CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Купить нельзя снять. Где поставят запятую строители паркингов?

Эксперты рынка не так давно заявили, что стоимость одного паркинг-лота сравнялась с ценником на среднюю иномарку. Это связано с тем, что спрос на жилую недвижимость существенно вырос, а вслед за ней подтянулись и машино-места. На этом фоне, казалось бы, интерес девелоперов к строительству инфраструктуры для автомобилистов должен был тоже несколько усилиться, однако не все так просто.

Купить нельзя снять. Где поставят запятую строители паркингов?
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news

На что рассчитывать арендаторам с авто?

По словам Алексея Попова, руководителя «Циан.Аналитики», стоимость паркинга за год увеличилась не так существенно, как ценник на первичном рынке, но тоже достаточно сильно – на 16%. По некоторым данным, в среднем за одно машино-место сегодня просят примерно 2,5 млн рублей.

«Для многих покупателей это слишком крупные траты, но и обойтись без приобретения паркинга все сложнее из-за того, что набирает популярность концепция «двор без машин». Поэтому многие владельцы авто интересуются арендой, надеясь сэкономить», – говорит эксперт.

Но что сегодня предлагают застройщики?

Большинство машино-мест в проектах по-прежнему продается. Правда, иногда девелоперы сдают на какое-то время в аренду пустующие лоты в подземных паркингах введенных корпусов, но лишь до тех пор, пока они не будут реализованы. Это, разумеется, не выход из положения.

Если же говорить о сдаче парковочных мест в аренду как о бизнесе, то он интересен только в случае, когда после окончания строительства в ЖК остается управляющая компания девелопера, считает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Впрочем, подобные примеры встречается только в единичных проектах, и отношение к ним двоякое.

Дело в том, что парковочный бизнес имеет длительный срок окупаемости. Кроме того, машино-мест в оперативном управлении УК будет много, и для работы со всеми арендаторами, а также для поиска новых придется содержать отдельный штат сотрудников.

  Декоративные деревья и кустарники украсили придомовую территорию квартала Headliner

«Иными словами, застройщику выгодно продать парковочное место, но аренда – это непрофильный род деятельности для девелопера», – поясняет Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва».

Однако далеко не для всех машино-мест удается найти хозяев, квадратные метры автомобильной инфраструктуры раскупаются намного медленнее квартир, и иногда застройщики просто вынуждены сдавать в аренду пустые парковочные пространства, чтобы хоть как-то покрыть издержки на их строительство.

Возведение паркингов (особенно подземных) – это чаще всего огромная статья затрат. Строить их приходится на нулевом цикле, и это существенные инвестиции, как минимум на бетон, который за последний год подорожал более чем на 50%. Потом полупустой паркинг приходится обслуживать – отопление, уборка, охрана.

«Если это можно считать бизнесом, то очень условным, – отрезает всякую надежду потенциальным арендаторам Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена».Да, застройщик может сдавать машино-места в аренду, но эта деятельность для него, как и любая непрофильная, не сильно интересна по уровню маржи».

Купить нельзя снять. Где поставят запятую строители паркингов?
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news

Почему застройщики делают то, что им невыгодно?

Парковки дорого строить и трудно продавать, говорят в компании AFI Development и тут же добавляют: «Но без этого проекты теряют свое конкурентное преимущество». Кроме того, существуют действующие городские нормативы обеспечения проектов жилой застройки машино-местами, и их нужно соблюдать.

Обеспеченность проектов парковочными местами зависит от площади квартир и класса возводимого жилья. Для ЖК комфорт-класса коэффициент составляет 0,7-1 от объема квартир, а для бизнес-класса – 1,5 и выше.

Градостроительные нормы не содержат прямого указания, какими именно должны быть паркинги в жилых комплексах. Поэтому застройщик вправе самостоятельно решать, появится ли на придомовой территории общедоступная открытая стоянка или все машино-места разместятся на закрытой платной подземной парковке, рассказали CUD.NEWS в риелторском агентстве «Азбука Жилья».

  В поисках «Безопасного города»: план по созданию урбанистической среды

«В ходе проектирования застройщик обязательно учитывает концепцию своего комплекса. Так, например, в ЖК эконом-класса парковки могут быть не предусмотрены. В комфорт-классе они проектируются уже чаще, поскольку спрос на них более активный, а в классе «бизнес» и выше – это обязательная опция», – подчеркнули в компании.

Между тем подземный паркинг с машино-местами по полтора-два миллиона рублей едва дотягивает до самоокупаемости. Если же речь идет о вариантах наиболее рентабельного развития земельного участка, то и ранее ничего лучше жилья в 95% случаев создать было нельзя, считает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», а с 2020 года и подавно: проектное финансирование, двукратное подорожание смены вида разрешенного использования (ВРИ), дефицит стройматериалов и рабочей силы так взвинтили себестоимость, что при всем желании выше границы рентабельности осталось только жилье.

«Если бы был заказ от города со льготами на землю, ВРИ и налог, возможно, кто-то из девелоперов заинтересовался бы», – предполагает эксперт. 

Купить нельзя снять. Где поставят запятую строители паркингов?
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news

Можно ли рассчитывать на «плюшки» от города?

Хочет девелопер или нет, но парковочные места ему строить придется, к тому же город в этом кровно заинтересован. Может быть, настала пора облегчить жизнь застройщикам и ввести дополнительные преференции за дополнительные машино-места?

Ответ на этот вопрос лежит в чисто утилитарной плоскости. Сейчас практически не осталось жилых комплексов без огороженной придомовой территории, и с улицы туда не попадешь, даже если возле дома будут лишние машино-места. К тому же, если гостевая стоянка окажется открытой, жители, скорее всего, договорятся и поставят там шлагбаум.

«Поэтому в определенном смысле парковок «для города» возле новых ЖК как таковых не создается, поэтому и преференций застройщик за это никаких не получает», – констатирует Мирошников.

  Финансирование по горизонтали: проблемы проектов ИЖС

Развитие зоны парковочных пространств не входит в федеральные и льготные программы. Возможным вариантом может стать инвентаризация городских парковочных пространств и передача их инвесторам на специальных условиях, дополняют в компании AFI Development.

Словом, закон ничего не обещает застройщикам, преференции в данном случае – результат дипломатических переговоров. К тому же со времен лужковского проекта «народный гараж» невозможно вспомнить создание в Москве парковочных мест коммерческими девелоперами в отрыве от жилого, офисного или торгового строительства.

Впрочем, времена меняются. В условиях жесточайшего санкционного режима правительство активно поддерживает стройотрасль, и власти Москвы не стоят в стороне. Возможно, скоро мы узнаем и о новых преференциях при строительстве инфраструктуры, в том числе и паркингов, как это, например, сделали в свое время тем компаниям, которые создают дополнительные рабочие места.

«Застройщики многоквартирных домов получают льготу по плате за первый год аренды и плате за изменение вида разрешенного использования земельного участка для строительства жилья, если одновременно создают за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК) и МКАД места приложения труда: от офисов до образовательных объектов. В итоге город получает новые рабочие места, а инвестор – доход от реализации как жилья, так и нового бизнес-объекта», – напоминают в компании «Азбука Жилья».

Автор: Виталий Простаков 

07 апреля 2022 09:12


АКТУАЛЬНО