ИЖС как драйвер рынка недвижимости: итоги конференции по вопросам развития отрасли

В Москве прошла конференция «Ключевые тренды и перспективы развития ИЖС в России в 2023 году». Организатором выступила экосистема недвижимости «Метр квадратный» (М2), которая собрала на одной площадке представителей Росреестра, крупных застройщиков (группы «Самолет» и «ФСК Family»), банков ВТБ, «ДОМ.PФ» и Почта Банка, а также ведущих отраслевых ассоциаций (Федерации ИЖС, комитета Российского союза строителей (далее – РСС) и Гильдии риэлторов Москвы).

Юлия Рыкунова, сооснователь «Метра квадратного», руководитель департамента развития сервисов сделок с недвижимостью, выступившая модератором дискуссии, отметила значительный интерес к рынку индивидуального жилищного строительства (ИЖС) со стороны правительственных структур, бизнес-сообщества и конечного покупателя: «За последние несколько лет развитие ИЖС стало важным фокусом внимания для всех профессиональных участников рынка недвижимости, что во многом объясняется активным интересом населения к приобретению собственного дома, широкими мерами государственной поддержки и новыми законодательными инициативами, расширением программ ипотечного кредитования ведущих банков. По данным аналитического центра М2, с начала года количество объявлений ИЖС на платформе М2 выросло практически вдвое (+48%, июнь к январю 2023 г.). При этом, если за 12 месяцев 2022 года с сервисами М2 провели более 42 000 сделок с ИЖС  (жилые дома, земельные участки), то всего за 5 месяцев 2023 года прошло уже более 21 000 подобных сделок, что подтверждает тезис о растущем спросе».

Участники дискуссии также уделили особое внимание вопросам ипотечного кредитования на рынке ИЖС. Так, Светлана Дусмухамедова, руководитель управления продажами банка «ДОМ.PФ», рассказала, что около 10% сделок в сегменте ИЖС проходит с привлечением ипотечных средств: «Если посмотреть статистику всех ипотечных выдач за 2022 год, общее число которых составило 33 000, и умножить это значение на рыночный потенциал, то в среднем все банки могут выдавать 100-150 тысяч кредитов в год. Это как минимум в 3-4 раза больше текущих показателей, та целевая величина, к которой банкам нужно стремиться».

В свою очередь Николай Дубакин, руководитель управления ипотечного кредитования Почта Банка, отметил, что в ближайшее время планируется запуск новой ипотечной программы для строительства собственного дома, которая включает ипотеку с господдержкой.

«На сегодняшний день у граждан есть всего два способа получить средства на постройку дома – взять нецелевой потребительский кредит или одолжить нужную сумму у родственников и знакомых. Взять ипотечный кредит под низкую ставку на покупку жилья в многоквартирных домах граждане не могут – доступных предложений на рынке практически нет. Поэтому наша задача – предоставить эту возможность клиентам и сделать кредит на свой дом доступным, удобным, простым. Причем под доступностью мы понимаем не только низкую ставку и выгодные условия, но и физическую доступность, возможность оформить ипотеку и начать строить дом в любой точке нашей огромной страны», –  подчеркнул Дубакин.

Эксперты также озвучили ключевые препятствия на пути развития рынка ИЖС в России. Представитель одного из крупнейших застройщиков, коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов поделился мнением о том, что в настоящее время рынок ИЖС абсолютно несистемный, и нуждается в существенных преобразованиях: «Для того, чтобы загородный дом стал адекватной альтернативой городских кварталов, необходим рост качества строительства и создание инфраструктуры для жителей частных домов. Это возможно только при условии стандартизации этого сегмента рынка и его выведения в «белую» зону. Тогда он станет понятным, прогнозируемым и соответствующим задачам роста объема и качества жилья: даже на сегодняшний день ИЖС занимает половину ежегодно вводимого объема. Тем более, что за пределами крупных городов это лучшая и, порой, единственная возможность улучшить жилищные условия для граждан».

Президент Гильдии риэлторов Москвы, Андрей Банников, отметил, что также есть сложности, связанные с тем, что большинство клиентов агентов – это люди, у которых есть недвижимость в Москве или Подмосковье, но они хотят поменять эту квартиру на новый дом.

«Стоимость квартиры составляет в среднем от 8 до 15 млн рублей. А цена приличных загородных вариантов начинается от 20 млн рублей, найти варианты стоимостью меньше 15 млн рублей становится проблематичным», – добавил он.

Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» банка «ВТБ», перечислил основные сдерживающие факторы для покупателей ИЖС, среди которых недостаточная цивилизованность рынка, высокий уровень затрат, а также повышенные требования банков. Ограничение есть также и для застройщиков: высокая стоимость строительства, низкая рентабельность и практически недоступные механизмы проектного финансирования. Вместе с тем Бабин поделился оптимистичным прогнозом о возможности увеличения доли ипотеки в ИЖС до 50%: «Если за три года доля ипотеки в ИЖС выросла с 0,5% до 6%, то показателя в 50% можно достичь на горизонте от пяти до десяти лет».

Максим Белов, генеральный директор «ФСК Family», отметил, что сегодня  у девелоперов обозначился интерес к сегменту, стало появляться проектное финансирование, без которого реализация крупных проектов ИЖС невозможна.

«Однако для кардинального изменения ситуации в отрасли необходимо разработать собственные стандарты, потому что сейчас нормативы для ИЖС такие же, как и для МКД. Также нужно уравнять условия по ипотечным кредитам», – добавил Белов.

«По оценке ВТБ, потенциальный спрос россиян на частное строительство составляет до 460 000 домов в год – это примерно в 1,6 раза выше, чем мы видим сейчас. Считаем, что реализовать этот потенциал и сделать возведение частных домов более доступным и безопасным для всех сторон позволит комплекс мер. Снизить затраты профессиональных застройщиков поможет привлечение к процессу региональных властей – например, в части выделения территорий с дорогами и коммуникациями. Стимулировать активность банков на рынке ИЖС способно развитие механизма проектного финансирования. Сделать условия кредитования понятнее для россиян поможет унификация льготных программ  – например, сегодня получить кредит по сниженной ставке на строительство дома своими силами можно только в рамках «Ипотеки с господдержкой-2020» и «Дальневосточной ипотеки», при этом требования к залогу по программам отличаются», – сказал Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» банка «ВТБ».

Константин Пороцкий, председатель комитета РСС по малоэтажному строительству, прокомментировал: «Для увеличения проникновения ипотеки поэтапно и плавно, чтобы не «зарегулировать» рынок, необходимо до 2025 года привести индивидуальное строительство в цивилизованное русло, перейти на цивилизованный порядок строительства жилья, внести изменения в действующее законодательство и нормативную базу. В частности, важно сделать обязательным для ИЖС проектирование, негосударственную экспертизу проектной документации, промежуточный и заключительный строительный контроль, а также заключение о соответствии и постановку на кадастровый учет».

В свою очередь президент федерации ИЖС, Рамиль Усманов, обозначил среди основных фокусов развития сегмента градостроительную подготовку участков для ИЖС, распространение проектного финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу, а также упрощение процедуры предоставления земельных участков на льготных условиях и формирования их банка с доступной инфраструктурой.

Все участники отметили ключевую роль цифровизации в развитии индустрии. Заместитель начальника отдела предоставления государственных услуг в электронном виде Дмитрий Гребенев отметил: «Основное направление деятельности Росреестра – повышение качества предоставления государственных услуг в электронном виде. Это позволяет значительно сократить сроки осуществления государственной регистрации прав, что дает дополнительные возможности для развития региона и защиты имущественных прав граждан».

Ранее мы писали о том, что в начале 2023 года в РФ выдали ипотеки на ИЖС на 28 миллиардов рублей.