CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Сергей Вишняков: «Как экономическая ситуация сказывается на столичной недвижимости»

Наша страна в последние десятилетия столкнулась с резким ростом урбанизации, причем основной приток населения пришелся на столицу, которая приросла на несколько миллионов новых жителей. Основным аргументом миграции в Москву почти всегда выступал уровень жизни, который был самым высоким в стране. Уровень бюджетных трат в расчете на одного жителя в столице также находился на первом месте. Спрос на жизнь в Москве привел к появлению такого необычного для России, крупнейшей в мире страны по площади, понятия как сверхуплотнение, обычное для Сингапура или Гонконга. О том, как непростая экономическая ситуация повлияла на население Москвы, на спрос на столичную недвижимость, CUD.NEWS поговорил с управляющим агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергеем Вишняковым.

Сверхуплотнение: как экономическая ситуация сказывается на столичной недвижимости

Отток людей из города

– Сергей, что происходит сейчас в столице: люди уезжают из города или, наоборот, в него стараются попасть?

С. В.: Очевидно, что сейчас идет явный отток людей из города. В первые две недели после начала специальной военной операции из Москвы уехали много людей, в том числе и IT-специалистов. Если смотреть на рынок аренды жилья, то в первое время было полное непонимание, куда все движется, но с середины марта стало понятно, что процесс накопления свободных площадей начал усиливаться, а в наше агентство число обращений от собственников такой недвижимости увеличилось примерно в пять раз.

Но это некритичное для Москвы увеличение предложения арендного жилья, поэтому пока глобально цены на аренду не изменились. К середине апреля 2022 года, когда будет более полное понимание экономической ситуации в стране, скорее всего, цены на аренду квартир пойдут вниз. Об этом говорит увеличение времени экспозиции квартир, поэтому те арендодатели, которым нужно сдать квартиру быстрее, будут снижать цену, чтобы привлечь арендаторов.

  Игорь Модин: «Самокат отлично дополняет автомобиль и позволяет экономить»

То есть в момент непростой ситуации в экономике люди уезжают из города. Чем более высока экономическая активность, тем больше людей приезжает в Москву. И наоборот, в условиях экономического спада идет обратный процесс, ведь как только люди понимают, что с работой будут проблемы, то они уезжают обратно. Часть людей теперь вообще не понимает, зачем им платить дорогую аренду, если можно жить у себя дома и выполнять обязанности удаленно через интернет, да еще и за ту же заработную плату. К удаленной форме работы за время пандемии привыкли все – и работодатели, и работники. Это обессмысливает нахождение таких людей в городе, особенно если у них нет собственного жилья и они вынуждены его арендовать.

Сверхуплотнение: как экономическая ситуация сказывается на столичной недвижимости
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news

Ситуация стабилизировалась

– Насколько сильно этот процесс оказывает влияние на рынок аренды жилья в Москве?

С. В.: Если мы увидим, что экономический спад затянется, то это будет очень сильно влиять на рынок аренды квартир. При сохранении тенденций снижение в этом сегменте может составить 15-20%.

– Покупают ли люди квартиры в Москве в этой непростой ситуации?

С. В.: Первая неделя после начала специальной военной операции была шоком для рынка, как обычно в такой ситуации все, кто мог приобрести квартиру, побежал срочно покупать недвижимость. Поэтому ценник на квартиры вырос, а в некоторых случаях очень сильно вырос. В течение первых двух дней квартиры, выставленные на продажу за 8 миллионов рублей, выросли в цене на 1,5-2 млн рублей. И кто-то ведь покупал за эту цену, потому что никто ничего не понимал, на рынке была самая настоящая паника, все старались куда-то пристраивать рубли.

Сейчас ситуация стабилизировалась, паника ушла, одновременно с уходом паники ушло давление на рынок. 31 марта завершились все предыдущие ипотечные программы по 7-10 процентов годовых. Естественно, что те люди, которые хотели приобрести недвижимость по старым условиям в течение этого месяца и давили на рынок, в апреле уже ушли с рынка. На рынке остались только покупатели с наличными и те, кто готов брать ипотеку по ставке 20+ процентов годовых.

  Александр Антонов: «Мастер-план и генеральный план нельзя противопоставлять»

Но цены остались примерно на том же уровне, так как одновременно с падением спроса часть продавцов сняла все объекты с продажи, таким образом скомпенсировав друг друга. За время неопределенности с рынка ушло приблизительно 40% объектов. Аналогично вместо ипотечников на рынок пришли покупатели с наличными рублями от 10 до 15 миллионов рублей. Поэтому сейчас произошло кратковременное выравнивание спроса и предложения, но люди не могут долго ждать, поэтому в ближайшей перспективе часть объектов, снятых с продажи, вернутся на рынок. А вот покупателей больше не станет, так как ипотека выдается крайне неохотно и по запредельным ставкам.

Уже сейчас мы видим, что покупатели успешно торгуются. Еще месяц назад торг с продавцом был фактически невозможен. Поэтому скоро мы увидим увеличение экспозиции, потом цены будут снижаться для реального покупателя, а далее пойдет движение цен вниз.

Сверхуплотнение: как экономическая ситуация сказывается на столичной недвижимости
Фото: Maples Images /shutterstock.com

Падение в пять раз

– Сильно ли упало число самих сделок?

С. В.: Первые две недели сделки практически не заключались, был какой-то ступор, по моим оценкам, падение было в пять раз. На уменьшение числа сделок повлияло также ужесточение по выдаче ипотеки, никто из банков не выдавал новые одобрения, поэтому люди и не могли покупать. Сейчас рынок начал оживать, и число сделок начало увеличиваться, но в целом можно оценить их число как 50% от аналогичного периода начала февраля.

– Что происходит в сегменте коммерческой недвижимости? Множество иностранных компаний официально прекратили работу в России, а они были арендаторами большого объема площадей.

С. В.: Сейчас есть ощущение, что очень высокая плотность событий и времени прошло много, но реально за месяц мы видим, что люди осторожничают и не понимают, что будет дальше, в том числе и с коммерческой недвижимостью. Помещения, которые освободились после ухода иностранных компаний, стоят, но сейчас с ними ничего не происходит. Рынок замер, все с настороженностью смотрят, что будет дальше. Естественно, по моим ощущениям, движение на этом рынке начнется через месяц. Понятно, в каком направлении пойдет движение, так как у нас нет такого числа компаний с таким числом занятых людей, чтобы закрыть эти освобождающиеся площади.

  Дарья Бычкова: «Новый тренд – арт-площадки с природными элементами»

Те компании, которые держат значительный объем коммерческих площадей, они смогут выдержать какое-то время, но и им придется рано или поздно двигаться. Но физические лица, которые владеют небольшим количеством объектов, им придется принимать решения быстрее и искать арендаторов на менее выгодных для себя условиях. Именно физические лица, владеющие коммерческой недвижимостью, будут драйвером снижения цен, так как у них нет сотни объектов, за счет которых можно обеспечивать денежный поток.

Рынок недвижимости повторяет сценарий 2014 года, когда после резкого увеличения цен на недвижимость мы вошли в несколько лет стагнации. Если сегодня ничего не изменится, то в рамках этой логики рынок столичной недвижимости на протяжении нескольких лет будет медленно двигаться вниз.

Автор: Петр Шкуматов

05 апреля 2022 10:33

АКТУАЛЬНО