Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции»): Время рисков или новые возможности?

Мало кто еще полтора-два месяца назад мог предсказать те коренные изменения в экономике и повседневной жизни, с которыми мы столкнулись сейчас. Однако, помимо рисков, текущий момент дает и широкие возможности, которыми, безусловно, стоит воспользоваться, в том числе и при покупке жилья. Своими мыслями на этот счет поделился Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»), написавший эксклюзивную статью для CUD.NEWS.

Почему стоит инвестировать в недвижимость

За прошедшие три года в мире произошло множество событий, которые коренным образом повлияли на саму парадигму инвестирования. Еще в 2017-2018 годах основной стратегией была покупка быстрорастущих активов и их последующая реализация на пике спроса и цен. Сейчас же цель инвесторов – не приумножить, а сохранить накопленные средства. Поэтому главными требованиями к объему вложения стали надежность и предсказуемость.

Недвижимость полностью отвечает этим требованиям. Динамику ее стоимости гораздо проще спрогнозировать, чем колебания курса доллара или криптовалюты. К тому же вложения в иностранную валюту, по сути, оказались под запретом из-за заградительных мер финансовых властей, а правовой статус цифровых валют пока неясен. Инвестиции в драгоценные металлы представляют собой долгосрочные вложения и на коротком горизонте планирования могут попросту не окупиться. Другое преимущество приобретения квартиры – возможность не только сохранить деньги (особенно в условиях, когда отечественная валюта обесценивается), но и получать доход от сдачи в аренду. Тем более квартиры в мегаполисах всегда будет востребованы, ведь такие города выступают точками притяжения экономически активного населения, поэтому спад спроса маловероятен.

С переходом отрасли на проектное финансирование вложения в недвижимость стали еще безопаснее: средства дольщиков находятся на эскроу-счетах и воспользоваться ими застройщик может только после получения разрешения на ввод корпуса в эксплуатацию. Сейчас обсуждается вопрос о возможности досрочного раскрытия эскроу-счетов по достижении определенной стадии готовности, однако это никоим образом не скажется на правах дольщиков.

Выбор оптимальной стадии готовности при покупке квартиры зависит от задач инвестора. Если целью выступает исключительно вложение средств, то стоит рассмотреть возможность приобретения недвижимости на начальном этапе строительства. Для сдачи в аренду лучше выбрать квартиру в доме в высокой стадии готовности или в корпусе, который введен в эксплуатацию.

По моему мнению, именно новостройки комфорт-класса представляют собой оптимальный вариант для инвестиций. Прежде всего это ликвидный актив: средняя стоимость квадратного метра в таких проектах за год выросла на 31%, а в самых востребованных ЖК – на 41%. Кроме того, по своим характеристикам (локация, архитектурные и планировочные решения, благоустройство, умные технологии) некоторые комплексы не уступают объектам более высокого сегмента. Отмечу, что новостройки комфорт-класса подходят для широкой целевой аудитории: семейных клиентов, владельцев бизнеса, молодых профессионалов.

Перспективы рынка недвижимости

Развитие любого рынка (и недвижимость не исключение) носит циклический характер, и за периодом роста следует стабилизация и спад. Разумеется, все это учитывается при разработке стратегии как в масштабах самой компании, так и по конкретному объекту. Однако мало кто мог предполагать, что буквально за несколько дней произойдет коренное переформатирование не только рынка недвижимости, но и экономики в целом. Пока спрогнозировать дальнейший вектор развития рынка недвижимости затруднительно. Это объясняется текущей неопределенностью, а также необходимостью оценки масштаба отложенного эффекта от международных санкций.

Определяющими факторами выступят механизмы государственной поддержки. Уже приняты три масштабных пакета, которые включают в себя упрощение административных процедур в строительстве, льготный порядок предоставления участков в аренду, отказ от ряда проверок. В третий комплекс мер вошли в том числе актуализация программ ипотеки с господдержкой, которые представляют собой эффективный механизм стимулирования спроса, позволяющий удержать его на приемлемом уровне. Другим инструментом выступает субсидирование ставки по проектному финансированию до 15%. Ее величина определяется исходя из ключевой ставки ЦБ, и с учетом последних решений финансовых властей кредитные средства под конкретный проект стали гораздо менее доступными. Отмечу, что сейчас с применением эскроу-счетов возводится более 80% всего жилья в России.

Несмотря на непростую текущую экономическую ситуацию, покупка недвижимости сейчас может оказаться удачным решением. Тем более недвижимость представляет собой надежный актив, который позволяет не просто сохранить средства, а, по сути, избежать их обесценивания.  

Автор: Алексей Перлин