CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Нужно ли развивать малые города России?

Москва переполнена, в ней сумасшедший ритм, но даже если мы от нее устанем, оглядевшись по сторонам, поймем, что из нее некуда сбежать. Почему так происходит в нашей стране, и есть ли шанс, что эта ситуация изменится? О плюсах и минусах жизни в малых городах России корреспонденту CUD.NEWS рассказал эксперт по градостроительству и территориальному планированию Союза архитекторов России Александр Антонов. Он сам некоторое время назад перебрался в один из таких городов и знает о них много интересного. 

Нужно ли развивать малые города России?
Фото: Валерий Лукьянов /cud.news

Малый город – это какой?

«Для того, чтобы было понятнее, о чем пойдет речь, нужно начать с того, что объяснить, что мы вообще подразумеваем под малыми городами, – рассказывает эксперт по градостроительству. – Формально, согласно своду правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», малый город – это город с населением до 20 000 человек. Поселки городского типа тоже рекомендуется включать в группу малых городов.

Лет 20 назад у меня была знакомая из Дубны, которая считала, что Дубна – маленький город. У нее был простой критерий: когда она возвращалась в пятницу домой после недели работы в Москве, в автобусе, уходящем от Савеловского вокзала, всегда оказывался кто-то знакомый. Лет 10 назад другая знакомая из другого города где-то в Поволжье численностью около 200 000 человек тоже приводила убедительные аргументы, что ее городок маленький и скучный. Самый большой «малый» город в моей практике – это Ижевск. Пока замглавного архитектора водила меня с экскурсией по центру – всего за пару часов нам встретились три ее знакомых.

На мой взгляд, малый город – это не только субъективное понятие, но и малое разнообразие и малые возможности карьерного роста или личного экономического процветания. Также малый город – это сплошные знакомые и знакомые знакомых, которые формируют общественное мнение, пойти против которого означает оказаться в изоляции. То есть еще больше сократить и без того скромный выбор. С другой стороны, это внутреннее спокойствие и совсем другие возможности, о которых расскажу далее».

Кому может приглянуться жизнь в малом городе?

«Кто понял жизнь, тот больше не спешит», – писал персидский философ и поэт Омар Хаям. В этих словах и возможный ответ на вопрос о том, кому может понравиться жизнь в малом городе. Да, в нем не построишь карьеру, не заработаешь всех денег. Но кому-то, на каком-то жизненном этапе это может быть и не нужно.

  Цифровизация: как строительство выведут на новый уровень?

«Окна моего дома выходят на самый оживленный перекресток города. Месяц назад администрация даже проводила опрос – нужно ли поставить первый в городе светофор на развязке? К счастью, общественность почти единогласно высказалась против этого достижения цивилизации. Из окна за перекрестком можно видеть пруд с лебедями, а за прудом – 50 гектаров лесопарка. По вечерам из другого окна я могу слышать шум водопада. Мне 5 минут идти до рынка и 10 минут – до оживленного туристического центра с десятком ресторанов и кафе», – рассказывает Антонов.

«Конечно, тут хуже со снабжением, чем в центральных городах, даже сетевые магазины у нас попроще, чем в столице региона, – продолжает он. – В городе нет больницы, всего одна школа, хотя население давно уже приросло и на вторую, и даже на третью (школу – прим. ред.). Здесь практически нельзя купить нормальную мебель, доставка из столицы – от 1000 рублей, приобрести бытовую технику или починить ее же. Надеюсь, это пока что. Тем более тут нельзя починить машину в сервисе, а не в гараже у Петровича. И даже поверку счетчика воды приходится заказывать в столице с выездом мастера.

Зато у нас есть сообщество активных людей, которое напрямую может донести до местной администрации свои предложения или идеи развития города. А еще я здесь ни разу не видел ни одного праздношатающегося полисмена. Предполагаю, что они здесь ходят в гражданском. Зато сотрудников ГИБДД вижу регулярно – окна же выходят на главную дорожную развязку.

Конечно, этот малый город непростой. Квартира тут стоит заметно дороже, чем на окраине Москвы. При этом он скучный, без особого выбора работы, без многих развлечений, особенно молодежных. Хотя в тоже время есть «Янтарь-Холл» (в Светлогорске, Калининградская область – прим. ред.), но, правда, чтобы выбраться оттуда в воскресенье вечером, уже придется постоять в пробках. А вот если кто-то хочет открыть тут свой бизнес, то это сделать гораздо проще, чем найти подходящую рабочую силу.

Про недвижимость малых городов и ее стоимость

По мнению эксперта, оюбой город может быть привлекательным для переезда в каких-то аспектах.

«Например, в Норильске, могут платить высокую зарплату. Или возьмем наш Север. Там до сих пор местные доплаты, кажется, не отменены, рассказывает Антонов. – Хотя даже с этими доплатами северные города сжимаются, теряют население. Некоторые – стремительно. А вот Якутск растет, но из каждого правила должны быть исключения.

  «Апрельские тезисы» посулили надежду девелоперам и головную боль юристам

Дело в том, что наши малые города на протяжении десятилетий испытывают отток населения, многоквартирное строительство там ведется исключительно по госпрограммам для замены аварийного жилья. Стоимость квартир в большинстве домов, построенных по таким программам, в нормальной рыночной ситуации должна быть отрицательная. 

В этих городах сейчас превалирует население пенсионного возраста, которое после своего ухода в мир иной оставит избыток земельной собственности, на которой можно либо построить новый частный дом, либо при изменении некоторых подходов к развитию строить 4-6-8- квартирные дома с эффективным управлением, кооперативным способом, без привлечения банковского финансирования».

Нужно ли развивать малые города России?
Фото: pixabay.com

Так что в ситуации реального местного самоуправления рыночная стоимость жилья в малых городах всегда будет сохраняться низкой по сравнению с мегаполисами: в перспективе, как и сегодня, можно будет продать трешку в Москве и построить себе небольшую усадьбу за 100-м километром, считает эксперт.

В ситуации же внешнего управления, вне рынка, о стоимости жилья говорить бессмысленно – внешний управляющий будет вынужден предоставлять казенное жилье всем направляемым в малый город служащим.

Как развивают малые города в России и как это происходит в других странах мира

«Малые города нельзя «развивать», – считает Антонов. – Город – это субъект местного самоуправления, и, как правило, он сам решает, что это будет за развитие, в каком направлении оно будет двигаться. Хорошим зарубежным примером может служить городское движение citta slow – медленные города. Эти города отказались от «развития» в нашем традиционном понимании – они не стремятся расти, не стремятся привлекать внешние инвестиции. Их граждане просто неторопливо живут в свое удовольствие.

В системе координат, где населенные пункты развиваются извне – либо государством, либо какими-то субъектами экономики, – можно говорить о месте сосредоточения населения, выполняющего какие-то функции (административные, производственные, оборонные). Но в этой системе важно именно выполнение функций, но вовсе не люди. И это не города. Подобное «развитие» всегда будет затратным, дисгармоничным или однобоким и обратимым. Как только мотивация или финансирование «развития» закончатся, населенный пункт станет рассыпаться – люди побегут».

Что тормозит развитие наших малых городов

«Первое: следствие из сказанного выше – фактическое отсутствие местного самоуправления. На протяжении более чем 20 лет сокращались его (МСУ) финансовые возможности, снижалась доля местных налогов в бюджетах. Малые города лишались важных полномочий, например во многих из них полномочия по городскому планированию давно переданы в регионы. А в 2020 году местное самоуправление фактически было объединено с государственным в единый институт публичной власти.

  Рынок ремонта квартир: итоги весны-2022 и способы сэкономить

Второе непосредственно связано с первым – централизация, – продолжает пояснять эксперт. – У нас города – и не только малые – все больше напоминают инфантильного великовозрастного дитятку, которое в 40 лет живет с мамой, за мамин бюджет. Мама заботится о развитии своего ребенка: решает, с кем дитятке встречаться, куда ходить гулять и чтобы строго дома до 23-00, что есть, и бдительно следит за тем, чтобы сынок надевал шапочку зимой. Иногда дает денег на пиво или шоколадку (на комфортную городскую среду). Смешно? Так вот это ровно про наши инфантильные города.

Третье: малый город в ряде других стран при всех своих недостатках и ограниченном спектре возможностей – это место, где проще реализоваться. Там труднее найти работу, но проще запустить что-то свое – дешевле земля, недвижимость, стройка, проще административные процедуры, крепче социальные связи, дешевле труд. Малый город – это город предпринимательства, а мегаполис – это город наемных работников. Но в России просто нет такого числа предпринимателей, которых хватило бы на все эти малые города».

Нужно ли развивать малые города России?
Фото: Валерий Лукьянов /cud.news

А надо ли что-то делать?

Чтобы немного исправить ситуацию можно, например, повысить северные надбавки. Это замедлит процесс опустынивания Севера, но принципиально ничего не изменит. Оплачивать повышенные надбавки придется всей стране. Можно еще сделать климат более теплым – такие технологии сегодня есть. Правда, несколько лет невозможно будет жить, пока не понизится радиационный фон, да и вечная мерзлота может превратиться в вечное болото.

В связи с вышесказанным возникает и справедливый вопрос: а зачем тогда все это надо? В ситуации, когда страна теряет в год до миллиона граждан и тенденция к снижению населения – это надолго (согласно официальному прогнозу Росстата), зачем создавать новые поселения в не подходящем для жизни климате, когда для жизни и в имеющихся городах людей уже не хватает? Я не вижу в этом логики. И однозначного ответа на вопрос, как найти баланс между огромной территорией и сокращающимся населением, у меня нет, резюмирует эксперт.

Автор: Юлия Каблинова

22 марта 2022 09:00

АКТУАЛЬНО

Нужно ли развивать малые города России?

Москва переполнена, в ней сумасшедший ритм, но даже если мы от нее устанем, оглядевшись по сторонам, поймем, что из нее некуда сбежать. Почему так происходит в нашей стране, и есть ли шанс, что эта ситуация изменится? О плюсах и минусах жизни в малых городах России корреспонденту CUD.NEWS рассказал эксперт по градостроительству и территориальному планированию Союза архитекторов России Александр Антонов. Он сам некоторое время назад перебрался в один из таких городов и знает о них много интересного. 

Нужно ли развивать малые города России?
Фото: Валерий Лукьянов /cud.news

Малый город – это какой?

«Для того, чтобы было понятнее, о чем пойдет речь, нужно начать с того, что объяснить, что мы вообще подразумеваем под малыми городами, – рассказывает эксперт по градостроительству. – Формально, согласно своду правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», малый город – это город с населением до 20 000 человек. Поселки городского типа тоже рекомендуется включать в группу малых городов.

Лет 20 назад у меня была знакомая из Дубны, которая считала, что Дубна – маленький город. У нее был простой критерий: когда она возвращалась в пятницу домой после недели работы в Москве, в автобусе, уходящем от Савеловского вокзала, всегда оказывался кто-то знакомый. Лет 10 назад другая знакомая из другого города где-то в Поволжье численностью около 200 000 человек тоже приводила убедительные аргументы, что ее городок маленький и скучный. Самый большой «малый» город в моей практике – это Ижевск. Пока замглавного архитектора водила меня с экскурсией по центру – всего за пару часов нам встретились три ее знакомых.

На мой взгляд, малый город – это не только субъективное понятие, но и малое разнообразие и малые возможности карьерного роста или личного экономического процветания. Также малый город – это сплошные знакомые и знакомые знакомых, которые формируют общественное мнение, пойти против которого означает оказаться в изоляции. То есть еще больше сократить и без того скромный выбор. С другой стороны, это внутреннее спокойствие и совсем другие возможности, о которых расскажу далее».

Кому может приглянуться жизнь в малом городе?

«Кто понял жизнь, тот больше не спешит», – писал персидский философ и поэт Омар Хаям. В этих словах и возможный ответ на вопрос о том, кому может понравиться жизнь в малом городе. Да, в нем не построишь карьеру, не заработаешь всех денег. Но кому-то, на каком-то жизненном этапе это может быть и не нужно.

  «Апрельские тезисы» посулили надежду девелоперам и головную боль юристам

«Окна моего дома выходят на самый оживленный перекресток города. Месяц назад администрация даже проводила опрос – нужно ли поставить первый в городе светофор на развязке? К счастью, общественность почти единогласно высказалась против этого достижения цивилизации. Из окна за перекрестком можно видеть пруд с лебедями, а за прудом – 50 гектаров лесопарка. По вечерам из другого окна я могу слышать шум водопада. Мне 5 минут идти до рынка и 10 минут – до оживленного туристического центра с десятком ресторанов и кафе», – рассказывает Антонов.

«Конечно, тут хуже со снабжением, чем в центральных городах, даже сетевые магазины у нас попроще, чем в столице региона, – продолжает он. – В городе нет больницы, всего одна школа, хотя население давно уже приросло и на вторую, и даже на третью (школу – прим. ред.). Здесь практически нельзя купить нормальную мебель, доставка из столицы – от 1000 рублей, приобрести бытовую технику или починить ее же. Надеюсь, это пока что. Тем более тут нельзя починить машину в сервисе, а не в гараже у Петровича. И даже поверку счетчика воды приходится заказывать в столице с выездом мастера.

Зато у нас есть сообщество активных людей, которое напрямую может донести до местной администрации свои предложения или идеи развития города. А еще я здесь ни разу не видел ни одного праздношатающегося полисмена. Предполагаю, что они здесь ходят в гражданском. Зато сотрудников ГИБДД вижу регулярно – окна же выходят на главную дорожную развязку.

Конечно, этот малый город непростой. Квартира тут стоит заметно дороже, чем на окраине Москвы. При этом он скучный, без особого выбора работы, без многих развлечений, особенно молодежных. Хотя в тоже время есть «Янтарь-Холл» (в Светлогорске, Калининградская область – прим. ред.), но, правда, чтобы выбраться оттуда в воскресенье вечером, уже придется постоять в пробках. А вот если кто-то хочет открыть тут свой бизнес, то это сделать гораздо проще, чем найти подходящую рабочую силу.

Про недвижимость малых городов и ее стоимость

По мнению эксперта, оюбой город может быть привлекательным для переезда в каких-то аспектах.

«Например, в Норильске, могут платить высокую зарплату. Или возьмем наш Север. Там до сих пор местные доплаты, кажется, не отменены, рассказывает Антонов. – Хотя даже с этими доплатами северные города сжимаются, теряют население. Некоторые – стремительно. А вот Якутск растет, но из каждого правила должны быть исключения.

  Выбираем загородный дом рядом с полем для гольфа

Дело в том, что наши малые города на протяжении десятилетий испытывают отток населения, многоквартирное строительство там ведется исключительно по госпрограммам для замены аварийного жилья. Стоимость квартир в большинстве домов, построенных по таким программам, в нормальной рыночной ситуации должна быть отрицательная. 

В этих городах сейчас превалирует население пенсионного возраста, которое после своего ухода в мир иной оставит избыток земельной собственности, на которой можно либо построить новый частный дом, либо при изменении некоторых подходов к развитию строить 4-6-8- квартирные дома с эффективным управлением, кооперативным способом, без привлечения банковского финансирования».

Нужно ли развивать малые города России?
Фото: pixabay.com

Так что в ситуации реального местного самоуправления рыночная стоимость жилья в малых городах всегда будет сохраняться низкой по сравнению с мегаполисами: в перспективе, как и сегодня, можно будет продать трешку в Москве и построить себе небольшую усадьбу за 100-м километром, считает эксперт.

В ситуации же внешнего управления, вне рынка, о стоимости жилья говорить бессмысленно – внешний управляющий будет вынужден предоставлять казенное жилье всем направляемым в малый город служащим.

Как развивают малые города в России и как это происходит в других странах мира

«Малые города нельзя «развивать», – считает Антонов. – Город – это субъект местного самоуправления, и, как правило, он сам решает, что это будет за развитие, в каком направлении оно будет двигаться. Хорошим зарубежным примером может служить городское движение citta slow – медленные города. Эти города отказались от «развития» в нашем традиционном понимании – они не стремятся расти, не стремятся привлекать внешние инвестиции. Их граждане просто неторопливо живут в свое удовольствие.

В системе координат, где населенные пункты развиваются извне – либо государством, либо какими-то субъектами экономики, – можно говорить о месте сосредоточения населения, выполняющего какие-то функции (административные, производственные, оборонные). Но в этой системе важно именно выполнение функций, но вовсе не люди. И это не города. Подобное «развитие» всегда будет затратным, дисгармоничным или однобоким и обратимым. Как только мотивация или финансирование «развития» закончатся, населенный пункт станет рассыпаться – люди побегут».

Что тормозит развитие наших малых городов

«Первое: следствие из сказанного выше – фактическое отсутствие местного самоуправления. На протяжении более чем 20 лет сокращались его (МСУ) финансовые возможности, снижалась доля местных налогов в бюджетах. Малые города лишались важных полномочий, например во многих из них полномочия по городскому планированию давно переданы в регионы. А в 2020 году местное самоуправление фактически было объединено с государственным в единый институт публичной власти.

  Х Поволжский межрегиональный форум по недвижимости. Итоги

Второе непосредственно связано с первым – централизация, – продолжает пояснять эксперт. – У нас города – и не только малые – все больше напоминают инфантильного великовозрастного дитятку, которое в 40 лет живет с мамой, за мамин бюджет. Мама заботится о развитии своего ребенка: решает, с кем дитятке встречаться, куда ходить гулять и чтобы строго дома до 23-00, что есть, и бдительно следит за тем, чтобы сынок надевал шапочку зимой. Иногда дает денег на пиво или шоколадку (на комфортную городскую среду). Смешно? Так вот это ровно про наши инфантильные города.

Третье: малый город в ряде других стран при всех своих недостатках и ограниченном спектре возможностей – это место, где проще реализоваться. Там труднее найти работу, но проще запустить что-то свое – дешевле земля, недвижимость, стройка, проще административные процедуры, крепче социальные связи, дешевле труд. Малый город – это город предпринимательства, а мегаполис – это город наемных работников. Но в России просто нет такого числа предпринимателей, которых хватило бы на все эти малые города».

Нужно ли развивать малые города России?
Фото: Валерий Лукьянов /cud.news

А надо ли что-то делать?

Чтобы немного исправить ситуацию можно, например, повысить северные надбавки. Это замедлит процесс опустынивания Севера, но принципиально ничего не изменит. Оплачивать повышенные надбавки придется всей стране. Можно еще сделать климат более теплым – такие технологии сегодня есть. Правда, несколько лет невозможно будет жить, пока не понизится радиационный фон, да и вечная мерзлота может превратиться в вечное болото.

В связи с вышесказанным возникает и справедливый вопрос: а зачем тогда все это надо? В ситуации, когда страна теряет в год до миллиона граждан и тенденция к снижению населения – это надолго (согласно официальному прогнозу Росстата), зачем создавать новые поселения в не подходящем для жизни климате, когда для жизни и в имеющихся городах людей уже не хватает? Я не вижу в этом логики. И однозначного ответа на вопрос, как найти баланс между огромной территорией и сокращающимся населением, у меня нет, резюмирует эксперт.

Автор: Юлия Каблинова

22 марта 2022 09:00