Весенняя «Ярмарка недвижимости» в Санкт-Петербурге. Итоги
Весенняя «Ярмарка недвижимости» в Санкт-Петербурге прошла без представителей правительства и чиновников от Минстроя, да и руководители топовых девелоперских компаний не сочли нужным поставить здесь свои стенды. Тем не менее именно эта выставка собрала на площадке «Экспофорума» сотни профессионалов со всей страны.
«Мы здесь не для пиара, а для реального обмена опытом, здесь люди работают», – подбадривали они друг друга. «Пусть наш босс на пафосных выставках выступает, а нам сделки нужны и реальные продажи», – раздавая всем визитки с логотипом «Самолета», улыбался старший менеджер по продажам одного из московских офисов девелопера.
По оценке корреспондентов CUD.NEWS, питерская выставка если и уступала по масштабам, например, Российской строительной неделе» или уральской 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге, то по полезности и практичности была гораздо эффективнее. Только представьте: за три дня прошло более шестидесяти форумов, дискуссий и круглых столов, на которых обменивались опытом, рассуждали о реальном состоянии дел и строили планы те люди, которые реально работают «в полях», которые встречают клиентов, отслеживают каждое изменение в законодательстве и каждую «запятую в договоре», проводят сделки «от и до». К слову, несколько раз в «дискуссионных полях» звучала фраза: «Ох, хорошо, что меня сейчас не слышит начальство, я вам такое расскажу». Но обо всем по порядку.
Прогнозы к концу года
Началось все без пафосных речей и фанфар, без скрипачей с цыганами и приветственного шампанского участникам. Даже обращения губернатора, несмотря на довольно значимое для города событие, не последовало (а, к слову, главу Петербурга тут очень ждали, особенно на дискуссии, посвященной самой актуальной для города на Неве проблеме, связанной с вывозом мусора, но он не приехал).
В назначенное время открыли на вход павильоны, и они моментально наполнились людьми. На своих стендах представители девелоперов, агентств недвижимости и производители с поставщиками стройматериалов (число которых было в разы больше всех остальных участников) привлекали к себе внимание как могли. Одни – красотками в обтягивающих мини и забавными деревянными скульптурами, с которыми можно было сделать фото на память, другие – розыгрышами призов и бесплатными напитками с шоколадками, третьи – купонами на скидки и бесплатными консультациями. Как ни странно, именно к последним выстраивались гигантские очереди. Посетители – люди «из народа» – шли со своими проблемами и вопросами, чаще всего спрашивая: «Что делать? Покупать? Продавать?»
Что же касается профессионалов, они в основном группировались в залах для дискуссий. Одновременно они проходили на четырех площадках со строгим ограничением по времени – один час на одну тему. Но в силу того, что почти все темы были чрезвычайно актуальными, слушателям приходилось мигрировать из зала в зал, стараясь не упустить что-то важное. А важного и «злободневного» было немало. И почти на каждой дискуссии у каждого спикера после его выступления, когда приходила очередь вопросов из зала, спрашивали о том, что будет с рынком недвижимости. В итоге к концу первого дня форума модераторы уже стали шутить: «Ну, кто сейчас задаст вопрос о том, что нас ждет?»
Интересно, что почти все спикеры – от представителей девелоперов и риелторских компаний до банкиров и инвесторов – были солидарны: сейчас все так быстро меняется, что делать прогнозы просто нереально – никто не знает, с какими показателями мы придем к концу года, но то, что правительство не бросит строительную сферу – факт, так что отчаиваться и паниковать не стоит. И президент РФ Владимир Путин пообещал поддерживать отрасль, и вице-премьер России Марат Хуснуллин недавно подарил всем надежду, заявив, что, несмотря ни на что, за 2022 год мы должны построить больше «квадратов», чем годом ранее.
«Если кто-то еще не понял, сейчас наступило время возможностей, – сказал представитель Гильдии риелторов Владимир Свиридов. – Как правило, все крупные и перспективные проекты закладывались и стартовали именно в сложные времена и, пройдя путь становления, быстро завоевывали лидерские позиции на рынке. Все мы следим за новостями. Уходят крупные бренды – производители красок, кирпича, консалтинговые компании. Но что в этом плохого? Воспринимайте это не как трагедию, а как шанс, как возможность, которую каждому из нас дарит судьба. Что мешает нам (каждому из нас) сейчас наладить свое производство? Тем более, что правительство обещало поддержать проекты в области импортозамещения. Забудьте, что было раньше и каким был рынок! Так, раньше многие застройщики обращались для проведения сделок, для сбора аналитики по проектам, ведению проектов к зарубежным компаниям. Но кто сказал, что российские специалисты хуже? К тому же в штате большинства зарубежных компаний были в основном наши соотечественники. Каждый из них может сейчас рискнуть, взять кредит, создать свою компанию и занять место тех, кто ушел».
Сейчас –идеальное время для открытия «с нуля» и развития собственного бизнеса в сфере недвижимости, но не для операций с этой самой недвижимостью, отмечали некоторые эксперты.
«Допустим, у вас есть деньги, и вы, полагая, что дальше цены будут только расти, решили вложить их в квартиру. Это может быть ошибкой, потому что многие исследования, наблюдения за рынком, «маяки», на которые обращают внимание риелторы, говорят о том, что цены будут снижаться, – говорит начальник управления партнерских программ территориального управления Северо-Западного региона АКБ «Абсолют Банк» Наталья Никитина. – Если же, наоборот, вы на волне небывалого роста цен решили избавиться от недвижимости – продать свою квартиру или активы, которые «придерживали» на будущее, – это тоже может быть ошибкой. Получив деньги от сделки, вы не сможете ими правильно распорядиться. Как? В банк не отнесешь (многие, хотя и предлагают отличные проценты по вкладам, но вклады эти имеют ограниченный срок действия – обычно всего три месяца), просто хранить дома не будешь (инфляция и ежедневное обесценивание вряд ли кого порадуют), доллары и евро не купишь (из-за временных ограничений Центробанка), да даже на себя сейчас их не потратишь, потому как все достойные зарубежные курорты для россиян недоступны в ближайшее время, а хорошие иномарки временно в Россию не поставляются».
Лучше всего, по мнению экспертов, сейчас затаиться и немного подождать. А если очень уж «руки чешутся», заняться инвестициями.
Время инвестпроектов
Темой самой популярной дискуссии, собравшей больше всего слушателей, были как раз деньги – «Что будет с доходностью недвижимости в 2022 году?».
Ведущий специалист по недвижимости компании «Адвекс – Центральное агентство» Елена Жильцова и исполнительный директор компании «ДомПлюсОфис» Юлия Роженцева кратко «обрисовали» ситуацию – какой она была до последних известных событий в стране. Оказывается, что в недвижимость инвестировали очень многие, причем не только в целях улучшения собственных жилищных условий. Удобные ипотечные программы и низкие ставки привели к тому, что многие россияне брали по несколько ипотек, сдавали приобретенные квартиры в аренду, и полученных средств им хватало для того, чтобы платить ипотечные взносы, а еще и оставалось «на текущие расходы». Причем не стоит думать, что так поступали единицы – есть аналитические исследования, подтверждающие, что в подобные схемы (вполне, кстати, законные) были вовлечены сотни тысяч россиян, причем многие из них не являются особо богатыми. Эксперты уверяют, что «жизнь научила быть инвесторами» огромное число людей, в том числе даже самых обыкновенных пенсионеров. Известны случаи, когда многие к собственным сбережениям занимали деньги у родственников и друзей, чтобы купить квартиру или несколько квартир в ипотеку. А многие даже объединялись, чтобы купить жилье совместно (или вступали в инвестиционные клубы, позволяющие стать владельцем небольшой части проекта).
Сейчас же безоблачной жизни инвесторов пришел конец. Во-первых, ставки по ипотеке взлетели настолько, что оформлять сделки становится невыгодно. Во-вторых, рынок арендного жилья начал «сыпаться»: у потенциальных арендаторов просто нет денег платить за жилье, они ищут более дешевые варианты – подбирают квартиры меньшей площади или переселяются за город, откуда хоть и дальше добираться до центра города, но можно сэкономить до трети от стоимости аренды. В-третьих, стоимость квартир неминуемо начнет снижаться, потому что рынок перегрет».
«Предложений по новостройкам очень много, – говорит Андрей Семашко, инвестор, предприниматель в сфере недвижимости. – Учитывая нарастающие темпы строительства, их будет еще больше. Роста цен на квартиры не ожидается, а если он и будет, то незначительный, потому что взметнувшиеся цены на стройматериалы, о которых так много сейчас говорят и которые якобы должны повлиять на конечную стоимость жилья, на самом деле не критичны для рынка – подобные риски были заложены заранее, предполагаемый рост цены уже просчитан в каждой квартире. Учитывая, сколько лет не было роста цен, можно посчитать, какие серхприбыли получали застройщики и как подстраховали себя от ситуаций, подобных нынешней».
Исходя из этого, инвестор полагает, что вкладывать деньги в квартиры можно, но не с целью заработать и увеличить капитал (как было ранее), а исключительно ради того, чтобы сохранить сбережения (чтобы купюры не превратились в обесцененные бумажки), чтобы заработать, с его слов, путь один – инвестировать в загородную недвижимость.
Точно такого же мнения придерживается эксперт рынка, руководитель отдела инвестирования УК «Сова» Роман Петруницев: «Загородная недвижимость подросла в спросе еще в прошлом году, когда закрыли границы из-за пандемии. Сейчас из-за ограничений в сфере туризма спрос продолжился. Естественно, все развивается по законам рынка: если есть спрос, увеличивается цена. К тому же тенденция последнего времени такова, что все больше людей хотят жить за городом. Это и молодые семьи, и те, для кого не важна работа в офисе (а пандемия породила целый пласт людей, работающих на удаленке), и просто те, кто хотят жить в комфорте, ближе к природе, быть по-настоящему хозяевами своего дома, перестраивать его под себя. Согласно аналитике, сегодня цены на однокомнатные квартиры в области, откуда до города добираться менее часа, начинаются от 160 тысяч за квадратный метр. А каркасный дом с полным обеспечением и со всеми городскими условиями стоит от 50 тысяч за «квадрат». То есть рынок загородного жилья явно недооценен, и он непременно будет расти. Однозначный прогноз на 2022 год и несколько последующих – цены на «загородку» будут расти в разы быстрее, чем на квартиры, если сейчас в них вложиться, можно неплохо заработать».
К слову, неспроста крупные девелоперы, многие из которых присутствовали на «Ярмарке», анонсировали новые проекты именно в сфере загородной недвижимости.
Сколько на самом деле стоит квартира
«Не верьте ценам на недвижимость, которые указаны на «Авито» и «Циан», они не соответствуют действительности!» – с такого неоднозначного заявления начала свое выступление в рамках сессии «Как не остаться без квартиры в погонях за ценами» генеральный директор компании «Петербургский Дом Недвижимости» Ольга Ананишнова. – Ни одного объявления с указанием реальной цены в открытых базах данных нет! Реальная цена почти всегда завышена минимум на 20%».
Риелтор уверяет, уже давно сложилась практика: выставляя жилье на онлайн-площадки, закладывать в стоимость возможность снизить цену ровно на пятую часть. А учитывая события последнего времени, когда многие продавцы взвинтили цены, накрутка может достигать и 60% (да-да, были и такие случаи). Причем, если раньше квартиры выставлялись с накруткой, чтобы снизить стоимость во время торгов с потенциальным покупателем, сейчас некоторые взвинтили цены в надежде, что кто-то, спасая свои сбережения от обесценивания, начнет все скупать, не особо разбираясь в ценах. Именно поэтому сейчас самое неподходящее время для сделок, нужно немного переждать.
То же самое касается и ипотеки.
«Надо понимать, что таких лакомых условий, как раньше, уже не будет, – объясняет эксперт. – Но поднявшиеся ставки по ипотеке от банков, увеличенная ключевая ставка – во всем этом нужно видеть не только минус, но и плюс: это временный барьер, ограждающий от необдуманных решений. Минимум недели три нужно подождать, может, чуть больше. Но однозначно пройдет время турбулентности, и ключевая ставка будет снижаться, и появятся иные инструменты на рынке, дающие возможность приобрести жилье тем, кто в этом нуждается, и инвестировать в квартиры тем, кто в этом заинтересован».
Мусорная реформа
Самые жаркие споры на «Ярмарке недвижимости» случились там, где их меньше всего ждали, – на, казалось бы, безобидной дискуссии «Организация обращения с отходами. Старт и перспективы «мусорной реформы».
Причем начиналось все мирно: спикеры объявили, что одно из ключевых направлений развития современным городов – своевременная уборка, вывоз и утилизация мусора. Но старые схемы, по которым мусор вывозят во всех российских городах, уже давно утратили актуальность. Именно поэтому в Санкт-Петербурге и Ленобласти был затеян эксперимент, который в перспективе планируется распространить на всю страну. Его суть заключается в следующем: во-первых, мусор следует собирать раздельно в разные контейнеры для разных отходов, а, во-вторых, контролировать на всех этапах от сбора до переработки. И если раньше эксперименты по раздельному сбору кое-где и проводились, то внедрение чипов и GPS-датчиков в каждый контейнер – это что-то новенькое.
Как только представитель АО «Невский экологический оператор» Дмитрий Биллер закончил выступление, рассказав, как здорово будет, когда за мусорным контейнером можно будет следить на карте в режиме реального времени, контролируя, что водитель машины-мусоровоза забрал груз и привез на фабрику переработки, а не скинул по пути куда-нибудь в лесополосу или в Неву, из зала его вполне резонно спросили, для чего вводить все эти инновационные технологии и тратить миллионы рублей на онлайн-карты перемещения мусора, если проблема требует не IT-решений, а практичных: купить дополнительные машины для вывоза мусора, которых не хватает, установить контейнеры у каждого дома, которых попросту нет, нанять дворников, с которыми дефицит.
Напомним, что в начале текущего года в Питере случился настоящий «мусорный коллапс»: город просто утопал в невывезенном мусоре (об этом даже музыкант Сергей Шнуров записал песню, которую, к слову, на конференции процитировали не один раз). Оказалось, что коммерческим компаниям, которые раньше занимались обслуживанием города, запретили это делать, а все ТСЖ обязали заключить договора с монополистом – новым госоператором, который пришел на рынок ни с чем, не изучив ситуацию, и попросту не справился с поставленными задачами.
«У нас дом 60-х годов прошлого века, у нас нет придомовой площадки, где можно установить три контейнера для сбора мусора! А без них нас не хотят обслуживать!» – выкрикивала из зала представительница питерского ТСЖ.
«Цены на вывоз мусора увеличили в четыре раза! И это принудительно, а у нас нет таких денег, и жильцы не готовы на это скидываться!» – возмущался представитель управляющей компании.
Вопросы из зала сыпались один за другим, некоторых особенно эмоциональных зрителей даже приходилось успокаивать, отнимания микрофон. Но ответов на эти вопросы у экспертов не было. Они лишь виновато пожимали плечами: мол, мы ни при чем – нас просто назначили, все вопросы к правительству. И продолжали говорить, как важно, чтобы вес груза в мусоровозе не изменился с момента забора контейнера у дома и доставки его на переработку.
«Вы же понимаете, что, если у вас забрали тонну мусора, именно тонну должны привезти на переработку? Экология важна для нас с вами, для наших детей, для будущего городов и каждого жителя города», – несколько раз повторяли и переспрашивали эксперты, но слышали в ответ только одно: «Верните все, как было! Не портите то, что есть. Дайте денег управляющим компаниям, они сами утилизируют мусор».
Когда конференция едва не превратилась в митинг, участники которого требовали пригласить губернатора или кого-то из власти, спикеры отложили микрофоны в сторону и чуть было не ушли. Ушли зрители. Почти все. Зал опустел, когда стало известно, что ничего нового о «мусорной реформе» сказано не будет.
Итоги
Петербургская «Ярмарка недвижимости» проходит дважды в год уже несколько лет, и впервые, согласно наблюдениям, среди участников лидировали представители компаний, строящих и продающих загородную недвижимость. Курортная и зарубежная недвижимость в отличие от прошлых выставок была весьма скромна – ее представляли всего на паре стендов. Мало кого интересовали и банковские предложения – стенд Ситибанка, к примеру, пустовал почти все время (нам не удалось застать у него ни единого посетителя).
Официальные итоги выставки и статистику по гостям и заключенным сделкам организаторам еще предстоит подвести, но уже сейчас можно сказать точно – рынок недвижимости жив и, как сказал один из спикеров на финальной конференции, завершая свою речь, «строить мы не перестанем, а если экономика в стране рухнет, денег у населения не останется и продавать будет некому, не исключено, что правительство начнет выкупать квартиры у застройщиков и раздавать нуждающимся, что неплохо для участников рынка с обеих сторон. Так что не теряем оптимизма!»
Автор: Денис Лобков
Смотрите наш фоторепортаж с «Ярмарки недвижимости» в Санкт-Петербурге
АКТУАЛЬНО