CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Финансирование по горизонтали: проблемы проектов ИЖС

Любое нововведение имеет свою предысторию. В случае с законом о введении счетов эскроу на загородном рынке и новых правилах строительства коттеджных поселков она особенно показательна. Главным героем здесь стал проект Виолетты Басиной, генерального директора ГК «Омакульма», председателя комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, который она попыталась реализовать при поддержке банка «ДОМ.РФ».

Финансирование по горизонтали: проблемы проектов ИЖС
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news

Подкачала маржинальность

В марте вступила в силу большая часть положений закона 476-ФЗ, который в конце прошлого года подписал президент РФ Владимир Путин. Суть его в том, что действие закона о долевом строительстве теперь будет распространяться не только на многоквартирные дома, но и на проекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то есть на малоэтажку. Теперь и на загородном рынке застройщикам предлагается работать с использованием счетов эскроу и проектного финансирования.

Между тем пилотный проект в сегменте индивидуального жилищного строительства, завязанный исключительно на заемные средства, стартовал гораздо раньше, еще в 2020 году. По этому случаю в ходу даже появился новый термин – «горизонтальные жилые комплексы», дабы подчеркнуть их отличие от обычных ЖК.

Но не все игроки восприняли нововведения с оптимизмом. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость», переход на эскроу-счета может крайне отрицательно сказаться на рынке загородной недвижимости. В малоэтажном строительстве другая экономика проекта, иные темпы реализации.

«Поселки серьезно проигрывают новостройкам по маржинальности, а повышать стоимость лотов девелоперы не могут из-за высокой чувствительности покупателей к цене», – пояснил он.

В этом смысле практический кейс, которым поделилась Басина в рамках прошедшей недавно Российской строительной недели, можно считать показательным. Из ее выступления стало очевидно, что попытки девелоперов взять под опеку индивидуальное жилищное строительство можно назвать, мягко говоря, малоэффективными. Во всяком случае пока.

  Сетевые ловушки: виды интернет-мошенничества в сфере недвижимости

Несколько слов о проекте

ЖК «Омакульма – Аннино» возводится в Ломоносовском районе Ленинградской области и занимает территорию 18 га. Общая жилая площадь комплекса составит около 30 тысяч квадратных метров. Он включает 196 объектов индивидуального жилищного строительства с придомовыми территориями размером 6 соток каждая. Ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на II квартал этого года, полностью проект предполагается завершить в 2023 году. Средства проектного финансирования на реализацию этого «горизонтального жилого комплекса» в рамках ИЖС составляют 2,1 млрд рублей. Инвестором выступает банк «ДОМ.РФ» застройщиком – ГК «Омакульма».

Финансирование по горизонтали: проблемы проектов ИЖС

Долгие согласования убивают бюджет

«Проектное финансирование мы получали на протяжении полутора лет. Когда пришел первый транш, на дворе стоял 2021 год – время разгара пандемии, именно тогда начались наши первые сложности с финансовой моделью и бюджетами», – рассказала Басина.

Следует отметить, что застройщик подавал документы в банк как на проект многоквартирного дома, поскольку на тот момент не существовало нынешних форм для ИЖС. В связи с этим возникали сложности при оплате работы генерального подрядчика. Ведь одно дело – строить 40 тысяч квадратных метров в рамках обычного многоквартирного дома (МКД) на шести сотках, и другое – те же объемы, но на 18 гектарах.

«У нас километры сетей и дорог, огромный объем земляных работ, которые не учтены в статьях бюджета МКД, поскольку там таких затрат нет», – делится застройщик.

Объем средств для создания только сетей в проекте составил полмиллиарда рублей. Это всего лишь малоэтажный жилой комплекс на 40 тысяч квадратных метров и на 196 семей. В результате следующим этапом стал пересмотр бюджета. Пока согласовывали планы, прошло три месяца. К тому времени выросли цены на строительные материалы. На сегодняшний день застройщик опять находится на этапе пересогласования некоторых статей бюджета.

  Лучшие новостройки рядом с топовыми школами Москвы

«Не успели разобраться с одной бедой, как Центробанк поднял ключевую ставку, а вслед за ней подорожало и проектное кредитование, – говорит Басина. – Сегодня ставка по проекту – 24% годовых. Мы предприняли антикризисные меры – остановили продажи полностью. Занимаемся только строительством, и для нас сейчас важным вопросом является согласование бюджета. Его согласуют только в том случае, если мы докажем банку доходную составляющую. Но доходную составляющую мы не можем сейчас показать, поскольку у нас нет альтернативных проектов. Есть уже осуществленные продажи, но на них мы опираться не можем, потому что цена квадратного метра уже не соответствует той действительности, в которой мы находимся на сегодняшний день».

Государство нам поможет?

По словам девелопера, даже в такой ситуации проект можно довести до конца, но для этого следует решить, как минимум, два ключевых вопроса.

«Первое. Мы не должны уходить в долгие согласования бюджетов с банком, – подчеркнула Бакиев. – Это должно делаться в режиме реального времени. Пока мы согласовываем, у нас растут цены. Нам нужно здесь и сейчас осуществлять закупки строительных материалов, потому что завтра они будут еще дороже. Кроме того, мы понимаем, что сейчас будет опять дефицит, опять просрочки по поставкам, а это срывы сроков строительства. Эта первая и самая главная задача, которую нужно решать, и я надеюсь, что государство нас в этом поддержит.

Вторая проблема – это ставка ЦБ. Конечно, ее следует субсидировать для застройщиков. Потому что ни один проект не выдержит тех требований банка для выдачи проектного финансирования, которые он предъявляет в связи с экономической ситуацией. Тем более, если мы говорим о низкобюджетных проектах, которые находятся практически на грани банкротства. И здесь опять же может помочь только государство. Других вариантов на сегодняшний день мы пока не видим».

  Риски и возможности рынка недвижимости в 2022 году

Автор: Виталий Простаков

24 марта 2022 23:33


АКТУАЛЬНО