CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Дорогие льготы: выгодно ли на самом деле брать жилье в ипотеку?

На прошлой неделе аналитики «Эксперт РА» выпустили обзор «Жилье в ипотеку: иллюзия доступности». В нем отмечалось, что ныне действующие льготные программы по ипотеке в итоге сделали ипотеку не доступнее, а, наоборот, дороже. Главная мысль текста вынесена в подзаголовок – «выгода от действующих льготных программ и минимумов по ставкам уже не компенсирует заемщику рост цен на жилье и удлинение сроков кредитования». 

Причинами специалисты агентства считают взлет цен на первичном рынке недвижимости, спровоцированный таким сверхвысоким спросом россиян на низкую ипотеку, ведь «ставки по ипотеке для широкого круга заемщиков на уровне 6-8 %, казались недостижимыми в России 3-4 года назад, стали реальностью.

Дорогие льготы: выгодно ли на самом деле брать жилье в ипотеку?

История вопроса

Напомним, в результате почти двухмесячного локдауна в 2020 году и временного закрытия строек, в отрасли начался кризис. Тогда власти приняли решение ввести программу льготной ипотеки на новостройки по ставке 6,5% с максимальным кредитным лимитом в 12 млн рублей для двух столиц и их регионов и 6 млн рублей для остальных субъектов РФ. Мера поддерживала и строительную отрасль и открывала необычайную возможность в кризис купить новое жилье с дешевой ипотекой.

«В первые месяцы после запуска программа действительно давала значительную экономию – средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на первичном рынке в июне 2020-го снизился на 19 % по сравнению с допандемийным мартом», – говорится в обзоре «Эксперт РА».   

Спрос на программу в итоге вырос настолько сильно, что ЦБ стал предупреждать возможном возникновении ипотечного пузыря и повышении цен на жилье в новостройках еще в ноябре 2020 года.

«Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку», – говорила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

В период с мая 2020 года по май 2021 год по льготной программе было выдано 1,4 трлн рублей кредитов. Она составила до трети всех выданных займов на жилье.

Дорогие льготы: выгодно ли на самом деле брать жилье в ипотеку?
фото: Kapustin Igor/shutterstock.com

Охладить спрос

Программа льготной ипотеки действовала до 1 июля 2021, пока власти, чтобы «охладить» ажиотажный спрос, не приняли решение немного поднять ставку по ипотеке (до 7%) и жестко ограничить лимит выдаваемых ссуд до 3 млн рублей, что сделало программу фактически бесполезной для Москвы и Петербурга. Тем не менее, цены на жилье уже успели разогнаться. Виталий Мутко, глава «ДОМ.РФ» на встрече с президентом России Владимиром Путиным отмечал, что лоты в новостройках в целом по стране за год подорожали на 25%.

  Мнение экспертов: изменения на постковидном рынке арендного жилья

«Средний прайс на «квадрат» в «старой» Москве в июне 2021 года достиг 381,1 тыс. рублей, что превышает показатель марта 2020 года на 31,5%», – рассказала Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Логично с подорожанием ипотеки увеличился и средний ежемесячный платеж. «Эксперт РА» отмечает: по сравнению с июнем 2020 года за год он вырос на 28% и даже на 4% превысил показатель допандемийного марта 2020 года. 

Дорогие льготы: выгодно ли на самом деле брать жилье в ипотеку?
фото: Саша Белая/cud.news

Увеличение суммы

С результатами обзора не согласен Андрей Спиваков, управляющий директор по кредитным розничным продуктам «Райффайзенбанка».

«Существенных изменений в среднем размере ипотечного платежа нет, – считает эксперт. – Но мы фиксируем постепенное увеличение средней суммы ипотечного кредита с середины прошлого года».

По информации «Райффайзенбанка» прирост в размере ссуды составил 16% для Москвы, 18% для Санкт-Петербурга и 21% для остальных регионов. Эта цифра в целом совпадает с общими данными «ДОМ.РФ»: средний размер ипотечного кредита в июне 2021 года составил 6,5 млн рублей, что  на 20,4% больше, чем в марте 2020 года (5,4 млн рублей). 

Эксперты в целом согласны с тем, что резкий серьезный прирост в размере банковского займа – результат повышения цен на первичном рынке при жестком сохранении первого взноса.

«Минимальный первый взнос как был, так и остался на уровне 15-20%. При этом интерес к ипотеке стабилен», – заключает Спиваков. 

Разгон инфляции

Своеобразным драйвером, запустившими стремительный рост цен, также стали разгон инфляции: с мая 2020 по май нынешнего года она поднялась на 3% до отметки в 6%, – и соответствующая политика ЦБ по повышению ключевой ставки. С начала августа 2020 года по 11 марта 2021 года она находилась на минимальном значении 4,25% до 6,02% в мае 2021 года. Но потом стремительно поднялась с ростом инфляции в годовом выражении. В конце июня 2021 года ставка ЦБ была уже на уровне 5,5%. Однако есть вероятность, что инфляция начнет снижаться осенью. В любом случае, считает Спиваков, дальнейшее повышение ставки не должно сильно сказаться на ставках по ипотеке: «Несмотря на повышение ключевой ставки, резкого роста ставок по ипотеке не будет. Банки продолжат дотировать ставки, за счет своей прибыли: максимально смягчая скорость повышения тарифов по кредитным продуктам в борьбе за клиентов».

  Рецессия или рост: какими будут цены на недвижимость в 2022 году?

Другим драйвером все еще остаются поднявшиеся цены на стройматериалы.

Дорогие льготы: выгодно ли на самом деле брать жилье в ипотеку?

«Стоимость металлопроката за год повысилась почти в два раза, цемента, утеплителя и отделочных материалов – на 30-50% », – подчеркнула эксперт «Метриум».

Оказать влияние на цены на стройматериалы тяжелеев всего, так как наибольшее влияние на них оказали падение национальной валюты и последствия мирового коронавирусного кризиса (нарушение цепочек поставок, снижение объемов производств и пр.). Они же стали основными триггерами повышения цен на ипотеку, потому что увеличили издержки девелоперов, говорит специалист «Метриум». Поэтому, «в этой ситуации необходима разработка комплекса мер, учитывающего интересы как строительного и металлургического бизнесов, так и государства. Следует продолжить работу по снижению административных барьеров и оптимизации процедур. Тем более, по статистике расходы на различные согласования составляют, как минимум, 7% от себестоимости проекта». 

Регулирование срока

Чтобы не спровоцировать еще больший рост цен банки начали регулировать срок, на который выдаются ссуды на жилье. В «Эксперт РА» отмечают, что еще полтора года назад средний срок погашения ипотеки составлял около 18 лет, а уже в мае нынешнего года он перевалил за 20 лет, соответственно растет и переплата по ипотеке. 

Регулирование стоимости ипотеки может быть и другим. В частности регулирование рынка может произойти из-за продления программы льготной семейной ипотеки. Эксперт «Райффазенбанка» отмечает, что спрос на нее «ожидаемо» увеличился «в два раза больше текущего». Причем положительная динамика из-за влияния семейной ипотеки может наблюдаться уже в конце года, говорит Надежда Коркка.

«За счет равномерного увеличения спроса на семейные квартиры произойдет сглаживание снижения спроса на первичном рынке. Вероятно, уровень цен на новостройки до конца года, как минимум, сохранится на текущем уровне», – считает эксперт. При этом дополнительным параметром «сглаживания» ситуации на рынке может быть увеличение предложения. Так, в апреле 2021 года застройщики запустили в два раза больше проектов, чем годом ранее. По причине изменения доли лотов в объектах разной степени готовности меняется и объем предложения, – подчеркивает Коркка. По ее словам немалую роль играет и «перемещение покупательского интереса в новые локации (ТиНАО) и не столь востребованные ранее сегменты». 

  Каким был 2021 год на рынке коммерческой недвижимости? Первые итоги
Дорогие льготы: выгодно ли на самом деле брать жилье в ипотеку?
фото: Sergei Afanasev/shutterstock.com

Изменение условий

В целом продление семейной программы по ипотеке и изменение условий льготной  программы на новостройки поможет снизить ажиотажный спрос особенно в столичных регионах, где лоты в новостройках стоят дороже кредитного лимита в 3 млн рублей, соглашаются специалисты.

«Спрос на льготную ипотеку будет формироваться преимущественно вне столичных регионов и на квартиры среднего и экономкласса. Но и в других регионах далеко не каждый заемщик сможет уложиться в заявленный лимит», – отмечают аналитики «Эксперт РА». И первые результаты уже есть. В июле количество сделок по ипотеке на первичном рынке в Москве упало на 17%.

«Спрос на ипотеку с господдержкой после изменения условий субсидирования предсказуемо снизился в Москве и Санкт-Петербурге (ранее на эти города приходился основной объем выдач), – поясняет Спиваков. Но эксперт «Райффайзенбанка» в отличие от аналитиков «Эксперт РА» склонен считать, что спрос будет выравниваться в сторону регионов с более дешевым жильем: «Мы ожидаем рост интереса в других регионах, где средняя стоимость квартир ниже шести млн рублей».

Сейчас, когда рынок недвижимости находится в дисбалансе, новые, более жесткие условия ипотечной программы помогут рынку развиться, подчеркивает Коркка, если бы программу отменили, рынок не смогу бы быстро приспособиться к изменению условий, уменьшения цен бы не было. Ипотека уже показала себя как эффективный механизм, способный помочь отрасли и гражданам с решением их проблем. Но многое зависит от темпов и роста восстановления национальной экономики и покупательской способности граждан.

Автор: Анна Титова

17 сентября 2021 02:02

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *