда у нас дома прорывает трубу, мы же не чиним ее сами, а идем к сантехнику. Так почему же, когда нужно купить квартиру, мы предпочитаем действовать самостоятельно, а не доверяться профессионалам? Ведь опытный риелтор не просто выступает консультантом (а иногда и гарантом) сделки, но и часто обладает статистическими данными, аналитическими прогнозами, инсайдерскими данными и может, проанализировав, выбрать оптимальное предложение, которое поможет сохранить инвестиции, преумножить капитал и защитит от головной боли, связанной с судами и прочими разборками с недобросовестными застройщиками в будущем».

  Что снесут в Москве: список значимых объектов, которых скоро не станет
Х Поволжский межрегиональный форум по недвижимости. Итоги
Фото: Илья Борисов /cud.news

Оптимисты и пессимисты

Впрочем, как отметили многие выступающие, в последнее время власть так активно подключилась к решению проблем дольщиков, что можно надеяться, что в скором времени их может не остаться вовсе. По крайней мере некоторые регионы уже сейчас заявляют, что в течение года-двух будут закрыты все долгострои. Те, кто менее оптимистичны, говорят, что проблему дольщиков полностью решат к 2045 году, те, кто верят в лучшее, называют 2025-й. Конечно, есть распоряжение президента о том, что права всех обманутых дольщиков России должны быть удовлетворены до конца 2023 года, но, во-первых, в реальность этого практически никто не верит, а во-вторых, где гарантии того, что вскоре у нас не возникнет волна новых дольщиков, учитывая, что последствия «пандемийного» и следующего за ним года рынки еще не ощутили сполна.

Что же касается Самарской области, которую на форуме представляли президент торгово-промышленной палаты Самарской области Валерий Фомичев, вице-президент Нотариальной палаты Самарской области Татьяна Потякина, заместитель директора МАУ г. о. Самара «Многофункциональный центр предоставления государственных (муниципальных) услуг» Людмила Коцарь и руководители почти всех местных застройщиков, цифры были озвучены такие: за прошлый год в Самарской области из реестра проблемных объектов исключили 14 многоквартирных домов. От статуса обманутых дольщиков избавили более тысячи семей. Сейчас в Едином реестре проблемных объектов (ЕРПО) значатся 34 долгостроя, где удовлетворения прав ждут 3070 дольщиков. С начала текущего года 185 дольщиков уже получили денежную компенсацию на общую сумму 649 миллионов рублей. Буквально на днях будут приняты решения по проблемным объектам ЖК «Новая заря» и ЖСК «Татищев». 21 дом планируется достроить до конца года.

Х Поволжский межрегиональный форум по недвижимости. Итоги
Фото: Илья Борисов /cud.news

Руководитель направления аккредитивов и эскроу Сбербанка Владимир Лущинский, представлявший на форуме генерального партнера мероприятия, рапортовал: «Все дело в эскроу-счетах, которые для того и создавались, чтобы дольщиков защитить».

Летом 2019 года российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Принцип прост: покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которых называют эскроу-агентами, – они выполняют роль независимых посредников и следят за соблюдением условий договора. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

  Исследование: как будут выглядеть российские города через 30 лет

К тому же застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Еще одно важное и перспективное направление развития рынка недвижимости, которое позволит навсегда решить проблему обманутых дольщиков, – это переход на онлайн-режим покупки квартир. И на эту тему развернулась, пожалуй, самая жаркая дискуссия.

Х Поволжский межрегиональный форум по недвижимости. Итоги
Фото: Илья Борисов /cud.news

Покупка в два клика

Дело в том, что после «пандемийного» года практически все крупные игроки на ранке недвижимости стали задумываться о создании сервисов по покупке квартир дистанционно, не отходя от компьютера или ноутбука. Справедливости ради заметим, что попытки создать нечто подобное предпринимались и ранее, но они либо не имели высокого спроса, поскольку потенциальный покупатель в основной своей массе не особо доверяет интернет-магазинам и часто мебель не решается купить в пару кликов, отправляясь в шоу-рум, а тут речь о целой квартире, либо выглядели лишь «условно дистанционными» – просто представитель продавца (риелтор) в режиме видеосвязи показывал на экране смартфона будущему покупателю его квартиру, а оформлять документы все равно нужно было очно или через доверенного представителя.

Сейчас появились предложения, которые в корне меняют наше представление о дистанционной покупке. Например, можно, не вставая с дивана, устроить «виртуальное путешествие» по будущей квартире, осмотрев не только все комнаты, но даже и заглянув во все окна (оценив, например, не будут ли кроны деревьев из соседнего парка перекрывать вид). Можно совершить виртуальное путешествие по всем этажам будущего дома (или уже построенного) на первом этапе, на втором – выбрать и заказать отделку (цвет обоев, ширину подоконников, вид окон), на третьем – выбрать мебель, а на четвертом – все оплатить и получить необходимые документы с курьером. Останется только лишь въехать в собственную квартиру, уже готовую к проживанию и полностью обставленную.

Сказочно? Еще несколько лет назад это казалось невозможным… Рискованно? Конечно, без мошенничеств в любом деле не обойтись (тем более там, где находятся большие деньги), но если переходить в интернет-магазин квартир со ссылки на официальном сайте застройщика (тем более известного, дорожащего своей репутацией) и соблюдать все правила безопасности, сделку ничто не омрачит. Перспективно? Да – многие эксперты уверены, что в будущем все так и будут покупать квартиры – «в два клика».

Но зачем в этой ситуации может понадобиться риелтор? Причем этот вопрос задают не только потенциальные покупатели, но и многие сотрудники банков.

Ответ на это один: риелтор должен проверить сделку. Ведь, как правило, покупатель не читает многостраничный договор оказания услуг. А если и читает, то часто не разбирается в терминах и просто не понимает, о чем идет речь. К тому же рядовой покупатель просто не может знать, какие планы, к примеру, есть у местных властей по застройке района и где гарантии того, что через месяц под окнами выстроенной и распроданной многоэтажки не появится еще одна, а на месте предполагаемого двора возле подъездов не вырастет торговый центр.

  Итоги мая на рынке новостроек массового сегмента Москвы

В ходе дискуссии кто-то вспомнил почти анекдотичную историю, которую в реальности можно было наблюдать в Краснодарском крае несколько лет назад и «жертв» которой легко можно найти в интернете. Там местный застройщик предлагал квартиры по завышенной цене из-за престижного расположения дома – на первой линии от моря. Как только все квартиры были распроданы, неожиданно для всех территорию между домом и морем огородили и стали рыть котлован. Началось строительство новой многоэтажки все с тем же слоганом – «на первой линии». Когда она была готова, многие жители первого дома, которым теперь открывался из окна вид лишь на фасад соседней высотки, от отчаяния продали свои квартиры и «перебрались» в новостройку. Но и на этом история не закончилась. Оказалось, что от нового дома до моря есть место для еще одного корпуса, и его тут же начали строить. Конечно, были суды, скандалы, обращения в СМИ. Но оказалось, что дом из трех корпусов был согласован заранее, и все риелторы это знали.

Х Поволжский межрегиональный форум по недвижимости. Итоги
Фото: Илья Борисов /cud.news

200 000 рублей за «квадрат» – реальность?

Тема проходящего в рамках форума круглого стола «200 000 рублей за квадратный метр – реальность?» с участием представителей Сбербанка, «Циан» и различных объединений строителей и риелторов, у многих вызвала улыбку.

Дело в том, что программа составлялась заранее, и никто не знал, что цены уже к концу прошлого года с легкостью перешагнут этот рубеж. По крайне мере, на рынке недвижимости двух столиц.

Так, еще в ноябре 2021-го года глава департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин отчитался: «за последние четыре года цена за квадратный метр в новой Москве возросла в два раза, при этом за последний год она увеличилась на 31% – до 200 тысяч рублей за квадратный метр».

Так что для Москвы «200 тысяч» – планка, которая уже давно преодолена. А по мнению экспертов, к концу текущего года, учитывая нестабильность в стране и ослабление рубля, и вовсе к тремстам тысячам может приблизиться. Что же касаемо других крупных регионов, там средняя цена «квадрата» сейчас 153 тысячи, но к ноябрю-декабрю есть все шансы достичь двухсоттысячной отметки.

Также были озвучены и такие любопытные цифры: примерно 73% лотов всех новостроек сегодня приходится на одно- двухкомнатные квартиры, а 50% жилья продавалось с полной отделкой.

Что касаемо других прогнозов по рынку недвижимости, озвученных различными экспертами в рамках форума, они следующие. Жилье во всех регионах подорожает чуть выше инфляции (называются цифры от плюс 2 до плюс 8 процентов). Рост цен на стройматериалы будет стабилизирован благодаря участию властей (неспроста в последнее время на эту тему так много говорилось в кабинетах чиновников). Число сделок на вторичном рынке упадет на 20-40% в пользу покупок новостроек. Самым перспективным многим видится рынок загородной недвижимости – многие топовые девелоперы уже проявили свой интерес к малоэтажному строительству (и ИЖС), и за ним будущее. Вообще тенденция такова: раньше россияне, имея на руках «свободные деньги» покупали второе-третье жилье «для детей» и «для сдачи в аренду», а теперь предпочитают строить загородные дома, а для многих эти дома становятся вторым жильем (особенно в свете поголовного перехода на «удаленку»). Но это – тема для отдельных дискуссий, и к ним обещали вернуться на Самарском форуме уже в следующем году.

Смотрите наш фоторепортаж с X Поволожского межрегионального форума по недвижимости.

Автор: Наталья Жаворонкова

21 февраля 2022 23:52


АКТУАЛЬНО